Compréhension de la clause de Kick-Out
par Benny L. Kass
La note de rédacteur : Initialement édité le 27 octobre 2003. Question : Bien que nous soyons dits que c'est un marché fort d'immobilières, notre maison a été sur le marché pendant quelque temps. En conclusion, nous avons reçu une offre d'un couple gentil, mais malheureusement, ils ne peuvent pas se permettre d'acheter notre maison à moins qu'ils vendent leur maison d'abord. Nous voudrions travailler quelque chose à l'extérieur avec ce couple, mais sommes préoccupés par prendre notre maison outre du marché pendant une période indéfinie tandis que les acheteurs essayent de vendre leur maison. Comment résolvez-vous ce dilemme ? Réponse : Tandis qu'unique goût pour signer les contrats qui sont contingents sur l'habileté des acheteurs de vendre leur propre maison, malheureusement il n'est maintenant une réalité de la vie qui doit être identifiée par chaque acheteur et vendeur. Les prix de logements ayant été augmenté nettement pendant les dernières années, de plus en plus les acheteurs constatent qu'ils peuvent seulement qualifier pour acheter une maison plus chère s'ils vendent d'abord leur résidence courante. D'une façon générale, quand les acheteurs présentent une offre à l'achat, ils peuvent inclure un imprévu en vente de leur maison. Ceci est connu comme « contrat contingent. » Dans l'anglais simple, ceci signifie que si l'événement spécifique ne se produit pas -- dans ce cas-ci les acheteurs ne vendent pas leur maison -- puis le contrat pour acheter la nouvelle propriété devient nul et et les acheteurs ont droit à un plein remboursement de n'importe quel gisement d'argent sérieux. Inutile de dire, comme vous avez proposé, les vendeurs ne veulent pas prendre leur maison outre du marché pendant une période indéfinie. En conséquence, un compromis a été développé, qui est connu comme clause de « kick-out ». Dans le cadre de cette disposition, les vendeurs ajoutent la langue au contrat de ventes d'immobilières déclarant que tandis qu'ils sont disposés à accepter un contrat d'imprévu basé sur les acheteurs vendant leur maison courante, les vendeurs continueront à lancer leur maison. Si un autre acheteur qualifié est trouvé, le vendeur donnera à l'acheteur courant par certain nombre de heures -- habituellement 72 heures -- dans quel pour enlever l'imprévu (c.-à-d. maintenir le contrat vivant) ou pour exercer l'imprévu et à décider de ne pas acheter la nouvelle propriété. Cette clause de kick-out doit être soigneusement rédigée. Si les acheteurs potentiels sont confrontés avec la période de kick-out de 72 heures, et décident de supprimer l'imprévu de vente, ils peuvent encore pouvoir sortir du contrat originel s'ils ne peuvent pas obtenir le financement. Maintenir dans l'esprit que la plupart des contrats de ventes standard contiennent également un autre imprévu sur la capacité de l'acheteur d'obtenir le financement nécessaire. Ceci crée un dilemme pour les deux parties. Si les acheteurs enlèvent l'imprévu de vente mais ont toujours l'imprévu de financement dans le contrat, il est probable qu'un prêteur ne donnera pas une promesse de financement obligatoire aux acheteurs à moins qu'ils vendent leur maison d'abord. Ainsi, la seule dépose de l'imprévu de vente ne répond pas aux besoins du vendeur. L'acheteur peut encore trouver une excuse pour soutenir du contrat, basé sur un autre imprévu dans le contrat. Ainsi, les vendeurs devraient inclure pour le moins la langue suivante dans n'importe quelle clause de kick-out : Les parties conviennent que la propriété des vendeurs restera allumée le marché au cours de la période ci-dessus d'imprévu. Si l'acheteur n'enlève pas l'imprévu ci-dessus et ne fournit pas la preuve satisfaisante aux vendeurs dans leur discrétion unique de l'habileté de l'acheteur d'exécuter en vertu des conditions ci-dedans dans (un numéro spécifique de) des heures après la réception de la notification écrite que le vendeur a accepté un contrat secondaire, le dépôt de garantie de l'acheteur sera promptement retourné dedans complètement, et ce contrat sera nul et. Dans le cadre de cette disposition contractuelle, l'acheteur potentiel a le droit de supprimer l'imprévu et d'aller en avant de pair avec l'achat. Mais les acheteurs doivent également démontrer, à la satisfaction du vendeur, qu'ils peuvent financièrement qualifier pour l'emprunt. Dans beaucoup de cas, les acheteurs ne pourront pas répondre au vendeur, parce qu'ils évidemment n'ont pas les fonds pour leur permettre d'être en avant assortis à l'achat. Du point de vue des vendeurs, c'est une disposition acceptable. Bien que les vendeurs aient signé un contrat, en effet ils maintiennent la maison sur le marché. Les vendeurs ont le droit de continuer à l'indiquer à d'autres acheteurs potentiels, et ont le droit de prendre les contrats de secours si possible. Si vous traitez un agent d'immobilières, insister sur le fait que l'agent continuent à lancer votre maison même après que vous avez signé le premier contrat. Du point de vue de l'acheteur, la clause de kick-out est également un compromis acceptable -- mais est sujet évidemment à l'abus. L'acheteur peut comprendre qu'un vendeur est peu disposé à prendre la maison outre du marché quand le contrat est sujet à un imprévu de vente. D'une part, si un vendeur obtient un prix plus élevé de la maison d'un de tierce personne, le vendeur a l'habileté d'être arbitraire en utilisant l'excuse que l'acheteur courant ne peut pas financièrement acheter, donnant de ce fait au vendeur le droit de se vendre à un de tierce personne. La clause de kick-out est un compromis pour les deux parties, et est devenue une pratique acceptable dans l'arène d'immobilières. Cependant, les vendeurs devraient également insister sur le fait que l'acheteur commencent immédiatement à lancer leur propre propriété -- si elle soit par une société d'immobilières ou toute seule. La langue spécifique devrait être comprise dans le contrat qui si l'acheteur ne commence pas à lancer la propriété au cours d'une période raisonnable -- par exemple 5 jours -- alors le vendeur a le droit de vider le contrat et de rechercher un autre acheteur. | 
