Using « les entités négligées » par Gary Gorman
À un article récent que j'ai écrit, « des émissions d'avoirs de titre dans 1031 échanges, » je viser les conditions pour maintenir le titre à votre propriété dans un échange 1031. Que l'article a précisé certains des problèmes évidents a causé par ces règles. En cet article j'indiquerai te quelques solutions, ou à des manières autour de ces problèmes, using les entités négligées. La règle fondamentale pour le titre d'avoirs à la propriété dans un échange 1031 est que comment vous vous maintenez le titre à votre vieille propriété est comment vous devez prendre le titre à votre nouvelle propriété. Ce que ce le moyen est que le titre à la nouvelle propriété doit être pris par la même déclaration d'impôt qui a maintenu le titre sur la vieille propriété. Par exemple, si Sue possédait sa vieille propriété dans son nom individuel, il ne pourrait pas avoir son titre de prise de société à sa nouvelle propriété parce que la déclaration d'impôt (Sue) qui a possédé la vieille propriété est différente du titre de déclaration d'impôt (la société) qui prendrait à sa nouvelle propriété et à l'échange échouera. Il y a quatre exceptions à la règle d'avoirs de titre (réellement, car vous verrez, ils ne sont pas des exceptions, mais simplement des variations), et ceux-ci comportent l'utilisation de ce que les appels d'IRS « ont négligé des entités. » Une entité négligée est une entité qui maintient le titre juridique sur la propriété, mais n'est pas exigée pour limer une déclaration d'impôt sur le revenu. Il y a quatre types d'entités négligées : confiances vivantes révocables, type confiances de l'Illinois de terre, sociétés à responsabilité limitée anonymes de membre unique et confiances statutaires du Delaware. Une confiance vivante révocable est un dispositif de planification conçu pour éviter la validation. Ces types de titre de prise de confiances à la propriété mais ne liment pas des déclarations d'impôt. Ceci signifie que si Sue possède sa vieille propriété en confiance vivante révocable de Sue Jones, la confiance est au titre à la vieille propriété, mais la déclaration d'impôt sur le revenu individuelle de Sue a (forme 1040 d'IRS) a possédé réellement la propriété. Par conséquent, Sue peut prendre le titre à la nouvelle propriété dans son propre nom plutôt que devant prendre le titre au nom de la confiance vivante révocable parce que c'était son retour de cirpp qui a possédé la vieille et nouvelle propriété. Un type confiance de terre (vous de l'Illinois trouvez ces derniers dans les conditions autres que l'Illinois, aussi bien) est un véhicule d'avoirs de titre conçu pour cacher les propriétaires réels de la propriété de la vue publique. Si un type confiance de l'Illinois de terre maintient le titre sur des $300.000 établissant car « la confiance de terre de FGH » et Fred, George et Howie sont les propriétaires égaux (appelés les bénéficiaires) de la confiance de terre, Fred, George et Howie sont traités en tant que propriétaires vrais de la propriété par l'IRS. La confiance de terre de FGH ne lime pas une déclaration d'impôt sur le revenu et chacune du rapport de trois propriétaires leur action d'un tiers des produits et des charges sur leurs différentes déclarations d'impôt sur le revenu. Fred pourrait vendre son action à Ivan pour $100.000 dans un échange 1031 et acheter une propriété de rechange et prendre le titre dans son propre nom : sa déclaration d'impôt sur le revenu individuelle a possédé son action d'un tiers de la vieille propriété et sa déclaration d'impôt sur le revenu individuelle possède la propriété de rechange. Le problème avec ce type de confiance de terre est qu'il ne fournit aucune limite à l'élément de passif de Fred, George et Howie et eux peuvent chacun être poursuivis individuellement ou en tant que groupe relativement à la propriété. Les sociétés à responsabilité limitée anonymes (ou les LLC) liment des déclarations d'impôt de partenariat. Puisqu'il n'y a aucune une telle chose comme un partenariat unique d'associé, si un LLC avec seulement un membre essayait de limer une déclaration d'impôt, l'IRS renverrait la déclaration d'impôt avec des instructions de rapporter tous les produits dans le retour unique de cirpp d'actionnaires à la place. Ceci signifie que si Fred maintient le titre sur sa vieille propriété dans un LLC unique de membre appelé Investments de Fred, le LLC, il peut vendre cette propriété et faire un échange et prendre le titre à sa nouvelle propriété dans son propre nom parce que sa déclaration d'impôt individuelle a possédé les deux propriétés. L'indemnité des LLC est qu'elles vous protègent contre l'élément de passif, mais si Fred, George et Howie veulent aller ensemble acheter une propriété et pouvoir faire des échanges séparés, ils chaque besoin de former un LLC unique de membre pour maintenir leur intérêt. Ceci devient encombrant et le prêteur peut ne pas vouloir ces différentes parties sur le titre à la propriété. Le type final d'entité négligée s'appelle une confiance statutaire du Delaware (ou le « DST »). Le cartel de DST le meilleur du type confiances de terre et LLC uniques de l'Illinois de membre. Vous prenez le titre à la propriété au nom du DST, mais chaque membre (également appelé les bénéficiaires) du DST est traité pendant que le propriétaire de leur action de la propriété, et comme le DST du LLC protège les différents propriétaires contre l'élément de passif sans dispute de l'établissement, et prenant le titre à la propriété, using les LLC multiples. DST sont relativement nouveaux et ont quelques autres limitations, mais ils peuvent être la vraie solution aux émissions collantes de propriété. La dernière chose que je veux préciser est qu'il est possible, et comparateur, pour enchaîner ensemble une série d'entités négligées. Un bâtiment qui est possédé par un LLC unique de membre, avec la confiance vivante révocable de Sue Jones en tant que membre unique, est pour l'IRS et 1031 mélangent des buts, possédés par Sue Jones elle-même. |
