Intituler les émissions d'avoirs dans 1031 échanges par Gary Gorman
Une des conditions de base des 1031 que l'échange est vous doivent prendre le titre à la nouvelle propriété de la même manière que vous avez maintenu le titre sur la vieille propriété. L'IRS signifie le même numéro ou numéro de la sécurité sociale d'identification d'impôts par la « même façon. » Ceci signifie que si Sue possédait le duplex pourpre il s'est vendu dans son nom individuel, il ne peut pas avoir son titre de prise de société à sa nouvelle propriété parce qu'il a un numéro de la sécurité sociale et sa société a son propre numéro d'identification d'impôts et lime une déclaration d'impôt séparée. Tandis que ce concept semble assez simple, il est probablement l'une des zones les plus problématiques de la loi 1031. La raison de beaucoup est qu'elles posséder la propriété aux partenariats, aux sociétés et aux sociétés à responsabilité limitée anonymes (LLCs). Disons Fred possède un intérêt d'un tiers pour le partenariat de FGH. Le partenariat possède un bâtiment qu'il vend pour $300.000. Fred peut-il prendre son action ($100.000) et échange d'un bâtiment dans son nom seulement ? Non -- parce que le partenariat est la déclaration d'impôt qui a possédé la vieille propriété, pas la déclaration d'impôt sur le revenu individuelle de Fred. Seulement le partenariat peut faire l'échange. Ce qui se produit si les associés de Fred, George et Howie, ne veulent pas faire un échange -- ils juste veulent leur action de l'argent comptant et sont disposés à payer l'impôt. Dans cette situation, Fred sera forcé de prendre son action de l'argent comptant et de payer l'impôt, aussi. Une solution essayée comparatrice que je vois beaucoup (particulièrement si des mandataires sont impliqués dans la transaction), dois dissoudre le partenariat et distribuer la propriété aux associés, suivis presque immédiatement d'une vente de la propriété. En d'autres termes, Fred, George et Howie chacun restitueraient leur propriété dans le partenariat. En échange ils chacun recevraient un contrat pour un non réparti, un tiers intérêt pour la propriété. Maintenant quand ils vendent la propriété, il y a trois vendeurs (Fred, George et Howie) au lieu juste d'un (le partenariat), et dans la théorie, Fred est libre pour faire un échange avec son un tiers. Il y a un grand problème avec cette « soi-disant solution, » cependant, parce que Fred aura maintenu le contrat sur son action de la propriété dans son nom pendant une courte période. Se rappeler -- pour faire un échange 1031 vous devez maintenir la propriété comme investissement, pas pour la revente. En règle générale, la différence entre maintenue pour l'investissement et maintenue pour la revente est une année et un jour. L'action de Fred de la propriété n'était dans son nom que durant une courte période seulement, peut-être seulement les heures, et l'IRS rejetteront son échange si elles l'apurent, parce qu'il seulement a maintenu la propriété pendant une courte période. Par conséquent, il l'a seulement maintenue pour la revente. En d'autres termes, il l'a vendue peu de temps après qu'il l'a reçue, et le temps qu'il a possédé son intérêt de participation « ne clouera pas sur » à sa propriété directe de son intérêt non réparti pour la propriété. D'une part, ce qui si George et Howie veulent également n'en faire 1031 échanges, mais aucun des trois veulent être des associés plus longs -- ils chacun veulent faire à leur guise ? Maintenant les choses sont plus souples. Nous structurons ceci en ayant la propriété #1 d'achat de Fred (pour $100.000). De même, George trouve que la propriété #2 et Howie trouve la propriété #3 (chacun également pour $100.000). Dès que le partenariat vendra la vieille propriété (pour $300.000), il acquiert les propriétés #1, #2 et #3 (chacun pour $100.000) en tant que son remontage. Ils ont répondu à leur échange parce que nous avons un vendeur et un acheteur (le partenariat) et eux ont répondu au égal-ou-vers le haut statuent. Nous devons encore nous inquiéter de la condition de période de stockage, ainsi le partenariat doit maintenir la propriété des trois nouvelles propriétés pour une année et un jour. Une fois l'année et un goujon de mille de jour a passé, le partenariat peut alors dissoudre et distribuer les trois propriétés aux trois anciens associés. Ainsi, Fred, George et Howie chaque retour leur intérêt de participation en échange du contrat à leur propriété -- Fred renverrait son intérêt de participation d'un tiers et recevrait le contrat à la propriété #1. De même pour George et Howie. | 
