Die Schönheit der Zinsen-Nur Darlehen - und das Tier
durch Peter G. Miller
Es gibt keinen Zweifel, dass die neueste Tendenz in der immobilienfinanzierung das Zinsen-nur Darlehen ist, eine Tendenz, die Notwendigkeiten, von jedermann sorgfältig überprüft zu werden, das es vorzieht, Armut zu vermeiden. Ein Zinsen-nur Darlehen ist, was es scheint und nicht, was es scheint. Es ist Zinsen-nur Schuld für einiges oder alle Kreditbedingung, aber es ist auch wahrscheinlich, ein Formular „der Ballon“ Finanzierung zu sein -- ein Darlehen mit einer sehr großen abschließenden Zahlung, häufig so groß wie der ursprüngliche Darlehenssaldo. Zu sehen, warum, uns lassen vergleichen ein Beispielzinsen-nur Darlehen und eine grundlegende Festzinshypothek. Sich vorstellen, dass wir $200.000 bei 3.8 Prozent ausborgen -- der ist der gegenwärtige Sechsmonats-LIBOR-Index (2.3007 Prozent) plus einen 1.5-Prozent-Seitenrand. Dieses ist eine Justierbarzollsatz Hypothek, (ARM) in der der Zollsatz steigen oder fallen kann. Im Falle dieser Hypothek ist der Anfangszollsatz für 10 Jahre örtlich festgelegt und das Darlehen ist ein Zinsen-nur Produkt während seiner ersten Dekade. Nach den ersten 10 Jahren stellt der Zinssatz auf die restlichen 15 Jahre ein. Zwecks des Beispiels uns lassen darin übereinstimmen auch, dass der Zinssatz nicht nach 10 Jahren ändert und dass keine Punkte aufgeladen werden. Uns ein mythisches 25 Jahr, Darlehen des örtlich festgelegten Zollsatzes verursachen auch lassen bei 3.8 Prozent. Ist hier, wie die Darlehen vorankommen. In Monatszahlungen ausgedrückt kostet das Zinsen-nur Produkt $633.33 ein Monat während der ersten Dekade, während das Darlehen des örtlich festgelegten Zollsatzes mit einem 25-Jahr-Ausdruck Monatskosten von $1.033.71 hat. Am Ende von 10 Jahren, hat der Zinsen-nur Kreditnehmer $76.000 ausgezahlt, während das Darlehen des örtlich festgelegten Zollsatzes den Kreditnehmer $124.045 gekostet hat -- ein Unterschied von $48.045. Das Geld zahlte aus, jedoch nicht ist das einzige zu betrachten Problem. Am Ende von 10 Jahren verdankt der Zinsen-nur Kreditnehmer noch $200.000, während der Darlehenssaldo des örtlich festgelegten Zollsatzes bis $141.661.69 verringert worden ist. Das bedeutet, dass $58.338.31 weg von der Darlehensmenge gegen nichts vom Zinsen-nur Darlehen geklopft worden ist. Wenn wir den Monatsbarbestand vergleichen, der in den ersten 10 Jahren durch den Zinsen-nur Kreditnehmer ($48.045) gespart wird mit der Hauptverkleinerung, die vom Kreditnehmer des örtlich festgelegten Zollsatzes erworben wird ($58.338) wir können sehen, dass die Zinsen-nur Annäherung wirklich durch $10.293 teurer ist. In unserem Beispiel haben wir zwei 25-Jahr-Darlehen. In den ersten 10 Jahren ändern Zollsätze und Kosten für beide Kreditprogramme nicht. Jedoch denn die restlichen 15 Jahre fährt der Kreditnehmer des örtlich festgelegten Zollsatzes fort, $1.033.71 pro Monat auszuzahlen, während die Geschichte für den Zinsen-nur Kreditnehmer sehr unterschiedlich ist. Nach 10 Jahren verdankt der Zinsen-nur Kreditnehmer noch $200.000, eine Schuld, die heraus in den restlichen 15 Jahren der Kreditbedingung gezahlt werden muss. Bei 3.8 Prozent sind die Kosten pro Monat für Haupt- und Zinsen $1.459.41. Über dem 25-Jahr-Ausdruck hat das Darlehen des örtlich festgelegten Zollsatzes Gesamtzinskosten von $110.114. Das Zinsen-nur Darlehen? Es gab Zinskosten von $76.000 während der ersten 10 Jahre und Zinsenunkosten von $62.694 in den letzten 15 Jahren, insgesamt $138.694. In Wirklichkeit ist die Prämie für Zinsen-nur Finanzierung $28.580 -- ein sehr großer Unterschied, selbst wenn der Zinsen-nur Zollsatz unverändert während des Lebens des Darlehens bleibt. Diese Analyse wirft einige Fragen auf: Haben die meisten Leute ein Darlehen für 25 oder 30 Jahre? Nr. Aber, wenn ein Zinsen-nur Darlehen weg während der ersten 10 Jahre gezahlt wird, bleibt das am meisten-wahrscheinliche Drehbuch, die gesamte Schuld hervorragend. Das bedeutet, dass das, das mit einem amortisierendarlehen es verglichen wird, wenige Dollar vom Schließen gibt, das in einem Wiedereinbaueigentum investiert werden oder zu anderen Zwecken verwendet werden kann. Warum ein Darlehen des örtlich festgelegten Zollsatzes von 25 Jahr betrachten, wenn die meisten Leute 30-Jahrefinanzierung verwenden? Zwecks nur des Beispiels. Mit einem 30-Jahreausdruck ein Darlehen des örtlich festgelegten Zollsatzes $200.000 bei 3.8 Prozent Zinsen -- wenn es solch eine Sache gab -- würde Monatskosten für Haupt- und Zinsen von $931.91 haben. Wenn das Darlehen des örtlich festgelegten Zollsatzes weg in 30 Jahren gezahlt wurde, würden die Gesamtzinskosten $135.489.29 sein. Finanzieren Zinsen-nur eine gute Wahl für Leute mit begrenzten Einkommen? Wenn ihr Einkommen fortfährt, „begrenzt“ zu sein, wenn das Zinsen-nur Darlehen in Phase zwei schält, die Tilgungjahre, können die Kreditnehmer sein in der Mühe wegen der höheren Monatsdarlehenskosten. Wenn ein Kreditnehmer hat, ein gutes und wachsendes Einkommen, dann, welches die Angelegenheit der höheren Monatskosten nicht, braucht ein Problem zu sein. Das Beispiel verwendet den gleichen Zinssatz für 25 Jahre mit der Zinsen-nur Hypothek. Glauben Sie, dass Zinssätze im Wesentlichen gegenüber heutigen Zollsätzen für die folgenden 25 Jahre unverändert sind? Ich glaube, dass es wahrscheinlicher ist, dass schwimmfüßige Farnleute vom Planeten Norkvar VII in Iowa landen. Was geschieht, wenn der Zinssatz nach 10 Jahren steigt? Unseres Beispiels mit einem Darlehen $200.000, würde die Monatszahlung von $633.33 bis $1.479 (4 Prozent), $1.582 (5 Prozent), $1.688 (6 Prozent), $1.798 (7 Prozent), $1.911 (8 Prozent) und $2.029 erhöhen (9 Prozent). Wenn das Darlehen eine 6-Prozent-Lebenszeitzinsenkappe über dem Anfangszollsatz (3.8 Prozent) dann hat, würden die höchsten Monatskosten in den letzten 15 Jahren des Darlehens $2.125 sein. In allen Fällen selbstverständlich sind Vermögenssteuern und Versicherung Extra. Warum man nicht gerade mit einem neuen, örtlich festgelegten Zollsatz, 30-Jahredarlehen nach fünf Jahren neu finanziert? Dieses ist möglich und annimmt, dass das Eigentum genügenden Wert hat und dass die Kreditnehmer für ein neues Darlehen qualifizieren können. Jedoch da der Hauptsaldo nicht gesunken ist, $200.000 nach fünf Jahren bedeutet neu zu finanzieren, dass Sie effektiv eine 35-Jahr-Hypothek haben -- ein Darlehen mit viel höheren Gesamtzinskosten plus die Unkosten eines zusätzlichen Closing. Eine Hypothek $200.000, die in 35 Jahren bei 3.8 Prozent finanziert wird, hat möglichen Zinskosten von $161.921.32. Umwandlung bis 15 - oder ein 20-Jahr-Darlehen konnte mehr sinnvoll in möglichen Zinskosten ausgedrückt sein, gleichwohl Monatszahlungen höher als mit 25 sind - oder 30-Jahrefinanzierung. Warum man nicht gerade das Eigentum als Inlandspreise erhöhen wiederverkauft? Zuerst erhöhen sich Inlandspreise nicht immer. Zweitens wenn Inlandspreise sich erhöhen und ein Eigentum verkauft wird, müssen die eigentümer anderwohin umziehen. Ist ein Wiedereinbauhaus weniger teuer als das, das verkauft wurde? Warum Sorge über zukünftige Monatskosten? Mit Inflation werden wir mit preiswerteren Dollar zahlen. Der Wertverlust von der Inflation wird durch steigende Zinsenniveaus kompensiert oder überstiegen. Wenn Sie von preiswerteren Dollar zukünftig profitieren, ein Darlehen des örtlich festgelegten Zollsatzes mit dem niedrigsten möglichen Zinssatz erhalten möchten und die kreditgebende Stelle um Inflation sich sorgen lassen. Ich höre Reklameanzeigen sagend, dass ich Hunderte Dollar jeden Monat mit Zinsen-nur Finanzierung sparen kann. Nicht ist dieses zutreffende? Ist hier, was zutreffend ist: Mit einem Zinsen-nur Darlehen sind Ihre Anfangsmonatsbarzahlungen jeden Monat -- und sicher sein, den Rest dieses Punkts zu lesen -- als mit einem Selbst-amortisierendarlehen der selben Größe und mit dem gleichen Zollsatz und Ausdrücken senken. Jedoch hat der Zinsen-nur Kreditnehmer mehr Schuld für einen längeren Zeitraum und folglich höheren Gesamtkosten. Und wenn Zollsätze steigen, Monatskosten und Gesamtzinskosten könnte als mit Finanzierung des örtlich festgelegten Zollsatzes im Wesentlichen größer sein. Auf die eine oder andere Weise Miller hält erstes Gesetz der Finanzierung zutreffend: Die kreditgebende Stelle sammelt immer. Können Sie an irgendwelche Fälle denken, wo ein Zinsen-nur Darlehen attraktiv sein konnte? Ja. An in einer Situation, der (1) der Wert von immobilien angemessen wird erwartet, um zu steigen oder über die Inflationsrate, weil lokaler Bevölkerungszuwachs überflügelt, wächst Neuhaus Aufbau und die lokale Jobunterseite; (2) haben die Kreditnehmer steigende Einkommen; und (3) bezahlen die Kreditnehmer zuverlässig jeden Monat während des 10-Jährigen zuerstzeitraums voraus, um zukünftiges Risiko zu verringern. Wenn die Vorauszahlungen ganz oder teilweise erlaubt sind und ohne Strafe, können disziplinierte Kreditnehmer mit guten Einkommen und Schätzeneigenschaften Zinsen-nur Finanzierung in Arme mit den langatmigen und preiswerten Anfangszollsätzen effektiv umwandeln. Indem sie Vorauszahlungen bilden und den Darlehenssaldo während des zuerstzeitraums des örtlich festgelegten Zollsatzes verringern, verdanken Kreditnehmer kleiner, wenn das Darlehen in ARM-Status umwandelt oder neu finanziert wird. Mit weniger hauptsächlichhervorragendem haben die Kreditnehmer weniger Zinsen als, wenn das Darlehen an seiner ursprünglichen Größe geblieben war. | 
