Zurückgreifende Stammaktie steuerfrei in einem Austausch 1031 durch Gary Gorman
Wie können Sie an der Stammaktie Ihres Austausches erhalten, ohne Steuer auf ihr zu zahlen? Zuerst einige grundlegende Richtlinien: - Sie können das Geld zwischen dem Verkauf Ihres alten Eigentums und dem Kauf von Ihrem neuen nicht berühren.
- Irgendwelche der Austauscherträge, die Sie als Teil Ihres Austausches sich berühren, sind zu Ihnen steuerpflichtig, selbst wenn die Menge Sie zurücknehmen, kleiner als Ihr tatsächliches Barkapital im Eigentum ist.
- Wenn Sie Ihr altes Eigentum innerhalb eines Jahres und eines Tages des Verkaufs dieses Eigentums neu finanzieren, könnte das IRS einen Fall bilden, dass Sie das Geld berührten.
Z.B. haben Fred und Sue einen Vertrag, zum ihres purpurroten Duplex in einem Austausch 1031 zu verkaufen, der die freie Schuld ist. Der Closing wird für im nächsten Monat festgelegt. Konnten sie das Duplex heute finanzieren, um $70.000 von Anleiheerlös zu erhalten, also können sie hinunter die Hypothek auf ihrem persönlichen Wohnsitz zahlen? Die Antwort ist, dass, wenn sie tun und dieses durch das IRS während einer Bilanz entdeckt wird, höchstwahrscheinlich das IRS argumentiert, dass die Finanzierung erfolgt war, um die Richtlinien zu verhindern, die die Austauscherträge berührend verhindern. Dieses würde Fred-und Sue Austausch rösten. Wenn Fred und Sue ihr Duplex heute finanzierten, wie lang würden sie warten müssen, bis sie das Eigentum verkaufen und nicht um das IRS sich sorgen konnten, das dieses Argument bildet? Die beste Antwort ist mindestens ein Jahr und ein Tag. Mindestens sollten sie sie finanzieren, bevor sie sie für Verkauf verzeichnen und sogar dann sie ein Risiko haben, dass das IRS sagen würde, dass es steuerpflichtig war. Es zu finanzieren, während sie unter dem Vertrag sind, zum zu verkaufen, ist definitiv hohes Risiko. So jetzt wissen Sie, dass Sie (oder neu finanzieren) Ihr altes Eigentumsrecht nicht finanzieren können, bevor Sie es verkaufen; und Sie wissen, dass Sie das Geld zwischen dem Verkauf des alten Eigentums und des neuen nicht berühren können. Die einzige gelassene Sache ist, Ihr neues Eigentum zu finanzieren oder neu zu finanzieren -- und ja, ist dieses die korrekte Antwort; das Geheimnis zum Erhalten der Fonds aus einem Austausch heraus steuerfrei. Während Sie Ihr altes Eigentum nicht finanzieren können oder die Erträge während des Austausches berühren, lässt das IRS Sie (oder neu finanzieren) Ihr neues Eigentum finanzieren, sofort nachdem Sie es kaufen. Wie lang nachher? Eine „Nanosekunde“ ist die IRS-Antwort, vorausgesetzt dass Sie Ihren Austausch zuerst abschließen. Eine Nanosekunde bedeutet gerade die -- sofort nach dem Kauf. Sie können weg von dem Closing mit einer Überprüfung in Ihre Hände buchstäblich gehen. So zurück zu Fred und Sue -- ihr purpurrotes Duplex ist frei und frei, verkaufen sie es für $100.000 und tun einen Austausch 1031. Ihr Vermittler hält jetzt diese Erträge. Wenn Fred und Sue ihr neues Eigentum kaufen, bringt der Vermittler die Erträge auf den Titel- oder Übertragungsurkundeoffizier für den Closing. Die Abschlussrechnung für den Closing zeigt alle Fonds, die für den Kauf verwendet werden. Während des closing Fred und der Sue Darlehensdokumente kann das Ausborgen $70.000 gegen das neue Eigentum unterzeichnen. Sobald ihr Kauf abgeschlossen wird, schließt die kreditgebende Stelle das Darlehen, und Fred und Sue können weg von dem Closing mit ihrer Überprüfung und mit dem Segen des IRS gehen. Technisch was in einer Situation geschieht, wie dieses ist, was wir „nennen, aufsetzen“ -- wie übende Landungen einer Fläche. Fred-und Sue Austausch „setzt“ während eines Momentes auf und sie setzen alle ihre Austauschfonds ein, um das neue Eigentum zu kaufen. Sie dann „entfernen sich“ wieder mit dem neuen Darlehen und einer Überprüfung auf $70.000. Dieses „setzen“ muss offenbar dokumentiert werden auf, und normalerweise muss der Vermittler die kreditgebende Stelle durch den Closing Schritt für Schritt gehen, damit sie verstehen, was geschieht und warum. Aus diesem Grund überprüfen, ob Sie mit einem wirklich guten Vermittler arbeiten, wenn Sie beabsichtigen, Ihr neues Eigentum am Closing zu finanzieren oder neu zu finanzieren. |
