Discussion d'assurance de titres, autour de deux par Peter G. Miller
Il y a quelques semaines j'ai écrit au sujet des efforts de défaire un droit national du New Jersey qui détermination illégale des prix de mandats pour l'assurance de titres. D'après une partie du courrier que je vous ai reçu aurait pensé que j'étais contre la maternité et pas trop lumineux, non plus. Bien, réellement -- et je déteste pour apporter ceci vers le haut -- plusieurs semaines après que la colonne ait été éditée le bureau général de responsabilité, le bras investigateur indépendant du gouvernement fédéral, s'avèrent justement juste établir un rapport concernant, oh cher, assurance de titres. Il est intéressant de voir ce que GAO a dû indiquer et regarder ce que j'ai écrit en février. J'ai noté qu'une étude 1980 du Maryland a constaté que 60 cents de chaque dollar payé l'assurance de titres ne sont pas allés aux demandes de règlement de salaire, il est allée pour des commissions à ceux qui vendent l'assurance de titres. J'ai également coté le chasseur de J. Robert, directeur de l'assurance pour la fédération du consommateur de l'Amérique, qui a indiqué que « sur une base nationale, les quatre principaux intitule des assureurs ai payé une moyenne d'environ 80 pour cent des primes d'assurance de titres à leurs agents de titre sous forme de commissions. Une analyse des fentes de commission en Californie a constaté qu'entre 8 pour cent et 12 pour cent de la prime a été payé au garant de titre et entre 88 pour cent et 92 pour cent de la prime a été payé à l'agent de titre. » Voyons, le point médian entre 60 pour cent et 80 pour cent est 70 pour cent. Voici ce que GAO a trouvé : La « assurance de titres diffère d'autres types d'assurance des manières principales. D'abord, dans la plupart des lignes de propriété et d'accident, les pertes encourues par le garant représentent la majeure partie de la prime. Par exemple, les pertes des assureurs de propriété-accident et les charges de réglage de perte ont représenté approximativement 73 pour cent de primes émises en 2005. En revanche, les pertes et les charges de réglage de perte supportées par des assureurs de titre en général étaient approximativement 5 pour cent de toutes les primes écrites, alors que le montant payé à ou maintenu par des agents (principalement pour le travail lié aux recherches de titre et aux examens et pour des commissions) était approximativement 70 pour cent. » Juste 5 pour cent de votre prime d'assurance de titres sont utilisés aux demandes de règlement de salaire, disent le gouvernement fédéral, alors que 70 pour cent sont payés à l'extérieur sous forme de commissions d'agent. Est-ce que ceci ne devrait pas être l'autre manière autour ? Un correspondant a utilement écrit que de tels droits sont justifiés parce que « nous pendant que les agents indépendants effectuent TOUT le travail. À la différence de l'assurance-vie la souscription impliquée dans l'assurance de titres exige plus que branchant un âge et fumant la préférence dans une table actuarielle. Comme un professionnel d'immobilières vous devrait savoir que chaque titre présente ses propres problèmes et questions distincts. Le niveau du personnel nécessaire pour décider seules des questions de faillite et de forclusion est un coût élevé d'affaires. » Mais GAO indique « selon le niveau de la technologie utilisé, l'accessibilité des documents publics, l'efficacité relative des bureaux des enregistreurs de gouvernement local, et d'autres facteurs, ce procédé peuvent prendre de quelques minutes jusqu'à quelques semaines ou à plus. » Ainsi pourquoi devrait tout la charge d'agents d'assurance de titres les mêmes droits -- et pourquoi devrait la condition du New Jersey EXIGER que tous les agents d'assurance de titres chargent les mêmes droits -- si le coût des affaires diffère avec chaque cas ? Intitulent tout des assureurs avoir les mêmes charges pour les bureaux et le personnel ? Pourquoi ne devrait pas intituler des agents être laissé escompter leurs droits aux consommateurs quand la charge de travail peut être taillée au couteau vers le bas juste à quelques minutes sur un ordinateur ? Non requis pour couper des droits en émettant des dégrèvements, mais simplement laissé réduire clôturer des coûts. Pas qui effectuent la vente de l'assurance de titres plus concurrentielle ? La concurrence n'est-elle pas une bonne chose avec des voitures, l'assurance-vie et l'essence ? Pourquoi pas avec l'assurance de titres ? Pourquoi devrait-il y a une loi qui indique que vous ne pouvez pas payer moins l'assurance de titres, même si les agents de titre sont disposés à couper leurs droits ? Une telle législation ne protège-t-elle pas simplement ceux qui ne peuvent pas concurrencer ? Un correspondant, aucun doute profondément et seulement concerné par protéger l'intérêt public, plaint que le vrai pouvoir derrière la proposition du New Jersey était, n'halètent, un constructeur à la maison qui offre l'assurance de titres entretient. Oh mon. Ce ne la dit pas toute. Au lieu de regarder les mérites de l'émission ou du manque en regardons qui est derrière la notion mauvaise du concours général. « Imaginer, » a écrit un défenseur du statu quo au New Jersey, « si cette facture devient loi dans tout le pays, comme vous avez proposé, et d'autres constructeurs offrir la même incitation, éliminant de ce fait leur concurrence filiale de la société de prêt hypothécaire. En n'étant pas laissé faire des emplettes pour le meilleur taux de l'emprunt-logement, les centaines de milliers d'acheteurs ont pu payer des paiements d'hypothèque plus élevés. Sous l'incitation, les acheteurs continueraient également à payer le taux le plus élevé possible l'assurance de titres parce qu'ils seraient forcés de payer celui que la compagnie de titre du constructeur charge. » Mais les prix rigides, de même que maintenant le cas au New Jersey, élimine absolument n'importe quelle concurrence d'intérêt aux consommateurs. Sans concurrence des prix, les consommateurs n'ont aucune raison de préférer un agent prix-fixe de titre au-dessus d'un autre agent prix-fixe de titre. Un correspondant a dit que ceux qui souhaitent remplir « violerait les lois COURANTES de titre en offrant des remises. » Qui a écrit les lois courantes de titre ? Qui veut les maintenir la manière qu'elles sont ? Qui bénéficie ? Le fait que le New Jersey ne permet pas la concurrence d'assurance de titres signifie simplement que le système a besoin de changement. Il y avait des règles qui ont indiqué que les optométristes, les avocats, les architectes et d'autres professionnels ne pourraient pas annoncer. Le seul but de telles lois -- en dépit des demandes de règlement à l'effet contraire -- était limiter la concurrence. Un tel lois et conseil ont été morts pendant 30 années, et en dépit des demandes de règlement que la concurrence détruirait des professions données nous avons toujours des optométristes, des avocats, des architectes et d'autres professionnels qui sont toujours dans les affaires et encore capable charger assez pour leurs services. « Faire les agents vendant n'importe quelle autre ligne de l'assurance n'importe où dans le pays accordent des dégrèvements sur leurs commissions d'assurance ? » demandé un auteur. « Font des agents d'immobilières accordent des dégrèvements sur leurs commissions ? Faire les courtiers en prêts hypothécaires accordent des dégrèvements sur leurs commissions ? » C'est mignon. Les dégrèvements sont inutiles parce que des agents d'assurance, les courtiers d'immobilières et les courtiers en prêts hypothécaires ne sont pas obligés par droit national de charger le même droit. Les gens peuvent comparer les prix avant d'acheter les meilleurs taux et les prix -- et ils font. Pour finir, on l'a précisé que si on permet à des des agents de titre de concurrencer, alors l'argent sous la table pourrait aller aux courtiers et à d'autres d'immobilières. Mais aujourd'hui, en ce moment, RESPA indique que les agents d'immobilières ne sont pas de recevoir des contrecoups. Aucun doute il indiquera la même chose à l'avenir. En outre, qui indique qu'il n'y a aucun problème maintenant ? Au Minnesota, comme un exemple, le ministère du commerce de la condition a récemment annoncé « quatre actions séparées d'application qui comprennent plus de $1 millions dans des pénalités civiles contre des compagnies d'assurance de titres et leurs associés de nom communiqué. « Nous envoyons un message clair aujourd'hui que ceux-ci sham des dispositions d'affaires doivent finir immédiatement, » a dit Glenn Wilson, commissaire du ministère du commerce du Minnesota. Il a allégué que les « consommateurs du Minnesota payent trop l'assurance de titres afin de soutenir ces contrecoups illégaux, et le plus souvent ils ne savent pas même qu'elle se produit. » Le congrès regarde maintenant des manières de modifier le procédé de prêt ainsi nous avons peu de forclusions. Pourquoi pas, en même temps, assurer que le procédé fermant est ouvert de concurrence ? Cela réduirait des coûts fermants, qui signifie que plus de personnes pourraient acheter une maison. Sen. Mel Martinez (R-FL), l'ancien secrétaire du HUD et un expert dans ces sujets, est quelqu'un qui peut sûrement offrir quelques conseils. Le New Jersey a l'équipe de basket d'un femme très bon à Rutgers, à un musée merveilleux où Thomas Edison a par le passé travaillé, et à un grand cuirassé à Camden. Il n'y a aucune raison pour laquelle la condition ne peut pas également avoir un système d'assurance de titres qui est ouvert et concurrentiel. | 
