L'heure de faire la normale d'exclusivités de représentant d'acheteur et de locataire pratiquent par Jim Gillespie
Avoir les mandats d'exclusivité à vendre et les locaux commerciaux de bail n'était pas toujours la norme pour les agents commerciaux. Heureusement pour moi pendant ma carrière, j'ai travaillé dans le secteur industriel de Los Angeles du centre, une zone dominée par l'association commerciale d'immobilières d'AIR (ancien connue sous le nom d'association industrielle américaine d'immobilières). Cette association commerciale d'immobilières commerciales, que je suis devenu président de en 1994, est à la différence de n'importe quelle autre association commerciale d'immobilières aux Etats-Unis, et peut-être même dans le monde. Nous avons eu les formes et les addenda du dernier cri pour chaque genre de transaction commerciale d'immobilières maintenant pendant des décennies. Nous avons créé, qui était à notre connaissance, le premier service commercial DOS-basé d'inscription multiple d'immobilières en existence. Et quand des fenêtres ont été libérées, nous avons créé de nouveau à notre connaissance les premières immobilières commerciales basées sur Windows MLS. Les fenêtres d'arrière alors étaient si nouvelles que notre seulement vraie option ait été de faire écrire Microsoft eux-mêmes le régime de MLS pour nous, et elles nous ont indiqué qu'aucun autre organisme d'immobilières, résidentiel ou film publicitaire, n'avaient à ce moment-là jamais créé un MLS basé sur Windows. Mon, comment tellement a changé depuis lors ! En parlant avec les courtiers commerciaux qui avaient été dans l'industrie longtemps avant que j'aie commencé, comprenant hautement - vétéran respecté d'industrie et « maître acclamé d'Al Rose, il de courtage industriel » (MIB) était intéressant d'apprendre comme quelle vie avait lieu pendant qu'un courtier commercial avant l'AIR créait sa propriété industrielle originelle MLS en arrière dans les années 60. « Les mandats d'exclusivité étaient rares, » Al m'a indiqué. « Ce que vous verriez est les bâtiments industriels avec la compagnie du courtage parfois 6-8 se connecte les, indiquant que les bâtiments étaient disponibles. Et les courtiers essayeraient d'obtenir des propriétaires ce qui s'est alors appelé « les droites exclusives de signe, » signification que la propriété n'a toujours pas été énumérée, mais votre compagnie était maintenant la seule compagnie autorisée l'avoir est signe là-dessus. Mais ce tout changé une fois que le service d'inscription multiple venait le long et devenait la norme. « Et changé de façon considérable, aussi. C'est parce que les propriétaires de établissement ont voulu l'exposition que le MLS ait offert leurs bâtiments, mais afin de les obtenir à leurs bâtiments dans le MLS ont dû signer une convention de mandat d'exclusivité avec une compagnie de courtage. Ainsi dans une période très courte, la signature d'un mandat d'exclusivité est entrée d'être quelque chose indésirable dans les esprits de beaucoup de propriétaires, à quelque chose très souhaitable pour eux en effet. Mais ici nous sommes maintenant des décennies plus tard, et la représentation exclusive pour des acheteurs et des locataires n'est toujours pas devenue la norme dans notre industrie. Les courtiers les plus réussis dans les affaires sont très bons pour obliger les acheteurs estimatifs et les locataire à travailler avec eux exclusivement, mais il y a beaucoup de courtiers commerciaux fonctionnant à l'extérieur là autour avec des compagnies sur une base non-exclusive. Le problème ici est là est tellement temps gaspillé par beaucoup de courtiers commerciaux dans leurs entreprises pour cette raison. Penser cela pour un instant. Si quatre agents fonctionnent pour quatre compagnies différentes de courtage, chacun essayant de localiser un bâtiment de 50.000 pieds carrés pour qu'une compagnie particulière achète, à la fin trois des quatre agents aura complètement gaspillé toutes leur heure et énergie. Ceci représente une quantité énorme d'agent-heures continuellement étant gaspillées chaque année pour les agents qui continuent à travailler de cette façon. Et maximisant le montant d'argent un agent conduit à chaque heure où ils travaillent détermineront complètement le montant d'argent que l'agent gagne tout au long de l'année. Ainsi quelle est la réponse pour résoudre ce dilemme ? Bien, voici deux ou trois suggestions : - Des agents doivent être formés mieux combien d'heure ils perdent hors de leurs vies productives par le travail avec des espérances sur une base non-exclusive. Et ils doivent également être formés mieux sur la façon dont faire les grandes présentations qui ont des espérances disent, « oui » à elles chaque fois qu'ils demandent une convention exclusive de représentation.
- Dans l'étude de ce que j'ai écrit au-dessus d'environ combien l'introduction du MLS a transformé les affaires industrielles de courtage d'immobilières dans L.A. dans les années 60, et combien les propriétaires ont commencé à vouloir pour énumérer leurs propriétés exclusivement pour cette raison, est peut-être maintenant l'heure d'offrir le même genre d'exposition pour la représentation exclusive des locataires et des acheteurs estimatifs dans le MLS, aussi.
Faisons- facelui, la plupart des transactions sont faites avec un courtier représentant le propriétaire, alors qu'un autre courtier représente normalement l'acheteur ou le locataire. Que diriez-vous de créer un MLS comporter qui donne le même genre d'exposition actuellement donné aux listes exclusives de bâtiment, aux conventions exclusives signées entre les agents et les acheteurs estimatifs et les locataire ? Si ceci est fait correctement et lancé sur le marché avec la bonne approche, ce pourrait être une incitation véritable pour que les compagnies signent des conventions plus exclusives de représentation. Et les agents qui savent des propriétés qui peuvent se conformer aux conditions potentielles de l'acheteur ou du locataire comme signalées dans le MLS, peuvent entrer en contact avec l'agent représentant la compagnie directement. Vous ne savez jamais juste quand un agent peut savoir d'une propriété que vous ne faites pas qui pourrait s'adapter parfaitement pour l'usager vous courez avec. Et si nous pouvons faire à représentation exclusive la norme en représentant des acheteurs et les locataire, imaginent combien ont gaspillé des heures nous être épargne dans l'industrie qui peut maintenant être orientée sur des activités que les agents réussiront réellement payés ! Et dans le procédé, les compagnies de courtage gagneront plus d'argent, aussi. En tout honnêtement, il y a lointain trop d'heures étant gaspillées dans notre industrie par des agents fonctionnant avec des acheteurs et des locataire sur une base non-exclusive. Comme j'ai cité précédemment, seulement un agent deviendra payé en tout de ces situations, alors que les autres agents fonctionnant avec ces espérances gaspilleront des heures, des jours, et des semaines de leur temps. Il est temps où nous avons finalement fait quelque chose au sujet du ce ainsi les agents passent plus de leur temps fonctionnant productivement, au lieu espérant de eux atteindront la ligne d'arrivée fonctionnant avec leurs espérances avant que leur concurrence fasse. | 
