Cet investisseur peut-il être sauvé ?

Cet investisseur peut-il être sauvé ?

par Peter G. Miller

Il est une question et justes qui semblent être augmentées avec l'augmentation de la fréquence dans beaucoup de zones de métro. Continuant, les merveilles de lecteur :

Est-il mieux pour que laisse-t-il toutes ses propriétés aller à la forclusion ou à la vente courte elles ? S'il des ventes courtes elles, il finira vers le haut avec un 1099-R. Droite ? S'il les laisse juste toutes aller à la forclusion ce qui sont les chances pour qu'il ait des jugements d'insuffisance contre lui ? Comment va-t-il ce travail de processus ? Un bon nombre de forclusions sont-ils plus mauvais que la faillite ?

Le régime est en ce moment de refinancer dans des bras d'option et de louer les propriétés jusqu'à ce que le marché s'améliore. Voyez-vous une extrémité il vue ?

Étant donné que demande sur beaucoup de marchés -- mais pas tous -- a ralenti pendant la dernière année où elle suit que les stratégies de placement qui ont fonctionné dans un ensemble de circonstances peuvent ne pas fonctionner dans des autres. En effet, les vieux concepts d'investissement peuvent être décidément mal dans le cadre de nouvelles réalités de marché.

Regardons la lettre du lecteur et voyons ce qu'il indique -- et si l'aide est disponible.

Pouvez-vous recommander des stratégies de sortie pour mon ami d'investisseur d'immobilières qui a trop de stocks maintenant et pas assez de fonds pour couvrir ses hypothèques ?

Noter les conditions ici : « inventorier » et des « hypothèques. » En d'autres termes, nous avons probablement un investisseur avec des hypothèques multiples et des propriétés multiples. Puisque les immobilières tendent à être un poste de grand billet que nous pouvons bien parler des nombres très grands, assez pour ruiner la plupart des familles si quelque chose va mal.

Est-elle mieux pour que laisse-t-il toutes ses propriétés aller à la forclusion ou à la vente courte elles ?

Ni l'un ni l'autre. Il vaut mieux que il éponge dedans ses prêteurs complètement. Mais si le remboursement est impossibles, alors des forclusions et des ventes courtes ne sont pas les prochaines options. Au lieu de cela, contacter les prêteurs et voir s'il est possible d'établir une certaine forme d'indulgence telle qu'une plus longue condition d'emprunt, un taux inférieur (au moins pour l'à court terme), l'abstention (sautant quelques paiements avec la permission du prêteur), ou un régime de remboursement pour apporter le courant d'emprunts si des paiements ont été manqués.

Avec « une vente courte » le prêteur permet à la propriété d'être vendue pour quelque chose moins que la valeur de l'hypothèque. Le prêteur obtient tout l'argent de la vente et il n'y a aucune forclusion. Cependant, pourquoi un prêteur devrait-il accepter une perte ? Elle n'obtiendrait pas le bénéfice additionnel si la valeur de la propriété montait. Quelques prêteurs pourraient convenir une vente courte mais seulement si l'emprunteur paye la perte, peut-être sous forme de créance personnelle additionnelle.

Une forclusion n'est pas une bonne option pour un prêteur parce qu'elle peut obtenir moins que la valeur de l'hypothèque (la « remise de forclusion » redoutée) ou elle peut enrouler posséder vers le haut la propriété -- des charges continues qu'elles ne veulent pas. Comme alternative, les investisseurs pourraient vouloir s'enquérir d'éviter une enchère de forclusion et de donner simplement la propriété au prêteur avec un « contrat au lieu de la forclusion. » Pour des détails, consulter un mandataire local d'immobilières.

S'il ventes courtes ils qu'il finira vers le haut avec un 1099-R. Droite ?

Si vous empruntez $200.000 et payez en arrière $180.000 qu'il est possible que les $20.000 puissent être considérés comme imputés et le revenu imposable que le prêteur rapportera à l'IRS. Cependant, ce n'est pas toujours le cas.

Par exemple, en Californie si vous avez une hypothèque d'argent d'achat et vous transférez sur une résidence personnelle, l'élément de passif est limité à la valeur de vente de la propriété -- ainsi il n'y a aucun déficit imposable. Cependant, si vous refinancez vous n'avez plus une hypothèque « d'argent d'achat » et en tous cas si vous êtes un investisseur que vous n'avez pas une perte sur une résidence personnelle.

Les règles dans d'autres conditions varient, de même que font les politiques de prêteur. Résultat : Les investisseurs avec des déficits peuvent constater qu'ils doivent grand à l'IRS. Pour des détails, parler avec un professionnel d'impôts.

S'il les laisse juste tous aller à la forclusion ce qui sont les chances pour qu'il ait des jugements d'insuffisance contre lui ? Comment va-t-il ce travail de processus ?

J'ai parlé aux courtiers dans le pays au sujet des jugements d'insuffisance et tandis que les procès contre des emprunteurs sont sûrement possibles ils semblent être rares. Cependant, donné le nombre de plus en plus important de l'emprunt se transfère -- les forclusions étaient en hausse 42 pour cent en 2006 selon RealtyTrac.com -- les pratiques passées peuvent être dans le flux.

Une complication concerne le type de forclusion. Avec une forclusion juridique -- un qui implique de passer par le système judiciaire -- il peut bien y a un jugement d'insuffisance. Cependant, dans une forclusion non-juridique il n'y a pas un jugement d'insuffisance à moins que le prêteur retourne à la cour. Etant donné le coût d'aller à la cour, la plupart des prêteurs ne prendront pas cette deuxième mesure à moins que beaucoup d'argent soit impliqué ou l'emprunteur a été difficile.

Pour des détails, parler avec un mandataire local d'immobilières.

Un bon nombre de forclusions sont-ils plus mauvais que la faillite ?

Il est possible d'avoir une forclusion et une faillite pour les raisons qui sont simplement au delà du contrôle de l'emprunteur -- la perte d'un travail, d'un ralentissement de l'activité économique local, d'une catastrophe naturelle, de divorce, d'un accident ou de coûts médicaux. Lenders, pour la plupart, essai pour demander ce qui mènent aux problèmes financiers et dans certains cas peut offrir le « mauvais crédit » (subprime) prête en conséquence -- c'est-à-dire, le financement à coût élevé a en grande partie destiné pour être une difficulté à court terme jusqu'à ce que le crédit s'améliore et des emprunts peuvent être refinancés. (Sans emprunteurs d'emprunts de subprime devrait probablement attendre plusieurs années pour rétablir entièrement le crédit.)

« Le régime est en ce moment de refinancer dans des bras d'option et de louer les propriétés jusqu'à ce que le marché s'améliore. »

Cette stratégie peut sembler raisonnable -- si c'est possible. Des paiements initiaux absurde-bas d'offre de BRAS d'option, paiements si petits ils ne couvrent pas même des coûts d'intérêt. Le résultat est amortisation négative et un équilibre de montée d'emprunt. Cependant, alors que les bras d'option sont un choix généralement terrible d'hypothèque, dans ce cas particulier ils peuvent sembler raisonnable s'ils remettent le jour du compte pour notre investisseur et si les valeurs d'une propriété locales augmentent.

Mais, considérer ce mot magique : refinancer. Notre investisseur peut-il refinancer quelque chose ? Par exemple, il ne pourrait pas pouvoir refinancer la créance existante si les valeurs d'une propriété locales ont diminué, son équilibre d'emprunt a augmenté ou il a tard ou des paiements manqués. Aucun moins important, prêteurs n'a commencé à serrer des normes de qualification ainsi notre investisseur peut plus ne qualifier pour la quantité de financement obtenue juste il y a quelques années.

Voyez-vous une extrémité il vue ?

Sur beaucoup de marchés il n'y a eu aucun déclin en valeurs de vente. Sur d'autres marchés qui ont maintenant ralenti il est très probable que les prix commencent à rebondir pendant que l'alimentation diminue. Sur d'autres marchés, malheureusement, les espérances à long terme seront difficiles, signifiant non bon.

Pour une meilleure réponse, regarder les tendances dans votre communauté. Les travaux sont-ils vers le haut ou vers le bas ? La population se développe-t-elle ? Est la nouvelle construction à la maison augmentant ou diminuant (si vous avez une maison existante que vous voulez moins de nouvelle construction à la maison tellement là est alimentation réduite).

En tant que toujours, les immobilières sont un produit localisé ainsi parler avec les courtiers locaux pour une vue réaliste des tendances de communauté.