Ihre eigentumswohnung-Maßeinheit ist nicht zur Anlieferung bereit
durch Benny L. Kass
Frage: Im Juli von diesem Jahr, unterzeichneten wir einen Vertrag, um eine neue eigentumswohnungmaßeinheit zu kaufen. Der immobilienvermittler, der den Verkauf für den Entwickler behandelt, versicherte uns, dass wir in der Lage sein würden, zum Zahlungsausgleich nicht später zu gehen als das Ende Oktober. Im Vertrauen auf diesen Aussagen, erreichten wir einen Hypothekenkredit und gaben unserem anwesenden Hauswirt Nachricht, dass wir unsere Wohnung 29. Oktober räumen würden. Wir sind gerade beraten worden, dass Zahlungsausgleich auf unserer neuen Maßeinheit nicht dieser Monat stattfindet und tatsächlich, die Maßeinheit möglicherweise nicht bis früh im nächsten Jahr bereit sogar sein kann. Wir haben eine Kreditzusage, die 1. November abläuft, und unser Hauswirt hat bereits unsere Wohnung gemietet. Was können wir tun? Antwort: Leider ist dieses ein sehr allgemeines Problem geworden. Mit der großen Nachfrage nach eigentumswohnungmaßeinheiten in den städtischen Bereichen, haben Entwickler den gefunden -- trotz ihrer besten Bemühungen -- sie sind häufig nicht imstande, zu liefern, wie versprochen. Haben Sie alles im Schreiben, das angibt, dass Sie in der Lage sind, zum Zahlungsausgleich 31. Oktober zu gehen? Traditionsgemäß -- und erlaubterweise -- jede mögliche Darstellung oder Versprechung, die immobilien beschäftigt, müssen im Schreiben sein, um durchsetzbar zu sein. Ihren Kaufvertrag sorgfältig lesen. Ich vermute den, der irgendwo mitten in langatmigem dem begraben wird, ist legalistisches Dokument Sprache zum Effekt, dass Zahlungsausgleich verzögert werden kann bis ein Jahr für „höhere Gewalt, Terrorismus, Arbeitsniederlegungen, höhere Gewalt und noch etwas außerhalb der Steuerung des Entwicklers.“ Übrigens ist die Definition „der höherer Gewalt“ eine „überlegene oder unwiderstehliche Kraft,“ oder „ein Ereignis oder ein Effekt, die nicht angemessen vorweggenommen werden oder gesteuert werden können.“ Offenbar ist dieses und abhängig von vielen Deutungen sehr ausgedehnt. Ich vermute auch, dass Ihr Vertrag Sprache so enthält: Es sei denn enthalten, beim Schreiben in diesen Vertrag, ist der Entwickler für alle Munddarstellungen durch niemand verantwortlich. Wenn Sie nichts beim Schreiben betreffend das Zahlungsausgleichdatum haben, gab es irgendwelche Zeugen zu den Aussagen über das immobilienagent? Wenn Sie prüfen können, dass diese Erklärungen tatsächlich abgegeben wurden -- ohne irgendwelche Qualifikationen oder Beschränkungen -- dann können Sie in der Lage sein, einen Prozess gegen den Entwickler erfolgreich zu archivieren. Jedoch ist Rechtsstreit außerdem nicht nur teuer aber Zeit raubend. Ich vermute den, wenn Sie Klage schon in heutigem Tag archivieren, das Gericht in der Lage bin nicht, Ihr Argument für Monate zu adressieren. Und bis dahin, hoffnungsvoll ist Ihre eigentumswohnungmaßeinheit zur Anlieferung bereit. Sie haben drei zu lösen Probleme. Uns jedes separat betrachten lassen: Ihr Hauswirt: Sie haben Ihrem Hauswirt Nachricht gegeben, dass Sie das Eigentum ab dem Ende des Monats räumen werden. Ihren Hauswirt fragen, ob Sie mit den möglichen neuen Pächtern sprechen können. Möglicherweise können sie in der Lage sein, ihre Bewegung hinauszuschieben, die Ihnen das Recht zugestehen würde, in Ihrer Mietwohnung für einige mehr Monate zu bleiben. Dieses kann nicht arbeiten, aber es zweifellos verletzt nicht, um zu versuchen. Wenn Sie sich entscheiden, in der Wohnung zu bleiben, nachdem Ihr angegebenes Datum der Abfahrt, Sie betrachtet werden, können ein Eindringling und Ihr Hauswirt Sie für Besitz klagen. Offenbar wünschen Sie dieses nicht geschehen. Und in einigen Jurisdiktionen (wie dem Bezirk Columbia) wenn Sie in Ihrer Wohnung nach dem Tag bleiben, den Sie den Hauswirt beraten haben, dass Sie räumen, können Sie erfordert werden, doppelte Miete zu zahlen Ihrem Hauswirt. (DC-Code §42-3207 sehen) Ihre kreditgebende Stelle: Empfahl der eigentumswohnungentwickler diese kreditgebende Stelle Ihnen? Häufig bauen Entwickler ein Verhältnis zu ein oder zwei Hypothekengeldgebern auf und sind tatsächlich damit einverstanden, Ihnen einige Tausenden Dollar gutzuschreiben, wenn Sie eine der vorgeschlagenen kreditgebenden Stellen verwenden. Warum? Weil kreditgebende Stellen die eigentumswohnungdokumente, den Titel und andere Angelegenheiten wiederholen müssen. Wenn nur ein oder zwei kreditgebende Stellen in das gesamte Projekt miteinbezogen werden, beschleunigt dieses den Darlehensprozeß und der Entwickler erhält die Verkaufserträge schneller. Wenn Sie zu einer kreditgebenden Stelle gehen, die nicht durch den Entwickler empfohlen wird, kann es beträchtliche Verzögerungen geben. Wenn Ihre kreditgebende Stelle tatsächlich durch den Entwickler empfohlen wurde, berücksichtigen sie offenbar die Situation, und sollten in der Lage sein, mit Ihnen zu arbeiten. Glücklicherweise sind HypothekenZinssätze stetig, so im Augenblick dieses sollten nicht ein Problem für Sie sein geblieben. Jedoch vermute ich stark, dass recht nach der November-Präsidentenwahl, Zinssätze hochzuschieben, beginnen kann. Sie sollten die Sache mit Ihrem Hypothekengeldgeber sofort beraten über. Fragen, ob sie Ihren Lock-inzollsatz verlängern können, und ob es eine Abgabe für diese Verlängerung gibt. Wechselweise können Sie den Darlehenszinssatz „Hin- und Herbewegung lassen wünschen.“ Jedoch wenn Sie dieser Weg gehen, möchten Sie HypothekenZinssätze auf einer fast wöchentlichen Basis sehr sorgfältig überwachen. Wenn Zollsätze scheinen, hochzuschieben, kann die die Zeit sein, in Ihrem Zollsatz wiederzuverschließen. Ihr Entwickler: Zum immobilienagent zurück gehen und Ihre Situation erklären. Offenbar sind Sie nicht das einzige, das durch diese Verzögerungen beeinflußt wird. Fragen, was die Entwicklerpläne zum zu tun. Etwas Entwickler haben damit einverstanden sind in der Vergangenheit, die Kosten der alternativen Unterkünfte aufzuheben, bis Zahlungsausgleich stattfindet. Etwas Entwickler haben damit einverstanden sind, den Hypothekengeldgeber zu zahlen, um den eingeschlossenen Zollsatz beizubehalten. Wenn der Entwickler irgendwelche oder allen diese Wahlen zustimmt, überprüfen, ob Sie diese Verpflichtungen in eine schriftliche Vereinbarung verringern. Es ist ein Anhang zu Ihrem immobilienvertrag und muss durch beide der Verkäufer sowie selbst unterzeichnet werden. Einerseits wenn Ihr Entwickler nicht damit einverstanden ist, genossenschaft zu sein, haben Sie wirklich nicht zu viele Wahlen. Sie können Rechtsberater behalten, der sein kann, Druck auf dem Entwickler auszuüben. Manchmal arbeitet ein Buchstabe auf dem Briefkopf eines Rechtsanwalts -- aber nicht immer. Im Verstand halten, der im Augenblick -- mit der unglaublichen Nachfrage nach neuen (oder erneuert) eigentumswohnungmaßeinheiten und mit den Preisen, die fortfahren sich zu erhöhen -- Ihr Entwickler wurde ließ Sie eher aus dem Abkommen heraus, damit die Maßeinheit an jemand anderes verkauft werden kann, möglich zu einem höheren Preis. Die kann eine Wahl für Ihre Betrachtung sein. Jedoch selbst wenn Sie in der Lage sind, von unterhalb dieses Abkommens hinauszugehen, gibt es keine Garantie, dass Sie in der Lage sind zu finden -- und Kauf -- noch etwas rechtzeig zu Ihnen, zum Ihres 31. Oktobertermins einzuhalten. In der abschließenden Analyse so rau, wie sie klingen kann, können Sie die Gewehrkugel beißen und für Ihre eigene Ersatzunterkunft zahlen müssen. Dieses kann als, einen Prozess archivierend weniger teuer noch sein. Für zukünftige Käufer ist hier eine Spitze: Jede Darstellung erhalten gebildet vom Entwickler oder von seinen agent, die auf Schreiben verringert werden und vom Verkäufer und vom Kunden unterzeichnet sind. Wenn es die Fußbodenpläne, Broschüren oder andere beschreibende Dokumente gibt, die über Ihr eigentumswohnung erklären, überprüfen, ob sie in Ihren Kaufvertrag enthalten werden. Wenn das agent ablehnt, sich zu setzen, wenn es seine Mundaussagen schreibt, sollte diese eine grosse rote warnende Markierungsfahne zu Ihnen sein. |
