Wohnungs-Eigenschaften bieten Dienstprogramme - 4/13/2006 - Mehrfamilienhauswirt-Pächter-Werbungs-Gebäude an

Wohnungs-Eigenschaften bieten Dienstprogramme an

durch Clifford A. Hockley

Während dieser letzten Jahre -- während Zinssätze niedrig waren und die Nachfrage von den eigentumswohnungkonvertern hoch war, waren Verkäufer in der Lage, ihre Eigenschaften für erheblich erhöhte Preise und niedrige KAPPEN-Zollsätze zu verkaufen. In unserem Markt haben Zollsätze der KAPPE (Kapitalisation) abgesunkene von 8 bis 6.5 Prozent in den letzten vier Jahren, da Preise sich erhöht haben.

Hohe Preise und niedrige KAPPEN-Zollsätze beizubehalten ist schwieriger geworden, während Zinssätze sich erhöht haben und Kunden gegen Eigenschaften beständig bleiben, die einen negativen Cashflow haben. Diese Änderung im Markt motiviert mehr Hauswirte, um Gebrauchsrückbelastungen für ihre Mehrfamilieneigenschaften zu betrachten.

Gebrauchsrechnungsrückseiten sind gewesen herum für über 10 years.*, die frühe Adapter von Gebrauchsrückbelastungen nationale Investoren und REITs (immobilien-Finanzierungsgesellschaften) und wurden fokussiert auf größeren Eigenschaften von 100 Maßeinheiten und mehr waren. Jetzt bringen die meisten Entwickler Vor-Meßvorrichtungen in die Wohnungseigenschaften an, die sich z.Z. entwickelt werden.

Sie konnten bitten, „, was der Unterschied zwischen den Vor-meßinstrumenten und Messinstrumenten ist, die geliefert werden durch ein lokales Dienstprogramm?“ Die Antwort wird gekostet. Sie können ein Vor-meßinstrument für so wenig wie $200 pro Maßeinheit in Neubau und $400 bis $500 in Umbausituationen anbringen. Ein neues Messinstrument von einem Stadtbezirk kostet Sie über $500, und Systemsentwicklungsgebühren für die Messinstrumente sind erstaunlich. Das Beispiel für die Stadt von Kent, Washington unten sehen.

Wasser-Messinstrument-Gebühren (2005)

Die folgenden Diagramme zeigen falsche Gebühren für Stadt der Kent-Dienstleistungen an, wie auf ihrer Web site gefunden. Sie schließen nicht variable Gebühren mit ein, die für Entwicklung, wie Abgabe anstatt der Einschätzung, der Gebühren des Nachzüglers oder der Straßenabschwächunggebühren erfordert werden können.

Während Zinssätze steigen und wenige Leute sich leisten können, ein Haus zu kaufen, erhöht sich die Nachfrage nach Wohnungen. In unserem Markt betrachten wir 4-Prozent-Stellezollsätze. Dieses gibt dem eigentümer der kleineren Eigenschaften (unter 100 Maßeinheiten) die Fähigkeit, Mieten zu erhöhen oder Gebrauchskosten weiterzuleiten -- oder beide in der Tat.

Eigentümer sind in der Lage gewesen, Energie und Hitze mit unterschiedlichen elektrischen Messinstrumenten für eine lange Zeit auszubrechen. Jetzt ist der Stoß zu den Rückbelastungswasserunkosten (und zum Abwasserkanal, da in vielen Fällen sie kombinierte Rechnungen sind), sowie Gas, Abfall und Zentralheizung, Belüftung und Luft gewöhnend-Unkosten eingeschaltet.

Selbstverständlich ist die meiste effektive Art, dies zu tun Vor-meßinstrument. Historisch sind Leute geschickt worden, um Messinstrumente zu lesen. Technologie hat jetzt sich zum Punkt entwickelt, in dem Vor-meßinstrumente mit den digitalisierten Signalen elektronisch gelesen werden können, die über Hochfrequenz auf dem 900 MHZ-Niveau zu einer Überwachungstation geschickt werden, die die Daten empfängt.

Die andere Wahl das Residentgebrauchsgebührenzählungs-System ist oder Wahl, in der durch Sie oder eine Firmaverteilung die Wasserrechnung heraus REIBT. Normalerweise 80 bis 90 Prozent der Rechnung wird geteilt und der Rest wird Unkosten des allgemeinen Bereichs zugeteilt. Der Zuteilung kann erfolgt werden viele Weisen: durch Größe der Maßeinheit, durch Zahl der Pächter oder durch eine Formel using beide. Sie erlangen nie alle Ihre Unkosten wieder, aber Sie gewinnen die überwiegende Mehrheit der Gebrauchsunkosten zurück. Firmen, die Abgabe dieser Services normalerweise $4 bis $8 pro die Maßeinheit zur Verfügung stellen zum zu helfen, eine Rechnung für Ihre Pächter zu organisieren und dann zu erzeugen. In den meisten Zuständen können diese Abgaben nicht an den Pächter weitergeleitet werden. Wie ein eigentümer, den Sie die Gesetzgebung in Ihrem Zustand erforschen müssen.

Ihr örtlicher Manager spielt eine Schlüsselrolle hier. Informationsbedarf, genau zu sein und berücksichtigt freie Maßeinheiten, die Zahl Pächtern und der regelmäßige verschieben-ins und das Heraus der Pächter. Einige Firmen benutzen ein web-basiert System, das dem örtlichen Manager ermöglicht, Informationen regelmäßig zu aktualisieren. In einer Umwandlung zu den UNEBENHEITEN, wandeln die meiste erste Phase der eigentümer in den Kosten für neue Pächter dann vorhandene Pächter über einen Zeitraum des Monats 12-24 um.

Der andere Nutzen des Vor-Messens oder UNEBENHEITEN, ist, dass nationale Wohnungsverbindungsstudien eine Verkleinerung von nah an 30 Prozent in der Menge des Wassers gezeigt haben, das benutzt wird. Dies heißt, dem, das solche Systemshilfen unsere Umwelt anbringt, sowie das Helfen des Hauswirts, Betriebskosten verringern.

Es gibt viele Firmen, die diese Dienstleistungen anbieten. Eine Reihe Anrufe, ist es vor kurzem, abschließend frei, dass Firmen nicht gleiche Qualität des Kundendiensts zur Verfügung stellen. Es ist wichtig, Hinweise zu überprüfen und zu ermitteln, wem den besten Service in Ihrem lokalen Markt liefert.

Gibt es ein unten seitliches und wo dieses lässt Sie? Wenn Sie nicht den Prozess richtig handhaben, können Sie einen Exodus der Pächter haben. Sie müssen rücksichtsvoll und gleich bleibend sein angemessen. Sie müssen auch die angemessenen aber festen Policen entwickeln, wenn Pächter nicht ihre Stromrechnungen zahlen. Sie müssen bereit sein, einen Pächter über Nichtzahlung von Gebrauchsrückbelastungen zu exmittieren.

Die Zeit ist fast-approaching, wo viele Ihrer Konkurrenten zurück für ihre Dienstprogramme aufladen werden und Pächter ohne andere Wahl aber, Dienstprogramme zu zahlen gegenübergestellt werden. In subventionierten Bauunternehmen können Sie finden, dass Bundes- oder Zustandregelungen Rückbelastungen möglicherweise nicht erlauben können. In unserem Markt sehen wir immer mehr Eigentummanagementunternehmen, REITs und die einzelnen eigentümer, die diese Methode annehmen, um Kosten wieder zu erlangen.

Handelseigentümer sind sehr erfolgreich gewesen, wenn sie zurück Gebrauchskosten (Unkosten des allgemeinen Bereichs/Dreiergruppe Kostenpreis) in den Klein- und Industriegebäuden für eine lange Zeit berechneten. Wir sehen eine nationale Bewegung in Richtung zu dieser Praxis in den Bürohaus auch.

Da ein Investor/ein Gebäudeeigentümer Sie keine Wahl aber, den Umsatz auf Ihrer Investition zu maximieren haben. Die Vollmacht für Trinkwasser fahren fort, diese Unkosten höher zu drücken und Pächter müssen gehalten werden verantwortlich und helfen, die Wechsel einzulösen. Sie lösen diese Wechsel ein, wenn sie ein Haus mieten, also ist der Sprung zum Zahlen für sie, wenn sie Wohnungen mieten, nicht ganz großer der. Ja die Zeiten, die sie ändern.

* (Bezugsstudie durch Dupre und Scott, Puget- Soundwohnungsberater)