L'emprunt d'Incorrect-Manière menace des emprunteurs, Lenders
par Peter G. Miller
Voilà, le début de juin, et avec presque la moitié d'année des taux de l'emprunt-logement déjà allés rester dans une trouille profonde. Selon Freddie Mac, le financement de taux fixe de 30 ans est maintenant disponible à 5.62 pour cent tandis que des taux d'une année de début de BRAS avaient le prix indiqué à 4.26 pour cent. En outre, les deux taux comprennent .6 remarque à payer à se fermer. Les chiffres de Freddie Mac prouvent que l'intérêt nivelle pendant 30 années, des emprunts de taux fixe principal 6 pour cent seulement deux fois cette année, un bout droit de deux semaines qui s'est produites à fin mars. Combien est bas 5.62 pour cent ? En juin 2003 nous avons vu 5.21 pour cent plus .5 remarque -- le taux de l'emprunt-logement le plus bas en 45 ans. Il n'est guère douteux que les taux bas que nous voyons aujourd'hui avoir beaucoup à faire avec le jaillissement dans les prix domestiques éprouvés dans le pays. Selon l'association nationale des agents d'immobilières, pendant le premier trimestre, les prix domestiques sont tombés dans seulement six de 136 zones de métro. En même temps, le NAR indique que dans le premier trimestre les prix domestiques ont monté 9.7 pour cent et qu'une maison typique a eu le prix indiqué à $188.800. Ce serait tout d'une manière encourageante sauf qu'il est difficile de réconcilier les deux taux bas et la manière beaucoup de maisons sont maintenant financées. Si vous avez bas l'intérêt vous nivelle alors logiquement lock-in ces taux et achat de négociation avec le financement de taux fixe. Ou faites-vous ? Une chose impaire se produit. Des emprunts à taux fixe sont évités. Elle est comme s'ils ont des cooties ou une certaine malédiction mystérieuse. Les nombres importants d'emprunteurs optent pour des hypothèques de réglable-taux -- les emprunts avec le début bas calibre mais le potentiel pour des coûts plus élevés à l'avenir. Selon des figures de l'association de banquiers d'hypothèque, un tiers de tous les emprunts en mars (33.35 pour cent) étaient des adjustables. Plus intéressant, ces emprunts ont représenté 47.35 pour cent de la valeur du dollar de toutes les hypothèques. Ainsi, ce n'est pas simplement que les bras sont une partie énorme et grossière du marché d'hypothèque à un moment où les taux d'intérêt sont déprimés ; ils tendent à être les emprunts plus grands. Pourquoi est-ce que ceci se produit ? Quelqu'un avec des produits donnés peut probablement acheter ou refinancer plus avec un BRAS qu'avec le financement de taux fixe, parce que les normes de qualification tendent à être plus libérales. Avec un BRAS c'est l'emprunteur qui paye plus si les taux sont en hausse. Dans la comparaison, si des taux sont fixés le prêteur a plus de risque parce qu'il ne peut pas obtenir un meilleur rendement si les niveaux d'intérêt augmentent, ainsi des opportunités de maximiser des retours sont perdues. Vous pouvez voir le commerce d'armes : Abaisser les coûts payés d'avance et les normes plus faciles de qualification pour des emprunteurs voulant accepter le risque des taux plus élevés à l'avenir. Il a semblé grand raisonnable en ces dernières années de financer avec un BRAS parce que les taux sont généralement tombés et les valeurs à la maison ont en grande partie augmenté. Ainsi il y a eu une opportunité d'acheter des actifs de appréciation à peu de coût et avec peu de risque. Non donné peu ou rien avaler, beaucoup d'acheteurs avaient acquis le plus grand possible à la maison. Si vous achetez une maison $200.000 et la valeur monte 9.7 pour cent, vous êtes en avant par $19.400. Étirer et acheter une maison $300.000 et votre situation se développerait par $29.100. Dans cet exemple, plus est meilleur. C'est tout grand et merveilleux mais il y a deux soucis de apparence vague : D'abord, les prix domestiques ne montent pas partout et certainement pas quand des valeurs sont corrigées pour l'inflation. Regarder juste les prix domestiques de premier-quart dans des zones de métro telles que Beaumont/Port Arthur (- 6.5 pour cent) ; Canton (- 4.5 pour cent), Rapids de cèdre (- 1.5 pour cent) ; Greenville/Spartanburg (- .3 pour cent) ; Syracuse (- 2.6 pour cent) et automnes de Waterloo/cèdre (- 2.6 pour cent). En second lieu, même si les valeurs montent, les coûts à la maison peuvent également se développer rapidement pour ceux qui ont financé avec des bras. Un emprunt $300.000 à 4.26 pour cent exige des paiements mensuels pour principal et l'intérêt de $1.475. Si le taux par an après est de 5 pour cent puis le coût mensuel atteint $1.608. À 6 pour cent, le paiement mensuel serait $1.796. (Dans la pratique les futurs coûts seraient légèrement inférieurs parce que l'équilibre principal est réduit chaque mois.) Vous voyez où ceci va. Six pour cent sont un niveau d'intérêt de base-logement par les normes des dernières cinq décennies. Il n'est pas peu raisonnable de penser que les taux pourraient « monter » à 6 pour cent -- ou plus haut. Et il n'est également pas peu raisonnable de penser que certains de gens « dans » qui être à $1.475 seront « à l'extérieur » à $1.796. Lenders peut utiliser des bras pour compenser de futurs risques liés à la variation de taux, mais que diriez-vous de futures valeurs des actifs d'actif ? Est-il intéressant lancer les emprunts aujourd'hui qui peuvent descendre des prêteurs demain ? Un grand nombre de forclusions ne sembleront pas bonnes sur n'importe qui réserve, assez raison de serrer des normes d'emprunt de BRAS. | 
