Eigentumswohnung-Vorstand kann nicht mit Rücklagenkonten spielen - 8/1/2004 - eigentumswohnung-Stadtwohnung-genossenschaft

Eigentumswohnung-Vorstand kann nicht mit Rücklagenkonten spielen
durch Benny L. Kass

Frage: I eine eigentumswohnungmaßeinheit in einer ziemlich großen Verbindung besitzen. Vor ich kaufte sie zwei Jahren. Anscheinend in den Jahren, mit Warenmanagement, haben wir ein beträchtliches Rücklagenkonto angesammelt. Vor kurzem verkündete der Vorstand, dass, da wir nur eine sehr kleine Menge Zinsen auf diese Rechnung erwerben, sie diese Fonds, in der Börse zu investieren beginnen möchten. Die Ansage gab an, dass mit den Zinssätzen, die beginnen sich zu erhöhen, der Vorstand glaubt, dass die Börse ein guter Ort ist, zum mehr Geldes für unsere Verbindung zu erwerben.

Kann der Vorstand dies tun?

Antwort: Wenn absolut jeder eigentümer in Ihrer Verbindung damit einverstanden ist, zu Las Vegas und zum Glücksspiel mit Ihrem Rücklagenkonto zu gehen, würde ich widerstrebend dieses sagen müssen würde sein zugelassen (obgleich offenbar nicht angebracht).

Beachten, dass ich sagte, dass jeder eigentümer bestätigend zustimmen muss. Ihr Verwaltungsrat hat einen treuhänderischen Zölle zu allen eigentümer, die sie in ihre Positionen auf dem Vorstand wählten. Wenn sie ihr eigenes Geld für die Börse ausgeben möchten -- oder in Las Vegas -- das ist selbstverständlich ihr Geschäft. Sie haben zweifellos das Recht, ihr eigenes Geld auszugeben, während sie gepasst sehen.

Aber Ihr Rücklagenkonto gehört nicht dem Vorstand; es gehört jedem eigentümer in Ihrer Verbindung. Die freie Verpflichtung des Verwaltungsrates ist, Ihr Geld in sicherem, Versichert-Investitionen zu investieren -- selbst wenn dieses bedeutet, dass Ihr Geld möglicherweise nicht soviel wie erwerben kann, möchte jeder.

Rücklagenkonten sind zum Wohl jeder möglicher Gemeinschaftsvereinigung sehr wichtig. Wenn z.B. Ihr Aufzug oder Ihr Dach Wiedereinbau benötigt und wenn die Verbindung nicht genügend Geld im Vorbehalt hat, zum für diese Angelegenheiten zu zahlen, jeder eigentümer -- einschließlich Sie -- kann mit einer speziellen Einschätzung gegenübergestellt werden. Dieses kann Ihnen viel Geld kosten.

Ein Vorbehalt bedeutet einfach, dass die Verbindung Geld „in Vorbehalt“ beiseite setzen lassen sollte, um die Kosten der zukünftigen Dringlichkeit oder der Hauptreparaturen zu umfassen. Vorbehalte sind -- oder sollte sein -- ein wesentlicher Bestandteil jeder Gemeinschaftsvereinigung.

Das Gemeinschaftsvereinigung-Institut (CAI), eine nationale gemeinnützige Verbindung, die verursacht wird, um Ausbildung und Betriebsmittel zu den Wohnvereinigungen unserer Nation bereitzustellen gemeinschafts, hat eine Publikation herausgegeben, die „einen kompletten Führer zur Vorbehalt-Finanzierung u. zu den Vorbehalt-Anlagestrategien“ betitelt wird (ABSTAND Report 24). Diese Publikation sollte auf dem Bücherregal jedes Gemeinschaftsvereinigung Vorstandsmitgliedes und Eigentummanagers sein. (Sie kann von CAI, 225 Reinekers Weg, Suite 300, Alexandria, VA 22314, 703-548-8600 oder auf dem Netz bei www.caionline.org erreicht werden.)

Entsprechend CAI „ausreichende Rücklage bedeutet mehr Fonds für Dachwiedereinbaue als gerade zur Verfügung stellen. Langfristig kann sie zum Aufstieg und zum Fall von Vermögenswerten beitragen. Zum Beispiel wenn eine Verbindung in der Schuld ist oder keine Rücklage hat, können gebildete Käufer von Eigenheimen möglicherweise nicht in der Gemeinschaft investieren wünschen.“

Es ist frei, dass Sie ein „gebildeter“ Haupteigentümer sind. Ich wünsche, dass mehr Leuten genug betroffen würden, zum alles Materials sorgfältig zu wiederholen, welches ihre Verbindung ihnen auf einer periodischen Basis schickt. Und ich wundere mich, wieviele Leute in Ihrer Verbindung die möglichen Tätigkeiten Ihres Vorstands infrage stellen.

Die cai-Publikation enthält eine Analyse der Landesgesetze, die auf Reserveanforderungen sich stark auswirken. Im Bezirk Columbia z.B. gibt es keine Gesetze betreffend Vorbehalte. In Maryland erfordert die eigentumswohnung-Tat, dass das Jahresbudget für Vorbehalte zur Verfügung stellt -- aber erfordert kein Niveau der Finanzierung. Virginia-Gesetz auch enthält keine vorgeschriebene Anforderung hinsichtlich der Menge der Vorbehalte, denen eine Verbindung seine Bücher weitermachen muss.

Obgleich viele Gemeinschaftsvereinigung-Eigentümer es möglicherweise nicht verwirklichen können, ist- eine Gemeinschaftsvereinigung ein Geschäft und muss gerade wie Sonstiges laufen gelassen werden. In der Tat sind viele Verbindungen sehr Grossbetriebe, mit großen Einkommen und gleichmäßig großen Unkosten.

Jedes Jahr, der Verwaltungsrat -- Arbeiten durch seine Verwaltungsgesellschaft (wenn es eins gibt) -- muss sein Einkommen und Unkosten für das nächste Jahr projektieren. Häufig ist diese Projektion spekulativ, gegründet auf Erfahrungen der Jahr zuvor. Jedoch gibt es laufende Betriebskosten, die sein müssen zahlend, wie Wasserrechnungen, Abfallansammlung, Versicherungsprämien und Lohnsummensteuern. Um die Unkosten des nächsten Jahres zu projektieren, muss der Vorstand ungefähr wissen wie viel Geld während des kommenden Jahres vorhanden ist. Es sollte auf der Hand liegen, dass der Vorstand nicht planen kann, mehr Geld, als auszugeben es empfängt.

Zusätzlich zu den allgemeinen Betriebskosten verstehen Vorstände, dass an etwas zukünftigem Zeitpunkt, sie Hauptreparaturen, Änderungen und sogar Verbesserungen zu den allgemeinen Bereichen innerhalb der Verbindung bilden müssen. Der Aufzug muss geüberholt werden, muss die Fahrstraße gepflastert werden, und das Dach muss repariert werden oder ersetzt werden. Alles kostet dieses Geld und diese zusätzlichen Unkosten müssen von irgendwo kommen. Und alle diese hervorstehenden Unkosten müssen in ein Jahresbudget enthalten werden.

Wie projektiert der Vorstand Vorbehalte? In den Jahren ist das Konzept einer „Vorbehaltanalysenstudie“ entwickelt worden, hingegen qualifizierte Ingenieure eine „A&E (Architektur- und Technik) Studie“ des gesamten Komplexes durchführen. Diese Fachleute berichten den Vorstand etwas, das wie dieses aussieht:

In unserem Beispiel am allerwenigsten muss der Vorstand diese Nr. $17.666 in die Berechnungen für den folgenden Etat der Jahre umfassen. Das bedeutet, dass jeder eigentümer seinen/Prozentsatzanteil des gesamten Etats zahlen würde -- und ein Teil der eigentumswohnunggebühr würde für Vorbehalte gekennzeichnet.

Offensichtlich hat jede Verbindung verschiedene Notwendigkeiten und verschiedene Interessen. Aber das Endergebnis ist, dass, um richtig voran zu planen, die Verbindung Gelder für Vorbehalte in ihrer betrieblichen Planungsrechnung umfassen muss. Dieses Geld sollte in einer unterschiedlichen, sicheren, zinseneinbringenden Investition dann niedergelegt werden -- wie ein Schatzwechsel oder anderer Regierungsversichertfonds. Es kann nicht mit dem Betriebskonto der Verbindung vermischt werden, noch kann es in den risikoreichen Aktien (oder sogar „in den sicheren Wertpapieren“ investiert werden) wo es sogar eine Fernwahrscheinlichkeit des Risikos gibt.

Es gibt keine magische Formel, zum festzustellen, wie viel ausreichend ist. Jedoch eine Vorbehaltanalysenstudie -- einmal durchgeführt mindestens alle fünf Jahre -- führt den Vorstand hinsichtlich des Niveaus der Vorbehalte, die angefordert werden.

Wenn Rücklagen nicht wenn vorhanden sind und wenn Geld erforderlich ist, was kann der Verwaltungsrat tun? Allzu vereinfacht, gibt es drei andere Möglichkeiten, Geld in einer Gemeinschaftsvereinigung anzuheben:

1. Monatseinschätzungen erhöhen: Der Vorstand könnte die Einschätzungen erhöhen. Jedoch wenn die Verbindung das Geld sofort benötigt -- und sie ist nicht dort -- die regelmäßigen Einschätzungen kommen nicht in schnelles genug, das erforderliche Geld anzuheben.
2. Spezielle Einschätzungen: In den meisten Verbindungen berechtigen die regelnden gesetzlichen Dokumente den Verwaltungsrat, eine spezielle Einschätzung allen eigentümer aufzuerlegen. In unserem Beispiel wenn der Vorstand sofort $90.000 benötigte, ein defektes Dach zu ersetzen und wenn es 150 eigentümer im Komplex gibt, würde dieses jeden eigentümer erfordern, $600 sofort zu zahlen. Im Verstand halten, dass Einschätzungen normalerweise basiert auf den Prozentsatzzinsen berechnet werden, die jeder eigentümer in der Verbindung hat. So während die Menge der speziellen Einschätzung sich unterscheidet, bleibt die Tatsache, dass jeder eigentümer erfordert werden kann, oben sofort zu zahlen. Würden nicht Sie einigen Dollar in Richtung zu den Vorbehalten jeden Monat eher anstatt zahlen?
3. Ein Darlehen erhalten: Viele Verbindungen nutzen diese Annäherung, und Banken haben angefangen, Darlehen zu den Verbindungen aufzunehmen. Jedoch, gibt es viele zugelassenen und Finanzhürden, die die Verbindung überwinden muss und es Zeit dauert, damit eine Bank an einem Darlehen festlegt.

Eine gut gehandhabte Gemeinschaftsvereinigung muss einen Plan der langen Strecke für Hauptreparaturen und Wiedereinbaue haben. Dollarabbildungen sind in diesen Plänen eingeschlossen, und diese Dollar willen (oder sollte sein), hinzugefügt, wie zum Etat „aufhebt“, der jedes Jahr vom Vorstand angenommen wird.

Es gibt zwei zusätzliche Gründe, warum ausreichende Vorbehalte wichtig sind. Zuerst wenn Sie Ihre Maßeinheit verkaufen möchten -- oder sie neu finanzieren -- die meisten kreditgebenden Stellen wünschen Vorbehaltsituation Ihrer Verbindung wiederholen. Wenn sie unzulänglich sind, kann die kreditgebende Stelle die Kreditvorlage zurückweisen. Zweitens wie ist früh, wenn Sie überhaupt gehen, Ihre Maßeinheit zu verkaufen, mögliche Käufer (wenn sie sich genug interessieren, um den Etat der Verbindung sorgfältig zu wiederholen), können abgestellt werden besprochen worden, wenn das Niveau der Vorbehalte in der Verbindung nicht ausreichend aussieht.

Entsprechend dem CAI-Report:

Eigentümer sind häufig widerstrebend, zu den Rücklagen beizutragen, weil sie denken, dass die Fonds Kostenberechnung sie Extrageld sind. Um diese eigentümer der Notwendigkeit an den Vorbehalten zu überzeugen, muss die Verbindung sie verstehen lassen dass eine Rücklage nicht Extraunkosten ist -- sie verbreitet gerade heraus Verbindungsunkosten gleichmäßiger. Ausrüstung und Hauptbestandteile müssen ersetzt werden, ob die Unkosten oder nicht geplant werden.

Verwaltungsräte haben eine treuhänderische Verpflichtung zu den eigentümer, die sie wählten, um zu überprüfen, ob der Etat, den sie sich vorbereiten, ausreichend ist -- welches passende Vorbehalte auch einschließen muss. Dieses bedeutet auch, dass Ihr Vorstand überprüfen muss, ob diese Fonds vorhanden sind, wenn sie benötigt werden -- und die Investierung in der Börse ist vollständig nicht angebracht.