La bataille d'assurance de titres réchauffe au New Jersey par Peter G. Miller
Chaque fois que le sujet de l'accessibilité d'immobilières est soulevé il y a une lacune étrange où l'assurance de titres est concernée. Avec la discrétion de Houdini, les droits et les frais payés l'assurance de titres semblent éternellement donnés sur -- et excessivement plus haut que nécessaire. L'assurance de titres ou son équivalent est que quelque chose les acheteur de maison veulent et ont besoin. Vous voulez s'assurer que les défauts de titre, les privilèges cachés et d'autres problèmes qui ont existé avant le closing sont resolved sans temps additionnel et argent. L'émission avec l'assurance de titres ou protection équivalente telle que le régime condition-exigé qu'ils ont en Iowa, n'est pas si un tel remplissage est nécessaire, au lieu de cela l'émission est coûtée. Plus qu'il y a un quart de siècle, en 1980, Luiz Simmons -- puis et maintenant un délégué de condition du Maryland -- a entrepris une étude des coûts d'assurance de titres. L'étude a simplement constaté que « les pertes d'assurance de titres constituent une partie mineure de la prime avec une partie importante allant à la souscription d'acquisition et aux coûts de prévention de perte. » Quelle quantité de prime est allée aux commissions pour des agents de titre ? L'étude a constaté que les commissions ont souvent représenté 60 pour cent ou plus de la prime entière. En d'autres termes, si vous étiez une compagnie d'assurance de titres votre grand coût ne fixait pas des problèmes de titre, il vendait des politiques. Puisque les consommateurs étaient des agents de titre de cueillette et pas des politiques d'assurance de titres, la manière de vendre des politiques était -- et est -- pour offrir les droits plus élevés possible pour intituler des agents, les gens qui intitulent et travail de règlement. Vous pourriez penser que l'étude du Simmon est de vieilles nouvelles mais ce n'est pas le cas. Témoignant devant le congrès en 2006, le chasseur de J. Robert, directeur de l'assurance pour la fédération du consommateur de l'Amérique a dit que « sur une base nationale, les quatre principaux intitulent des assureurs ont payé une moyenne d'environ 80 pour cent des primes d'assurance de titres à leurs agents de titre sous forme de commissions. Une analyse des fentes de commission en Californie a constaté qu'entre 8 pour cent et 12 pour cent de la prime a été payé au garant de titre et entre 88 pour cent et 92 pour cent de la prime a été payé à l'agent de titre. » « Il devrait noter, » le chasseur continué, « que la fente de commission n'est pas révélé aux emprunteurs. La forme HUD-1 qui révèle les coûts d'assurance de titres aux emprunteurs à la ligne 1108 indique simplement que tout le montant de la meilleure qualité que l'acheteur paye l'assurance de titres, mais les acheteur de maison supposent que l'intégralité de la prime va vers la souscription, pas l'intermédiaire d'immobilières dans la chambre avec eux à l'heure de se fermer. » Vient maintenant le mot du New Jersey d'une idée qui obtient au coeur de la polémique d'assurance de titres : Au lieu d'interdire des dégrèvements de la meilleure qualité aux consommateurs, pourquoi ne pas les permettre ? Offert par le sénateur de condition Raymond J. Lesniak, le numéro 2229 de proposition de loi de sénat permettrait des compagnies d'assurance de titres et des agents d'assurance de titres à l'offre « un dégrèvement, remise, réduction, crédit ou réduction de prime, ou toute autre indemnité ou incitation relativement à un contrat d'assurance de titres. » Au lieu de l'évaluation condition-exigée de monopole, les acheteur de maison pourraient faire des emplettes pour l'assurance de titres sur la base de la politique avec le plus peu coûteux. Assez intéressant, au moins une agence d'assurance de titres -- myClosingSPACE.com -- soutient le régime. Dans les affaires pendant une année et maintenant qualifiées à New York, la Pennsylvanie, la Floride et le Massachusetts aussi bien que président et CEO Sam Ingram du New Jersey, de compagnie indique que myClosingSPACE.com est un agent de titre qui soutient la législation proposée du New Jersey. « Si ce projet de loi est voté il donnera au consommateur la flexibilité sans précédent d'épargner l'argent sur des services de titre, » dit Ingram. « MyClosingSPACE.com favorise cette facture, » dit Ingram, « parce que nous avons un modèle économique différent de toutes autres compagnies de titre. Nous offrons nos services directement au consommateur plutôt que passant par le prêteur, le mandataire, et les agents d'immobilières (LAR). Quoique myClosingSPACE.com soit seulement ans, nous avons traité plus de 500 quotations pour l'assurance de titres pendant le mois du janvier 2007. Nous avons influencé l'Internet et les divers événements du consommateur (tels que notre parrainage de saison des filets de NJ) pour conduire le volume. Les économies d'échelle et les efficiences en résultant dans nos procédés nous permettent d'offrir les taux et les droits les plus bas possibles que la condition de NJ permettra. » Mais pourquoi la condition du New Jersey, ou une condition, devrait-elle interdire les droits inférieurs aux consommateurs ? Comment est-ce que c'est dans l'intérêt public ? Qui bénéficie ? Dans d'autres conditions Ingram indique que sa compagnie peut réellement offrir les droits inférieurs que ce qu'il est forcé de charger au New Jersey. Sen. Lesniak a une idée futée, une qui suppose que la concurrence est bonne pour le marché. Sa facture doit passer et d'autres conditions devraient regarder avec soin la proposition de Lesniak. | 
