Locataires les « meilleurs acheteurs » dans des conversions de condominium
Les constructeurs qui espèrent capitaliser de la demande forte d'aujourd'hui des condominiums peuvent convertir les propriétés locatives multifamiliales existantes assez à un à faible risque, s'ils ont une bonne compréhension de leur marché et savent vendre les ensembles, selon des membres du jury menant une session éducative exposition de janvier à constructeurs internationaux la' à Orlando, Fla. De première importance dans le procédé de conversion, « nous faisons celui que nous puissions faire un locataire à un propriétaire à la maison, » avons dit David Jacobson, vice-président principal des maisons de REGIS à Irvine, Californie, qui a rempli 8.000 conversions d'ensemble de condominium. « Elles sont vos meilleurs acheteurs. Vous devez faire quelque chose au `les motivez', » et « s'il est incommode pour la construction, trop mauvais. » Pas un partisan des régimes de conversion qui sont orientés à vider à l'extérieur le bâtiment, la compagnie de Jacobson annonce typiquement ses régimes à une partie de locataire, commençant par l'affirmation que rien ne change dans les baux. Des résidants sont équipés d'information de modèle et d'évaluation et de « location contre » l'analyse de achat qui est la bonne publicité collatérale. Des locataires habituellement sont donnés à une exclusivité le droit de 90 jours d'acheter leur ensemble et une remise s'ils décident d'acheter rapidement, dans les 10-15 jours ou ainsi. « Il y a certains qui ont des problèmes personnels les exclure d'être des acheteurs, et nous les aidons en trouvant un autre communauté, ou les alignons parfois avec un acheteur de non-propriétaire, » a dit Jacobson. « Notre but est de créer les propriétaires à la maison heureux. » Les prix initiaux sur les condominiums sont les plus accessibles, il a dit. « Nous avons des hausses des prix que le verrou dans de premiers acheteurs mais nous ne veulent pas ralentir l'élan de ventes. » La promotion du projet au public commence un mois ou ainsi après qu'on annonce les locataires. La publicité est lancée à la démographie et les styles de vie « des personnes que nous pensons devraient vivre dans nos communautés, » il a dit. Pour brancher sur le marché asiatique croissant de la Californie, cela devrait comprendre la publicité dans coréen, chinois, le Japonais et le Vietnamien. Les bureaux de vente passionnants sont une nécessité, et la plupart des bureaux existants de crédit-bail « sont dans le bon endroit, » il a dit. Les nouvelles travaux de peinture ou révisions de conception, les dépannages nécessaires et le nouvel aménagement sont standard dans le procédé de conversion, et six à huit conseillers qui sont des spécialistes dans ces derniers et d'autres zones travaillent sur chaque projet. La conversion est une proposition à faible risque, Jacobson a indiqué, parce que « vous savez vos coûts assez bien, » et « si vous avez un plongeon cyclique, au moins vous avez le revenu locatif. Ce peut encore être une communauté occupée à moins que vous prenniez au `tout le monde hors du syndicat de prix ferme' approche. » Dans d'aujourd'hui marché, « ce n'est pas le directeur de conversion du condominium de votre père, » a dit de Marta Borsanyi, principal et général du groupe d'accord en plage de Newport, Californie, qui fournit des services consultatifs aux entités, les constructeurs et les développeurs et les villes financiers. Les condominiums étaient principalement une opportunité relativement peu coûteuse au propre une maison vers le haut par le début des années 90, mais représentent maintenant de plus en plus des changements de style de vie pour l'acheteur. Des conversions de condominium doivent être basées sur une analyse complète et détaillée du marché, y compris des considérations telles que la position des condominiums comparés à la nouvelle production ou aux maisons unifamiliales ; évaluations comparatives d'emplacement ; synchronisation du marché ; et analyse démographique qui prend dans des caractéristiques uniques de considération dans les populations des villes et des marchés partiels spécifiques. L'identification « du type de personnes qui peuvent être vos acheteurs » est essentielle, il dit, avec une estimation de leur veut et a besoin. Quant aux emplacements principaux, les « usagers sont des achats aux centres se développants nouvellement de la ville, zones où la ville veut des ensembles de propriété, » Borsanyi ont dit. Le premier anneau suburbain est également une bonne zone. Pas plus de 10% des résidants dans les condominiums convertis ont des enfants, ainsi la proximité aux écoles n'est pas aussi importante que l'accès au détail et aux hôpitaux. La « synchronisation est extrêmement importante, » il a dit. « Apporter la propriété sur le marché quand la demande est là. » Mais parce que le capot est une nécessité fondamentale, il y aura toujours une certaine demande. « La différence entre la crête et la base du marché se compose vraiment des achats discrétionnaires, » il a dit. | 
