Analyse d'évaluation pour l'assurance de prêt hypothécaire à l'habitation, manuel 4150.2 - FAQ 1. La forme d'états d'évaluation est-elle exigée pour les propriétés existantes (plus d'un an) ?
Oui. La forme d'états (VC) d'évaluation est également exigée pour les propriétés existantes plus moins d'un an. La forme n'est pas exigée pour la construction proposée ou pour des propriétés en construction.
2. La forme VC est-elle exigée dans les évaluations pour le refinancement ?
Oui.
3. Est-ce qu'forme VC est exigée pour des 203 (k) cas ?
La forme VC n'est pas exigée sur des 203 (k) cas. Cependant, si le priseur identifie les états de dépannage qui n'ont pas été notés dans la révision de régime pour les 203 (k) emprunt, le priseur devrait informer le prêteur.
4. Pourquoi n'y a-t-il « non » une réponse disponible dans les chapitres VC-2 par VC-13, mais pas dans VC-1 ?
« Oui » à n'importe quel poste VC-1 peut rendre la propriété inadmissible pour le financement de FHA car la condition ne peut pas être remédiée à. « Oui » à VC-2 par VC-13 peut habituellement être remédié à. 5. Veuillez définir « promptement la chose observable ».
« Promptement la chose observable » est définie comme observations faites par le priseur des conditions qui sont immédiatement discernable et apparentes pendant la visite d'emplacement typique. Le priseur n'est pas requis de déplacer les meubles, l'équipement ou les dégâts de cause à la propriété. 6. Quel est un échantillon représentatif ?
Pour les composants identiques multiples tels que des fenêtres et des prises électriques, un échantillon représentatif est un tel composant selon la pièce. Pour les composants extérieurs identiques multiples, un échantillon représentatif est un tel composant de chaque côté du bâtiment.
7. Est la pleine valeur évaluée exigée par Section A des addenda à la page D-34 du manuel pour être « comme réparé ».
Numéro. C'est valeur évaluée de la condition ou de juridiction locale la pleine avant d'appliquer n'importe quel rapport ou facteur pour arriver aux taxes foncières. Pour la plupart des zones du pays c'est « de même que » la valeur. Les cours en bourse évalués sont différents de l'estimation. Les cours en bourse évalués sont l'opinion de l'assesseur des cours en bourse employée par le propriétaire à la maison pour déterminer si les impôts sont raisonnables. L'estimation est souvent une fraction des cours en bourse évalués employés pour calculer les impôts (taux d'imposition fiscal = impôts d'estimation X). L'estimation souvent ne se rapporte pas aux cours en bourse. Le procédé pour rapporter l'estimation aux cours en bourse évalués est connu comme égalization. S'il n'y a aucune méthode d'égalization, le priseur devrait indiquer NON-DÉTERMINÉ car les cours en bourse évalués. 8. Veuillez expliquer la condition pour une inspection de destruction du bois d'insecte.
Une inspection de parasite est exigée pour toutes les structures excepté les ensembles de condominium qui sont au-dessus du niveau du sol. Le priseur doit noter n'importe quelle infestation, n'importe quels dégâts résultant de l'infestation précédente, dépannages résultant de l'infestation, ou répare en raison nécessaire de l'infestation. Si la zone dans laquelle la propriété est située est dans une zone incertaine de probabilité, c.-à-d., une que les mai ou mai pas ont besoin d'un certificat de termite, alors le garant devrait entrer en contact avec l'HOC pour des conseils. Cependant, un priseur doit encore vérifier les signes de l'infestation même dans ces zones indiquées en tant qu'infestation non encline.
9. Concernant VC-9, l'inspection de toit plat comprend-elle des porches ?
Oui, la condition comprend tous les toits au-dessus de toutes les structures ci-jointes sur la propriété. Des toits plats sur des projets de condominium sont couverts par l'association à la maison des Propriétaires du condominium. Néanmoins, le priseur devrait toujours formuler des commentaires sur l'état général d'un projet. 10. Si on ne peut pas observer le toit parce que c'est neige couverte, que le prêteur peut-il faire pour remplir la condition ?
S'il est peu raisonnable d'attendre la neige à l'espace libre dans un nombre de heures raisonnable, le priseur peut accéder l'état du toit en observant le toit de l'intérieur. L'emprunteur doit être au courant que le toit était neige couverte à l'heure de l'évaluation pour déterminer s'il semble acceptable à l'acheteur. Le prêteur peut également avoir besoin des conditions additionnelles de remplir cette condition.
11. VC-1 indique que les propriétés situées à moins de 300 pieds d'un réservoir de stockage stationnaire contenant plus de 100 gallons de produit inflammable ou explosif sont inadmissibles.
Il est comparateur pour avoir des réservoirs de pétrole, de gaz ou de propane pour le chauffage résidentiel qui sont typiquement au-dessus de 100 gallons à moins de 300 pieds de bordures de propriété (particulièrement avec de plus petits sorts).
Le HUD a augmenté la taille de réservoir de stockage à 1.000 gallons.
12. Veuillez adresser l'admissibilité des propriétés situées à moins de 300 pieds d'une station service.
Ceci ne rendrait pas nécessairement la propriété inacceptable. Le garant direct (DE) d'avenant est requis de fournir une révélation écrite à l'emprunteur que la propriété est située à moins de 300 pieds d'une station service.
13. Veuillez clarifier la route VC-6 privée - « l'accès de preuve d'exposition est protégé par une servitude enregistrée permanente ». La politique d'ALTA suffira-t-elle ?
La recherche de titre devrait indiquer des servitudes enregistrées. Cependant, il est de la responsabilité de DE Underwriter's de déterminer si la politique de titre indique des éléments de preuve suffisants d'une servitude enregistrée permanente. 14. Y a-t-il une condition pour des détecteurs de fumée ?
Bien que le FHA les recommande vivement, les détecteurs de fumée ne sont pas une condition répandue par tout le pays de HUD actuellement. Les 203 (k) le programme de réhabilitation exige que des détecteurs de fumée soient montés à côté des zones de sommeil.
15. Paginer 2-1-C du manuel déclare que, si un logement est moins de 2 années, le priseur doit indiquer que l'année et le mois où la maison a été remplie. Veuillez définir le terme « rempli » et expliquer pourquoi cette information est nécessaire.
Le but de cette disposition est pour l'application de l'approche de coût. La condition de manuel sera réduite de deux ans à treize mois. « Complet » est défini comme disponible pour l'occupation avec seulement rester mineur de postes de finition (par exemple, peinture de retouche, évaluation finale et ensemencement). 16. Beaucoup de propriétés seront habilitées au financement de FHA sous la directive pour les lignes à haute tension aériennes de transmission parce qu'elles sont situées sur la distance de chute une tour de radio ou de câble de TV ou antenne parabolique. Y a-t-il quelque chose que le prêteur peut faire pour rendre ces propriétés pour l'assurance ?
Le priseur doit indiquer si le logement ou les améliorations de propriété relatives est situé dans la servitude servant une ligne de transmission, une tour de transmission de radio/TV, une tour de téléphone portable, un plat de relais à micro-ondes ou une tour à haute tension, ou antenne parabolique (radio, câble de TV, etc.). Si le logement ou les améliorations de propriété relatives sont situés dans une telle servitude, DE Underwriter doit obtenir une lettre du propriétaire ou de l'opérateur de la tour indiquant que le logement et ses améliorations de propriété relatives ne sont pas situés sur la distance de la chute de la tour (machinée). 17. Sont les priseurs compétents pour évaluer si les bruits et les odeurs blessants menacent les santés et sécurité des occupants d'une propriété.
Le chapitre 2-2K sera modifié pour réfléchir que le priseur devrait réviser n'importe quel ennui et le prendre en compte dans l'analyse des marchés, faisant des réglages si approprié. Le priseur devrait documenter le rapport d'évaluation, selon les besoins.
18. Concernant le chapitre 3-1 du manuel, les photos noires et blanches sont-elles acceptables ?
Oui, les copies imprimées par laser noires et blanches des photos, comme des photos produites par les appareils-photo digitalisés qui sont de taille et de clarté adéquates, sont acceptables.
19. Si le priseur ne peut pas prendre les photos required pour indiquer l'avant, l'arrière et les côtés de la propriété en raison du bosquet, de la topographie, etc., que devrait-il faire ?
Le priseur devrait faire chaque tentative de prendre les photos required. Sinon possible, le priseur devrait ainsi énoncer sur le rapport d'évaluation.
20. Ilest- d'il la responsabilité du priseur de déterminer la praticabilité de connecter aux réseaux de public ou d'eau et/ou d'égouts de communauté ?
Si la propriété a les réseaux privés de l'eau et/ou d'égouts, le priseur annotera la forme VC (VC-4 comme approprié). Il est de la responsabilité du prêteur de déterminer la praticabilité/caractère raisonnable du coût de connexion. Le priseur devrait fournir au prêteur des informations sur l'emplacement des systèmes de public ou de communauté (par exemple, la ligne de flottaison publique est disponible directement devant la propriété soumise ; ou le système public est situé approximativement 100 pieds de la propriété, mais il y a les zones humides protégées entre le sujet et le système public). 21. Si le priseur ne connaît pas l'emplacement du drainfield de puits privé ou de fosse septique, comment la distance entre eux peut-elle être documentée ?
Si le priseur ne peut pas faire la détermination, une exigence de condition sera prévue sur la forme VC. DE Underwriter peut libérer la condition en obtenant la preuve satisfaisante d'une partie qualifiée que les besoins de distance (entre les deux systèmes, et entre les systèmes et la ligne de propriété) ont été répondus.
22. Le manuel 4150.2 indique que les réservoirs ne sont pas acceptables. Y a-t-il des exceptions à ceci ?
Oui. Le HOCs ont l'autorité pour considérer des renonciations cas par cas dans les zones où les réservoirs sont typiques. Le prêteur entre en contact avec l'HOC qui a la juridiction sur la propriété pour des procédures de renonciation.
23. Le manuel 4150.2 indique que l'espace de rampement doit être de 18 pouces. Clarifier svp.
Le manuel sera clarifié, comme suit : « Une distance minimum de 18 pouces de la masse à la base des poutrelles est hautement - recommandé mais non exigé ». Le priseur écrira l'espace de rampement (à une entrée minimum du principal et des épaulements) pour observer des conditions à moins que quand l'accès est masqué, quand l'entrée pourrait endommager la propriété, ou quand des situations dangereuses et défavorables sont suspectées. Quoi qu'il arrive, l'espace de rampement et l'accessibilité dicte le niveau de l'entrée. Cependant, le priseur examinera visuellement l'espace de rampement pour des insuffisances (voir le chapitre 3-6 A. 11 de l'HB 4150.2 de HUD et le protocole pour VC-8). GRENIER : Le grenier doit être examiné si l'accès est par l'escalier ou le seau déroulant. À une entrée minimum principale et d'épaulements. Cependant, la taille et l'accessibilité dicte le niveau de l'entrée. La condition d'examiner l'espace et le grenier de rampement n'est pas une nouvelle condition ni a la condition changée.
24. Est-ce que barrières de vapeur sont exigées dans les espaces de rampement ?
Typiquement non ; cependant, si les problèmes d'humidité sont évidents, une barrière de vapeur devrait être exigée.
25. Le manuel 4150.2 exige que le système de chauffage doit pouvoir maintenir 50 degrés dans toutes les zones contenant des systèmes de tuyauterie et que le système doit être monté selon les recommandations du fabricant. Comment le priseur saura-t-il ceci ?
Cette condition concerne seulement les logements qui utilisent les fourneaux bois-brûlants ou les systèmes solaires. Si le priseur ne peut pas faire les déterminations nécessaires, il devrait ainsi énoncer sur la forme VC en prévoyant une exigence de condition. Le prêteur peut obtenir une certification d'une société qualifiée que le système est correctement monté pour libérer la condition de condition.
26. Quand une balustrade est-elle nécessaire ?
Habituellement quand il y a trois canalisations verticales ou plus. Cependant, si une situation pose une émission de sécurité pour les occupants, une exigence de condition devrait être prévue indépendamment du nombre de canalisations verticales.
27. Veuillez clarifier les conditions pour des dépannages basés de peinture de L. a. - sur des ensembles de condominium.
Le L. a. - les conditions basées de peinture se rapportent seulement à l'ensemble étant évalué, pas au projet entier. Le chapitre 3-6A-17 du manuel sera révisé pour réfléchir cette correction. Cependant, le priseur devrait toujours présenter ses observations sur l'état général du projet de condominium.
28. Concernant le chapitre 3-6B-6, la sortie de chambre à coucher, ce qui est sortie « adéquate' ?
Les occupants d'une chambre à coucher doivent pouvoir obtenir en dehors de la maison s'il y a un feu. 29. Dans le chapitre 4-5E, les notations de construction ne coïncident pas avec d'autres agences, telles que Fanny Mae et Freddie Mac, ou Marshall et rapide. Est-ce que ceci sera changé à l'avenir ?
La référence à la qualité « juste » de construction sera supprimée du manuel afin d'apporter les notations de la construction du HUD en conformité avec ceux de Fannie Mae, de Freddie Mac et de Marshall et de rapide. 30. Pourquoi les priseurs ne peuvent-ils pas utiliser des comparables plus de 12 mois, particulièrement dans des zones rurales où il est difficile d'obtenir les comparables qui sont plus récents ?
Une vente plus de 12 mois n'est pas acceptable dans les premiers là comparables. Le priseur devrait aller à un voisinage de concurrence. Une vente plus ancienne peut être utilisée en tant que quatrième ou la cinquième vente comparable pour compléter les trois comparables, cependant, la recherche doit être suffisante pour retenir des comparables des 12 mois derniers.
31. Pouvez-vous expliquer comment le priseur doit manipuler des concessions de financement ?
Les concessions de ventes influencent le prix payé des immobilières. Elles peuvent être sous forme de remarques de remise d'emprunt, de droits d'origines d'emprunt, d'aide de règlement, de paiement des droits de condo/PUD, d'incitations de constructeur ou d'inclusion des postes de non-objet immobilier dans la transaction.
Des priseurs sont requis de vérifier et analyser toutes les ventes sur une base argent-équivalente (l'achat de taux d'intérêt avale, en dessous du financement du marché, du financement de propriétaire, etc.). Comme indiqué dans l'évaluation des immobilières, onzième édition :
> Dans l'analyse d'équivalence d'argent comptant, un priseur étudie le prix de ventes des propriétés comparables qui semblent avoir été vendues avec le financement non destiné à la vente pour déterminer si des réglages réfléchir des conditions typiques du marché sont justifiés. D'abord, des ventes avec le financement non destiné à la vente sont comparées à d'autres ventes traitées au financement du marché pour déterminer si et le réglage pour l'équivalence d'argent comptant peut être fait. La preuve du marché est toujours le meilleur indicateur d'un tel réglage. Cependant, les acheteurs rarement, si jamais, comptent sur le dollar strict pour des réglages d'équivalence d'argent comptant du dollar.
Le priseur doit vérifier toutes les transactions de ventes pour des concessions de vendeur et rapporter ces résultats sur l'URAR. La quantité du réglage négatif à faire à chacun comparable aux ventes ou aux concessions de financement est égale à n'importe quelle hausse du coût d'aquisition du comparable qui le priseur détermine à être attribuable aux concessions. Il convient noter que la nécessité de faire des réglages négatifs et la quantité des réglages aux comparables à vendre et des concessions de financement ne sont pas basées sur la façon dont typique la concession pourrait être pour un segment du marché (les grandes concessions de ventes peuvent être relativement typiques dans un segment particulier du marché et encore avoir comme conséquence les prix de ventes qui réfléchissent plus que la valeur des immobilières). Le réglage doit réfléchir la différence entre ce que les comparables ont vendu réellement pour avec les concessions de ventes et ce qu'ils se seraient vendus pour sans les concessions de sorte que la quantité du dollar des réglages approche la réaction du marché des concessions.
Comparables ne sont jamais réglés aux concessions des ventes du sujet. Si le sujet a une concession de ventes, le priseur devrait discuter la convention d'achat, y compris toutes les concessions de ventes pour le sujet, à la page deux de l'URAR dans la « analyse marquée par chapitre de n'importe quelle convention de vente courante ». Point 5 de la définition des cours en bourse, (qui sont compris avec chaque évaluation résidentielle) comme indiqué au-dessus du rapport des conditions limite et des conditions de la certification du priseur : « Le prix représente la considération normale pour la propriété vendue inchangée par le concessions* spécial ou créateur de financement ou de ventes accordé par n'importe qui lié à la vente. » > des *Adjustments aux comparables doivent être faits pour des concessions spéciales ou créatrices de financement ou de ventes. Aucun réglage n'est nécessaire pour ces coûts qui sont normalement payés par les vendeurs en raison de la tradition ou de la loi dans une zone du marché ; ces coûts sont promptement identifiables puisque le vendeur paye ces coûts dans pratiquement toutes les transactions de ventes. Des réglages spéciaux ou créateurs de financement peuvent être faits à la propriété comparable par des comparaisons aux conditions de financement offertes par un prêteur institutionnel de tierce personne qui n'est pas déjà impliqué dans la propriété ou la transaction. Aucun réglage ne devrait être calculé sur un dollar mécanique pour le coût du dollar de financement ou de concessions mais la quantité du dollar de n'importe quel réglage devrait approcher la réaction du marché du financement ou des concessions basées sur le jugement du priseur. 32. Le chapitre 8-1 sur des maisons de fabrication exige l'inspection par une agence administrative de condition quand le priseur observe des changements à la maison originelle. Si la maison manufacturée a une addition, et il n'y a aucune agence locale pour inspecter de telles maisons, y a-t-il des solutions de rechange à rejeter la propriété ?
Le prêteur peut obtenir le rapport d'un technicien indiquant que les changements structurels ou les additions à la propriété ont été faits selon la construction et les standards de sécurité à la maison fabriqués par HUD, au lieu de rejeter la propriété. 33. À la page D-9, le réseau de pièce, priseurs sont chargés pour écrire la longueur carrée appropriée pour chaque pièce indiquée. Est-il ce correct ?
Numéro. Le manuel sera révisé pour se réfléchir : « introduire le numéro de chaque type de pièce à chaque niveau. Indiquer la longueur carrée de zone appropriée pour chaque niveau indiqué. » 34. À la page D-29, VC-27, vous référez-vous à la mise en gaine traitée ignifuge ?
Oui, c'est une erreur typographique et sera corrigée.
35. Concernant VC-11, si une porte plus ancienne de garage n'a pas le dispositif inverse automatique et/ou ne s'arrête pas une fois rencontrée la résistance, doit le priseur exige-t-il qu'un nouvel ouvreur soit monté ?
Le priseur doit vérifier que la porte de garage ne se laisse pas tomber avec un impact lourd dû aux composants cassés ou manquants. S'il y a de preuve disponible-observable d'un risque en matière de sécurité potentiel, réclamer le dépannage ou le remontage.
36. VC-11 met en référence les fenêtres brisées multiples. Ce qui si là est seulement une fenêtre brisée ?
N'importe quelle fenêtre cassée devrait être réparée ou changée.
37. Paginer D-33, VC-13 indique que la propriété ne répond pas à des normes d'accomplissement si le taux d'accomplissement est moins de 2/3. Que fait ce moyen ?
Ce poste sera enlevé du manuel et de VC forme.
38. Dans le glossaire des conditions, les situations « dangereuses ou défavorables » du terme se rapporte-t-elles à la propriété étant évaluée ou à la performance du priseur ?
Cette définition se rapporte à la propriété seulement. On ne le destine pas pour se rapporter au priseur. La définition sera révisée dans le manuel comme suit :
> Situations qui constituent une menace des blessures au propriétaire ou aux occupants à la maison et/ou exigent l'utilisation des vêtements de protection ou de l'équipement de sécurité spéciaux de la part du propriétaire ou des occupants à la maison.
39. Qui effectue l'inspection finale sur des propriétés « en construction » ou « existantes plus moins d'un an » ?
Si la propriété est en construction et non 100% complète, le priseur exécutera l'évaluation, remplit l'URAR et tous documents nécessaires, et a besoin d'une inspection finale. La finale peut être remplie par un inspecteur de panneau de droit ou la juridiction locale ou l'équivalent et la forme approuvés par HUD HUD-92051, rapport d'inspection de conformité est exigée. Si la propriété est 100% complet, le priseur exécute l'évaluation et remplit l'URAR et tous documents nécessaires. Dans ce cas, l'évaluation sert d'inspection finale et la forme HUD-92051, rapport d'inspection de conformité, n'est pas exigée. Pour des indications détaillées voir le changement REV-2 1, le paragraphe 6-3, pages de l'HB 4145.1 de HUD 6-16 et 6-17. Cependant, dans tous les cas, si le priseur n'a pas les régimes, les caractéristiques et les documents de construction aussi bien que la certification d'un constructeur réalisé lorsque l'évaluation doit être exécutée, le priseur peut ne pas remplir l'évaluation jusqu'à ce que cette documentation soit rendue disponible. 40. Le manuel conseille le priseur de parler seulement à DE Underwriter au sujet d'une évaluation avant qu'il soit rempli. En outre, aucune autre personne ne devrait parler au priseur. Ceci semble être un peu impraticable. Beaucoup de fois le priseur a les petits problèmes qui n'auraient rien à faire avec DE Underwriter. Est-ce que fait-il ce moyen qu'après un prêteur parrainé de courtier en prêts hypothécaires c.-à-d., commande une évaluation, nous ne sont pas censés parler au priseur jusqu'à ce qu'il soit reçu ? Beaucoup de fois, un priseur appellera juste pour nous faire connaître une propriété ne va pas travailler, ne peut pas trouver un comparable, etc. Ne sommes-nous plus pour avoir ce genre de rapport avec les priseurs ?
Personne mais le garant n'est de discuter la valeur avec le priseur jusqu'à ce que l'évaluation soit remplie. Le priseur peut discuter les caractéristiques physiques ou ordonnancer une nomination avec le vendeur ou leur représentant. Compatible à l'acte de réforme et de reprise d'institution financier (FIRREA), le priseur peut ne pas discuter la valeur avec n'importe qui d'autre mais l'usager. L'usager est le prêteur.
41. Y aura-t-il des mises à jour au manuel 4150.2 sortant avec des modifications déjà apportées ?
Le FHA mettra à jour le manuel selon les besoins.
42. Les priseurs pourront-ils charger un droit plus élevé pour les conditions de reportage accrues ?
C'est la position du département que les droits d'évaluation ne devraient pas augmenter en raison des changements récents. Le procédé d'évaluation pour le HUD a est resté en grande partie inchangé. Les nouvelles formes exigent seulement la confirmation des conditions préexistantes déjà contenues dans le radar de moyenne puissance. 43. Nos priseurs déclarent que le coût d'évaluation de FHA pour des consommateurs augmentera sensiblement en raison des au moins 1-2 heures de plus travail et la condition que les priseurs inspectent sous la maison et rampent dans le grenier pour l'inspection visuelle. Comment est-ce que j'adresse ce rapport ?
Les conditions de reportage n'ont pas changé. Le priseur a été toujours requis d'écrire le grenier et les espaces de rampement pour observer des conditions. |
