Annexe A - ÉVALUATION d'AUTRES PROPRIÉTÉS IMMOBILIÈRES A-1 POSSÉDÉES (REO)
Les propriétés possédées par immobilières (REO) de HUD sont un résultat de payer une demande de règlement à une société de prêt et la propriété de transfert de prêteur de la propriété à HUD. Typiquement, des propriétés de REO ont été possédées par le prêteur parce que l'emprunteur s'est transféré sur l'hypothèque. Le priseur doit combiner un instant spécifique pour une pleine inspection d'emplacement de la propriété avec le directeur de propriété. Généralement, la propriété de REO est fixée avec les utilités arrêtées. Cependant, le priseur devrait essayer de faire allumer les utilités pour examiner tous les systèmes de bâtiment pendant l'évaluation.
A. Exigences de priseur
Les conditions pour les priseurs qui exécutent des évaluations de REO sont les mêmes que pour des priseurs de n'importe quelle autre propriété. Un priseur de propriété de REO doit être condition qualifiée et être un membre courant du registre de FHA.
B. Conditions d'évaluation - valeur « réelle »
Les propriétés de REO sont d'être « réelles » évalué. Le dictionnaire de l'évaluation d'immobilières, la troisième édition, définit des cours en bourse « réels » comme suit : > « La valeur des juste de propriété spécifiques à un colis identifié des immobilières en date de la date effective de l'évaluation ; se rapporte à cela qui physiquement existe et est légalement permis et exclut toutes les prétentions au sujet des conditions de marché hypothétiques ou du raisonnement possible. »
La valeur « réelle » est les cours en bourse pour la propriété car elle existe la date de l'évaluation. L'évaluation comprendra le rapport résidentiel uniforme d'évaluation (URAR) et les conditions d'évaluation (VC) forment. Le priseur indiquera sur l'évaluation ou un supplément à l'évaluation si la propriété peut être vendue avec l'assurance hypothécaire de FHA (répond à des exigences minimum de propriété de FHA) (1) en son état réel sans dépannages ou (2) en son état réel avec calcul des coûts $5.000 ou moins de dépannages. Si la propriété peut être vendue avec l'assurance hypothécaire de FHA en faisant $5.000 ou moins dans les dépannages, le priseur fournira une liste des dépannages et de leur coût estimatif. Si la propriété a besoin plus de de $5.000 dans les dépannages pour la rendre habilitée à l'assurance hypothécaire de FHA, le priseur doit énumérer seulement les zones générales des dépannages et faire un rapport que de tels dépannages dépasseront $5.000.
C. Date effective de valeur
La date effective de la valeur est la date où le priseur effectue la visite d'emplacement pour la propriété soumise. Si une autre date est utilisée comme date effective, le priseur doit spécifiquement indiquer : > La date alternative
> La date où la propriété soumise a été physiquement inspectée
D. Étendue
Le priseur doit effectuer le procédé complet d'évaluation, qui comprend considérer toutes les approches applicables à la valeur et développer des approches appropriées identifiées en ce manuel.
E. But
Le but de l'évaluation de REO est d'aider à établir le prix de ventes de la propriété soumise. Les évaluations de REO estimeront la valeur « réelle » d'une propriété empêchée possédée par HUD.
F. Utilisation destinée d'évaluation/de fonctionnement
L'utilisation ou le fonctionnement destinée d'une évaluation de REO est de fournir valeur 'réelle la " de la propriété empêchée pour le mercatique et des buts d'offre. La grande confiance sera placée sur la valeur réelle de la propriété en future vente. La valeur réelle soutient le prix de ventes du FHA de la disposition de la propriété. L'ampleur des dépannages a eu besoin de la propriété déterminera si elle est offerte en vente avec le financement de FHA-assurés ou sans financement d'assurés. Si la propriété répond à des exigences minimum de propriété de FHA sans dépannages, ou rencontre des conditions minimum de propriété de FHA avec $5.000 ou moins de dépannages, la propriété sera offerte avec le financement d'assurés de FHA. S'il y a lieu les dépannages dépassent $5.000, la propriété sera offerte sans chapitre 203 (b) a assuré le financement, mais habilité au financement d'assurés du chapitre 203k.
G. Conditions additionnelles
Le priseur doit évaluer la propriété soumise des informations recueillies et arriver à des cours en bourse prévus de la propriété soumise basée sur les conditions détaillées en chapitre 4-Valuation Analyse-de ce manuel. Comprendre toutes les données de transaction du propriétaire à la maison précédent, date de cette transaction et prix de vente basés sur des conditions d'USPAP. Ceci fournit un repère ou un bâti de la référence pour les conditions de marché de propriété et de voisinage. Pour des propriétés où l'intérieur ne peut pas être inspecté pour les occupants défavorables ou d'autres raisons, estimer la valeur basée sur une inspection extérieure de la propriété. Utiliser la forme de Freddie Mac 704, rapport d'analyse de valeurs d'une propriété de hypothèque, en conduisant des évaluations extérieures de valeur. Préparer un rapport narratif sur l'état extérieur et l'entretien apparent de la propriété contrairement aux propriétés de voisinage. Comprendre l'évaluation de la valeur et comprendre les photos de l'extérieur, aussi bien. Un croquis de bâtiment est exigé, mais une disposition de plan ou de pièce d'étage de la propriété n'est pas exigée. Le priseur doit considérer et noter la période et l'évaluation d'exposition combien de temps on s'attend à ce que la propriété reste allumée le marché. La période d'exposition diffère de la période de vente. La période d'exposition estime la durée où l'intérêt de propriété aurait été offert sur le marché avant la date effective de l'évaluation. Le concept de l'exposition raisonnable entoure le temps non seulement adéquat, suffisant et raisonnable mais également l'effet adéquat, suffisant et raisonnable. L'analyse d'évaluation doit être basée sur une période raisonnable d'exposition. En évaluant des propriétés de REO, le priseur doit adhérer à toutes autres conditions d'évaluation et d'évaluation discutées en chapitres précédents.
Approches A-1.1 à la valeur
A. Approche de coût
Généralement, l'approche de coût n'est pas développée pour des propriétés de REO. Si l'approche de coût est justifiée, suivre les caractéristiques décrites en chapitre 4 : Analyse d'évaluation. Le priseur est requis de mesurer des coûts de dépannage dans la moins-value pour une valeur « réelle ».
B. Approche de comparaison de ventes
Souvent, l'approche de comparaison de ventes est l'approche la plus applicable pour estimer les cours en bourse d'une propriété de REO. Les priseurs doivent utiliser des comparables de ventes d'autres transactions de REO de HUD, le département des affaires de vétérans, Fannie Mae, Freddie Mac, ou un prêteur conventionnel, tant que ils incluent les conditions suivantes : > Dans le voisinage soumis ou la proximité raisonnable
> Propriété comparable sujet au réglage raisonnable
> Vendu avec un acheteur et un vendeur disposés
> Exposé au marché pendant une période raisonnable
Si les comparables de ce type ne sont pas disponibles, des comparables réguliers du marché peuvent alors être utilisés. Ne pas utiliser les ventes affligées telles que des ventes de shérif dans l'approche de comparaison de ventes. Ces ventes ne font pas participer un vendeur disposé ni sont elles ont exposé au marché dans des conditions normales. L'indication en résultant de valeur dérivée de l'utilisation de telles ventes n'est pas compatible à la définition des cours en bourse. Utiliser toujours l'approche de comparaison de ventes pour un et les propriétés à deux unités. Cette approche compte dessus : > La disponibilité des données de ventes
> Le volume de transactions
> Refléter de l'approche de comparaison de ventes
> Le marché
> L'habileté d'observer et rapporter les tendances les plus récentes du marché
Les données confirmées et élaborées sous cette approche ont l'application directe aux autres approches utilisées et devraient être considérées à cet égard. Au moins trois ventes comparables doivent être utilisées avec cette approche. À tout moment, le priseur doit transporter en avant les prétentions et les données des autres approches et la forme VC en développant une évaluation de valeur par l'approche de comparaison de ventes.
C. Approche de produits
Généralement, l'approche de produits n'est pas développée pour un ou des propriétés de la deux-famille REO. Si le marché indique que l'approche de produits est justifiée, suivre les caractéristiques décrites dans le chapitre 5 : Analyse d'évaluation. Pour trois et de quatre unités propriétés, utilisent toujours l'approche de produits.
Conditions de reportage A.1.2
Une évaluation de REO doit être exécutée selon les normes uniformes de la pratique en matière professionnelle d'évaluation (USPAP). D'autres conditions de reportage sont comme suit : > Chaque évaluation, le priseur doit fournir à une liste de toutes les incitations d'acheteur qui augmenteraient la vendabilité de la propriété pour fournir une incitation pour acheter la propriété un-repaired par opposition à réparer.
> Pour toute la propriété construite avant 1978, le priseur doit conditionner l'évaluation sur l'accomplissement d'un essai basé de peinture de L. a. -.
> Pour des évaluations des sorts vides (terre), remplir la forme FW 68, le rapport d'évaluation de terre, ou un formulaire équivalent.
Réconciliation A-1.3
La phase analytique finale dans le procédé d'évaluation est de réconcilier des indicateurs de valeur. Dans cette phase, le priseur doit mesurer les forces et les faiblesses de chaque approche applicable et élaborer ces données en évaluation unique de valeur.
ÉVALUATION A-2 des MAISONS UNIFAMILIALES SUR des TERRES de NATIF AMÉRICAIN
Aux fins de ce guide d'évaluation, si un prêteur a besoin spécifiquement d'une évaluation dans le cadre du régime du chapitre 248 de HUD/FHA sur la terre tribale de confiance ou pour le bureau du HUD du chapitre 184 du régime de Natif américain (HUD/ONAP) de la confiance tribale, réparti (qui est également connu en tant que confiance individuelle) et les terres simples de droit, ces directives s'appliqueront. Si la propriété est sur (ou individu) la terre simple répartie de confiance ou de droit située sur des réservations de Natif américain et elle sera hypothéquée sous le chapitre 203 de HUD/FHA (b), le priseur doit utiliser la méthodologie fondamentale d'évaluation adressée en ce manuel. Dans des réservations indiquées de Natif américain, les traités et les lois tribales ont créé une série de modèles de propriété. Quelques colis peuvent être simples de droit sans restriction, autre partage la confiance tribale restreinte ou la terre répartie de confiance. Le priseur doit être au courant des différentes restrictions et développer une valeur raisonnable pour la propriété soumise. Être suivent les nominations générales.
A. SANS RESTRICTION SIMPLE de DROIT
La propriété sans restriction simple de droit est la propriété immobilière de propriété qui peut être achetée, vendue et transférée entre le Natif américain ou les acheteurs américains non-natifs sans révision par la tribu ou le bureau des affaires indiennes, (BIA). Pour le chapitre 203 de HUD/FHA (b) le régime, évaluations doit être conforme à toutes autres politiques standard d'évaluation de HUD. Pour le régime du chapitre 184 de HUD/ONAP, la terre simple de droit sur une réservation, les procédures utilisées pour la confiance tribale et la confiance répartie peut être suivie. La terre restreinte de confiance est terre maintenue par un Indien ou une tribu individuel qui est sujette à la restriction fédérale contre l'aliénation ou l'obligation hypothécaire. Avant que n'importe quel privilège puisse être placé contre la terre restreinte, la transaction doit être approuvée par le bureau des affaires indiennes (BIA). Tous les emprunts de HUD doivent être conformes à cette condition et fournir la preuve dans le dossier d'emprunt de HUD. Lenders sont encouragées à faire le contact avec le BIA approprié et les officiers tribals d'objet immobilier en avance dans le traitement d'emprunt.
B. CONFIANCE TRIBALE
Des terres tribales de confiance sont maintenues en confiance pour la tribu par le gouvernement des États-Unis. Les tribus peuvent louer des parties de la terre tribale de confiance pour l'usage des individus spécifiques, mais la propriété, par la confiance fédérale, des restes avec la tribu.
C. (OU INDIVIDU) TERRE RÉPARTIE de CONFIANCE
Terre possédée par différents membres tribals mais maintenue en confiance par le gouvernement des États-Unis. Elle est comparatrice pour que les terres réparties de confiance soient possédées par plusieurs individus. Si un emprunteur estimatif propose d'utiliser toute l'ou une partie propriété fractionnée, tous autres propriétaires doivent indiquer que l'acceptation de cette disposition par les parties étant à l'hypothèque ou la subdivision du soumis partagent à l'extérieur à l'individu pour la propriété non répartie.
DROITS DE PROPRIÉTÉ A-2.1 ÉVALUÉS
A. TERRE TRIBALE de CONFIANCE
Le chapitre 248 de HUD/FHA assure des hypothèques d'hypothèques et de garanties du chapitre 184 de HUD/ONAP sur les maisons qui sont situées sur la terre tribale de confiance de Natif américain. Pour ces propriétés, la propriété louée de la terre fondamentale demeure avec la tribu et sera sujette à un long terme bail rectifié 50 par ans (ou un bail de 25 ans avec une condition renouvelable de 25 ans). La détermination de la valeur pour le patrimoine loué à bail est le but de l'évaluation et l'utilisation suivante est de fournir les pièces justificatives pour des assurés de HUD ou une hypothèque garantie. Les hypothèques sur les emplacements tribals de confiance doivent comprendre un bail acceptable signé par le débiteur et l'autorité tribale et approuvé par le BIA.
B. (OU INDIVIDU) TERRE RÉPARTIE de CONFIANCE
Les hypothèques sur (ou individu) les emplacements répartis de confiance n'impliquent pas un bail, mais un cavalier spécifique d'hypothèque est prié. Tous les emprunts de HUD doivent avoir un contrat de cavalier de confiance joint approuvant l'hypothèque conformément à 25 USC 483 (a) et approuvé par le BIA. Le chapitre 184 de HUD/ONAP garantit des hypothèques sur la terre répartie de confiance. La terre répartie de confiance est maintenue en confiance par le gouvernement fédéral pour différents Natifs américains. La terre est possédée par l'individu et la valeur est indiquée pour la terre. En évaluant la terre répartie de confiance pour le chapitre 184, les priseurs peuvent suivre la méthode donnée pour la terre tribale de confiance. HUD/FHA assure des hypothèques sur les maisons qui sont situées sur la terre répartie de confiance sous le chapitre 203 (b). Le priseur peut utiliser ces données pour l'information de fond, mais doit utiliser les pratiques en matière typiques d'évaluation pour le chapitre 203 de FHA adressé en chapitres 3 et 4 de ce manuel. Le priseur doit effectuer le procédé complet d'évaluation selon des normes courantes d'USPAP et de HUD/FHA. Ceci comprend la considération de toutes les approches applicables pour évaluer et remplir le développement de toutes les approches applicables, comme identifié ci-dedans.
APPROCHES A-2.2 à la VALEUR
Le priseur doit être au courant des différentes restrictions et développer la valeur appropriée pour la propriété soumise. L'alimentation en ventes comparables et les transactions de location varient par l'emplacement et par des tribus. Jusqu'à ce que les ventes suffisantes existent sur une réservation ou dans la région spécifique de Natif américain pour fournir une approche raisonnable de comparaison de ventes pour déterminer la valeur des lieux loués tribals de confiance ou des ventes réparties de terre, le priseur doit compter sur d'autres indicateurs de valeur. Le procédé d'évaluation doit être documenté plus complètement qu'une évaluation typique du marché. Les normes #1 d'USPAP et # 2 sont effectives pour permettre le priseur « utilisent correctement ces méthodes et techniques identifiées qui sont nécessaires pour produire une évaluation croyable. » Et « en rapportant aux résultats d'une évaluation de propriété immobilière un priseur doit communiquer chaque analyse, opinion et conclusion en quelque sorte qui n'est pas fallacieuse. » Une évaluation sur la terre de confiance peut se fonder davantage sur l'approche de coût, ou des données élaborées à partir d'autres tribus. Le HUD acceptera le rapport si le priseur a documenté la recherche, l'information élaborée et des conclusions de manière dégagée pour que les utilisateurs destinés comprennent.
A. Approche de coût
L'approche de coût est souvent l'indication primaire de la valeur basée sur la nature unique du réglage de réservation. Conjointement avec l'accomplissement de cette approche sur les emplacements tribals de confiance, la valeur de l'emplacement en tant que vide ne s'applique pas. Sur les addenda d'approche de coût à l'URAR la valeur de l'emplacement est zéro ou une petite valeur louée à bail. si le bail de terre n'est au marché et il y avait aucun upfront paiement que la valeur de louer-droit est équivalente à la valeur louée à bail, qui est zéro. C'est le scénario typique et aucune valeur n'existe pour la terre fondamentale. Le priseur devrait écrire le rapport « sujet est sur la terre tribale de confiance avec le loyer annuel non capitalisé » dans les commentaires. Si un marché existe et la terre était achetée, la valeur est estimée par l'intermédiaire des méthodes traditionnelles.
1. Nouvelle construction
En raison de la flexibilité a laissé par loi, laisux de HUD l'inclusion des coûts de développement pour la nouvelle construction, qui peut dépasser des cours en bourse, d'être utilisé dans le chapitre 248 et le chapitre 184. Être suivent des instructions spécifiques à la nouvelle construction sur les terres tribales. La méthodologie fondamentale d'évaluation est adressée en chapitre 4 de ce manuel. En plus de comprendre le coût de l'eau, septique, et tous les autres coûts sur place en coût approcher, pour des terres dans la réservation, le priseur peut fournir une allocation pour des coûts de développement off-site. Les moins de coûts partagés proportionnellement réels ou jusqu'à 10% du coût de la construction de la maison soumise peuvent être ajoutés pour l'infrastructure off-site liée au développement du sort soumis. Cette politique s'applique principalement à la nouvelle construction où de tels frais sont évalués par les entités tribal approuvées telles que des entités de capot ou des autorités de capot, ou aux conventions avec d'autres corps gouvernementaux fédéraux ou locaux pour fournir le pouvoir, les utilités, l'égout/eau et/ou la construction de routes. Les coûts pour apporter des utilités ; y compris l'eau publique, l'égout, l'électricité, et le téléphone représentent des coûts de développement significatifs. Le développement traditionnel de région des maisons résidentielles peut ne pas être une partie de la culture locale. Par conséquent, les coûts de service à la conjugaison à n'importe quelle forme d'un système public dans une zone plus rurale peuvent dépasser des normes locales.
Dans les contrées lointaines, les coûts de construction dans le Marshall et des manuels de guide ou relatifs rapides de coût peuvent devoir être réglés au transport, au travail ou à d'autres coûts non compris dans l'évaluation fondamentale. Des droits d'architecte ne sont pas typiquement réfléchis en coûts de bâtiment bas. En raison des circonstances spéciales l'Alsite normal pour ce droit peut automatiquement ne pas réfléchir le prix de revient ci-dessus. Le priseur doit fournir une explication de soutien dans les réglages aux coûts de construction.
2. Construction existante
Là où les ventes du marché sont limitées, le HUD exige de l'approche de coût d'être remplie sur toutes les évaluations tribales de confiance, y compris une évaluation croyable de moins-value.
B. Approche de comparaison de ventes
Les communautés de Natif américain sont des économies de se développer aux taux et aux degrés variables. Il est important pour que le prêteur et le HUD comprenne les facteurs économiques qui affectent la valeur. Par conséquent le priseur doit communiquer le marché du logement tribal local. L'approche de comparaison de ventes sera généralement remplie, et dans les contrées lointaines peut impliquer des ventes jusqu'à 18 mois. Là où aucun comparables croyable n'est disponible, une justification narrative qui discute le marché, et fournit toutes les ventes, location ou les informations sur les vacances d'emploi ayant trait au sujet seront acceptables pour soutenir la valeur développée à partir de l'approche de coût. En plus des points d'émission typiques le priseur peut obtenir des informations commerciales du tribal ou du bureau local du bureau indien d'objet immobilier des affaires (BIA). Des ventes d'autres réservations dans la région peuvent être considérées. Chaque situation aura des facteurs uniques et le priseur devrait expliquer des déviations des instructions d'approche de comparaison de ventes décrites en chapitre 4 de ce manuel. La commande des préférences de choix à vendre dépendrait du type de terre étant évaluée. > Ventes louées à bail de confiance tribale (ventes du marché entre les membres tribals)
> Ventes de confiance de terre répartie entre les membres tribals
> Simple de droit dans la réservation (valeur résiduelle des améliorations en réglant à l'extérieur la cotisation de terre)
> Proche simple de droit à la réservation
Pour les ventes comparables qui comprennent la valeur de terre, un réglage est exigé au back-out la valeur de terrain vierge. Ce réglage est exigé en comparant une vente comparable simple de droit à une transaction de vente de confiance de Natif américain. Écrire les réglages sur la forme sous « autre » et étiquette en tant que « valeur de terrain vierge, » qui est déterminée séparé en chacune des ventes comparables. C. Approche de produits
L'approche de produits n'est pas généralement développée en ce qui concerne la terre de confiance de Natif américain. Si la propriété comprend un ensemble de location, le priseur doit fournir une évaluation de loyer mensuel pour chaque ensemble et noter si le loyer est limité au marché partiel tribal. Si le priseur détermine que cette approche est justifiée, le priseur devrait remplir l'approche de produits selon les caractéristiques décrites en chapitre 4 de ce manuel.
Réconciliation A-2.3 de valeur
Le priseur doit déterminer les cours en bourse pour les propriétés de confiance restreintes des données limitées disponibles. La détermination de valeur sur la terre de confiance est une exception aux instructions typiques de HUD/FHA ; la valeur n'est pas limitée au inférieur du coût ou du marché. Là où l'information du marché est limitée, un plus grand grammage peut être indiqué à l'approche de coût de remontage. Documenter le processus de décision et la valeur.
CONDITIONS d'A-2.4 HUD/FHA
Sur des emprunts impliquant la terre restreinte de confiance, du chapitre 184 ou du chapitre 248, le HUD renonce à la condition d'une interprétation stricte des cours en bourse et acceptera des emprunts basés sur l'approche ci-dessus de coût du marché. Tous autres santé de HUD, sécurité, accès, et émissions d'état de propriété doivent répondre aux exigences de FHA. Le priseur doit indiquer si la propriété a besoin de, ou en cours de recevoir tous les dépannages. Prévoir les exigences appropriées pour dépannage-à-être-rempli et évaluer la propriété « comme réparée. » Le priseur doit indiquer si la propriété répond aux exigences minimum applicables de propriété de ce manuel. Si elle ne fait pas, le priseur doit recommander la correction de l'insuffisance ou du refus de l'emprunt et l'expliquer. Des rues tribal possédées et maintenues et les utilités sont considérées publiques. Les priseurs doivent avoir besoin des servitudes et d'une convention d'entretien pour des situations de copropriété non publique et. Le HUD accepte l'application tribale de codes du bâtiment et des inspections jusqu'au degré qu'ils sont standard et imposés. À la remarque le support tribal n'est pas disponible, révision et la certification que le travail est conforme à une norme nationale appropriée doit être sous-traitée à un spécialiste qualifié ou certifié. L'exemple, une tribu établit des permis de construire, mais ne prévoit aucun des inspections. Le prêteur/emprunteur doit se contracter avec un spécialiste qualifié approuvé par prêteur tel qu'un technicien, un architecte ou un inspecteur. L'inspection/approbation du service de santé indien est acceptable pour des réseaux d'individu ou d'eau et d'égouts de communauté. La vie économique restante doit être estimée et rapportée mais ne limite pas l'hypothèque. La propriété soumise doit posséder la vie physique restante suffisante pour justifier une hypothèque à long terme. La condition d'hypothèque peut ne pas dépasser la vie physique restante de la propriété. Chapitre 248 d'A. HUD/FHA et conditions de chapitre 184 de HUD/ONAP
Pour des régimes du chapitre 248 et du chapitre 184, la propriété doit être exempte de risques, odeurs nocives, excessivement vues d'offensive ou les bruits excessifs qui pourraient mettre en danger les améliorations physiques, affectent le livability de la propriété, de sa vendabilité, ou des santés et sécurité de ses occupants. Le cas échéant de ces conditions exister, le priseur doit recommander la correction du problème ou du refus de l'emprunt et l'expliquer. Pour les deux régimes, le priseur prévoira des exigences appropriées de corriger tous les problèmes écologiques observés ou potentiels. Beaucoup de réservations n'ont pas été tracées pour la plaine inondable de 100 ans. Si le priseur observe un problème possible de plaine inondable, elles doivent exiger l'assurance contre l'inondation sur les propriétés existantes. Le garant peut renoncer à la condition d'assurance contre l'inondation si l'emprunteur ou la tribu fournit un certificat d'altitude d'un technicien qualifié que la propriété n'est pas en danger de l'inondation. Noter que le sol le plus bas (sous-sol y compris) pour la nouvelle construction doit être ou au-dessus derrière l'altitude d'inondation de 100 ans.
B. CONDITIONS de REPORTAGE
Le priseur doit rapporter si une approche n'était pas développée et insérer le raisonnement pour l'exclusion de l'approche. Le priseur doit attacher un supplément complet avec les prétentions soutenant l'indication de la valeur par l'approche de coût. L'approche de coût est réconciliée aux autres valeurs, le cas échéant, sur l'URAR. Le priseur indiquera toutes les conditions de travail ou VC conformément aux instructions exceptionnelles. DE underwriter/prêteur doit assurer l'accomplissement acceptable de toutes les conditions de travail conformément aux instructions existantes.
INSTRUCTIONS A-2.5 POUR l'ÉVALUATION AIDÉE TRAITANT DANS des ZONES ÉLEVÉES de COÛT d'ÉVALUATION
Pour adapter aux conditions spéciales s'est associé aux emplacements à distance sur des terres de Natif américain, le procédé aidé suivant d'évaluation est laissé. Les priseurs affectés peuvent réseau avec le personnel local où le coût élevé d'évaluations d'immobilières est un souci pour des hypothèques unifamiliales de souscription dans des communautés d'Américain indigène. Pour réduire au minimum ce problème, le FHA et l'ONAP permettront à l'utilisation du personnel local qualifié d'effectuer l'inspection, fournissent l'analyse courante du marché local, et rédigent le rapport d'évaluation. Le rapport doit être expédié au priseur affecté qui gagnent la révision le rapport, fournissent la documentation additionnelle, signent l'URAR et font suivre au rapport le prêteur. Using l'évaluation aidée le procédé est limité aux contrées lointaines où les priseurs qualifiés ne sont pas facilement disponibles. Il peut être utilisé quand le coût de transport et/ou de temps augmente le coût de l'évaluation deux fois au coût d'évaluations typiques dans les zones urbaines locales. Le procédé doit sembler contrôlé et acceptable à DE underwriter/prêteur. Le priseur affecté peut utiliser les sous-traitants locaux qui : > Avoir les qualifications générales d'immobilières (construction, prêt, ventes, management) acceptables pour le priseur (tel que le personnel d'autorité de capot, le personnel de logement indiqué tribal (TDHE) d'entités ou personnel du realty de BIA, professionnels locaux d'immobilières).
> Doit se conformer au conflit d'intérêt des limitations (n'avoir aucun intérêt personnel ou financier avec les acheteurs ou les vendeurs de la propriété).
> Un priseur qui signe un rapport d'évaluation de propriété immobilière a préparé par des autres, même sous l'étiquette du « priseur de révision » doit accepter la pleine responsabilité du contenu du rapport, la norme 2-5 d'USPAP.
> Le priseur affecté est responsable de l'évaluation entière et signe l'URAR. L'assistance individuelle au rapport doit documenter l'ampleur de l'aide fournie et ne certifier aucun conflit d'intérêt existe dans la certification.
> Le priseur affecté doit être au courant de la règle de compétence dans l'USPAP. Ceci comprend les questions clés telles que les droits de propriété uniques donnés, le marché local impliqué et des conditions de marché. On le suppose que les marchés de contrée lointaine changeront lentement. Si les conditions ont changé, une analyse mise à jour est exigée. Le priseur affecté assume toute la responsabilité que l'évaluation des conditions rencontre tout le régime de HUD/FHA et d'ONAP. |
