Le coût nul refinancent le régime expliqué par Henry Savage
Immensément populaire dans quelques zones géographiques, tandis qu'inconnu dans d'autres, le coût nul refinancent le régime mérite une pleine explication. Dans les emprunteurs courts et qualifiés peut renoncer au paiement des coûts fermants traditionnels liés à un refinancement en échange d'un taux d'intérêt légèrement plus élevé -- habituellement environ un quart pour cent. Ces coûts fermants comprennent des postes tels que l'assurance de titres, droits d'enregistrement du comté, droits d'évaluation, commissions de placement de prêteur, droits de règlement de mandataire, et ainsi de suite. Comment fonctionne-t-cela ? Il est tout à fait simple. Les prêteurs en gros sont disposés à payer à la société de prêt hypothécaire de commencement un droit en échange du taux d'intérêt plus élevé. La société de prêt hypothécaire paye simplement les coûts fermants de l'emprunteur à la table de règlement avec ce droit, souvent appelé « une prime de marge de rendement. » La société de prêt hypothécaire maintient l'équilibre en tant que son droit. L'emprunteur n'a aucune charge out-of-pocket et les coûts fermants ne sont pas roulés dans la quantité d'emprunt parce que la société de prêt hypothécaire paye littéralement les coûts fermants au règlement. J'ai été un partisan du refi zéro de coût depuis qu'il est devenu disponible au début des années 90, et j'ai écrit au sujet du régime dans le passé. Certains ont argué du fait qu'en prenant un taux d'intérêt plus élevé, l'emprunteur payera plus d'intérêt au cours de la vie de l'emprunt. Ces âmes mal orientées croient que « achetant en bas » du taux d'intérêt par le paiement des droits non-refundable et de la remise se dirige, l'emprunteur bénéficieront à la longue de payer le taux d'intérêt inférieur. Conceptuellement, c'est vrai, mais d'un point de vue pratique, c'est non-sens. Illustrons : Les coûts fermants typiques, à l'exclusion des remarques et des droits d'origines, peuvent varier, selon l'emplacement de la propriété. J'ai des bureaux la Virginie et à Charleston nordiques, la Caroline du Sud. Utilisons ces zones dans notre exemple. Sur un emprunt $300.000, les coûts fermants en Virginie se monteront environ à $3.300. Les coûts fermants à Charleston fonctionneront plus près de $2.300. Car je regarde les taux aujourd'hui, je vois que je pourrais offrir à une Virginie le propriétaire à la maison 6.25 pour cent pour un prêt de 30 ans sans des remarques ou des coûts fermants. Si l'emprunteur voulait un taux inférieur et paye les $3.300 en coûts submergés, j'offrirais six pour cent. La détermination quelle affaire est meilleure est chose facile du calcul. Le principal et l'intérêt (le paiement de P&I) sur un emprunt $300.000 à 6.25 pour cent est $1.847. Comparant ceci à l'affaire de six pour cent, il serait sûr de supposer que l'emprunteur préférerait rouler les coûts fermants dans la quantité d'emprunt plutôt que payent $3.300 out-of-pocket. Ainsi le P&I pour un emprunt $303.300 à six pour cent est $1.818 -- une différence de $29. Avant que nous essayions de déterminer si elle semble raisonnable de perdre $3.300 dans les capitaux propres pour sauver $29 par mois, nous devons considérer les émissions d'impôts. À la différence de l'intérêt d'hypothèque, les coûts fermants ne sont pas déductibles de l'impôt. Ma calculatrice m'indique qu'il y aurait de $553 davantage dans l'intérêt payé par la première année sous les 6.25 pour cent, l'affaire $300.000. Assumant une tranche d'imposition de 25 pour cent, cet emprunteur devrait $138 moins dans les impôts que le taux inférieur, affaire élevée de coût. Diviser les $138 par 12 mois, et nous constatons que l'affaire zéro de coût sauvera environ $11 davantage dans les impôts. Ceci doit être déduit des $29 différence, créant un vrai, après la différence d'impôts seulement de $18. Maintenant la question devient ceci : Semble-t-elle raisonnable de perdre $3.300 dans les capitaux propres afin de sauver environ $18 par mois ? Diviser simplement le coût en épargne ($3.300/$18) et nous voyons que cela prendrait 183 mois, ou plus de 15 ans pour récupérer les coûts. En pratique, et certainement statistiquement parlant, les gens ne maintiennent pas les emprunts qui longtemps. Ils se vendent ou refinancent avant qu'ils aient récupéré leur coût sous forme de paiement inférieur. Même si nous éliminons l'épargne d'impôts bénéficions, le clivage $3.300 de $29 égales 114 mois, ou neuf et une moitié d'années avant que l'emprunteur commence à épargner n'importe quel argent. Si l'emprunt est payé outre de plus en avance que le seuil de rentabilité, l'emprunteur a effectivement perdu l'argent. Voici une autre manière de le regarder. Puisqu'un taux d'intérêt inférieur raccourcira plus rapide principal, à quelle remarque fait l'équilibre de la chute d'affaire de six pour cent en dessous de l'affaire de 6.25 pour cent. Mon programme d'amortissement comptable m'indique cela en le 184th mois, l'équilibre des chutes de régime de six pour cent en dessous de l'affaire de 6.25 pour cent par deux dollars, à $212.505. Ce qui si l'emprunteur choisit de prendre l'emprunt de six pour cent et de payer les $3.300 out-of-pocket ? La différence de paiement entre six pour cent et 6.25 pour cent est $48 par mois using la même quantité d'emprunt de $300.000. Mais une comparaison pratique exigerait de nous de brancher un numéro que les $3.300 auraient gagné l'ont eu sont restés entièrement investis. Using un seul intérêt simple de 3.50 pour cent, l'emprunteur gagnerait presque $10 par mois en maintenant l'argent dans la banque. Soustraire $10 des $48 et nous avons une différence vraie de $38. Diviser ce numéro en $3.300 coûtés et nous avons toujours un seuil de rentabilité qui nous emmène à 87 mois, ou plus de sept ans, sans regarder les émissions d'impôts. Maintenant voyageons au sud où les coûts fermants sont un peu meilleur marché. Appliquant les mêmes calculs, la période de remboursement using la même quantité d'emprunt, les taux d'intérêt et les prétentions a lieu juste au-dessous de neuf ans pour des résidants de Charleston. Les numéros ne se trouvent pas, des gens. Être circonspect des officiers d'emprunt qui vendent un taux d'intérêt apparemment bas en dehors complètement et la révélation payée d'avance des coûts submergés. Une dernière chose : Les coûts fermants augmentent à mesure qu'un pourcentage de la quantité d'emprunt à mesure que les gouttes de quantité d'emprunt. Ceci le rend plus difficile pour des gens avec des équilibres de prêt à court terme de trouver un véritable régime zéro de refi de coût. Dans ces cas-ci, demander les régimes d'hypothèque qui ne transportent aucune remarque ou droit d'origines. | 
