Die Kosten-Annäherung:

Die Kosten-Annäherung: Sie zeigt NICHT Gebühren-einfachen Marktwert an!

Durch Kenneth J. Jones, CTA, SCGREA

Direktor, Hauptausbilder des Instituts der immobilien-Technologien

Eins der heißer debattierten Probleme innerhalb der Realvermögenschätzung und des Bankwesens, sowie innerhalb deren besteuern das Festsetzen der Jurisdiktionen, die erfordert werden, um Realvermögeneinschätzungen nach Marktwert zu gründen, ist das Thema von, ob die Kosten-Annäherung für Gebrauch in den Schätzungsanweisungen der Verbesserungen des vorhandenen Gebäudes, unabhängig davon ihr Alter (einschließlich nagelneue Strukturen), wenn der Zweck der Anweisung, Marktwert zu schätzen ist, wie in den konstanten Standards der Berufsschätzungs-Praxis (USPAP) definiert, von Grundstück in unbeschränktem Besitz angebracht ist.

Einerseits haben wir eine Majorität immobilienabschätzer, die in der Anwendung dieser Methodik, entweder direkt oder indirekt erzogen worden sind, in Übereinstimmung mit dem Text und Unterricht des Schätzungs-Instituts, das erklärt, „das Resultat [der Kosten-Annäherung] ist eine Anzeige über den Wert der einfachen Zinsen der Gebühr am Eigentum.“ (1). Auf der anderen Seite haben wir eine ausgedehnte Vielfalt der immobilienfachleute, einschließlich Erbauer, Entwickler, Berufsc$kostenabschätzer, Fremdfirmen, immobilienvermittler, sowie die überwältigende Majorität der kaufenden und verkaufenbevölkerung, die in Übereinstimmung mit jenem Unterricht fungieren nicht können. Diese Gruppen, bewusst und unknowingly, leiten ihre Geschäftstätigkeiten, die mit grundlegenden ökonomischen Grundregeln in Einklang sind und sehen die Resultate vom Gebrauch/von der Anwendung von der Kosten-Annäherung nicht als eine Anzeige über Marktwert, gegensätzlich zu jenem Unterricht an.

Dieses Papier wird bis 1) versehen den Leser mit einer Prüfung der Unterschiede zwischen dem gegenwärtigen akademischen Unterricht und auf Tatsachen beruhenden den Markttätigkeiten beabsichtigt, und 2) gewähren die übende Abschätzerauf tatsachen beruhende ökonomische und USPAP gegründete Unterstützung, mit der ihre Klienten zur Tatsache erziehen, die der Gebrauch von der Kosten-Annäherung innerhalb der Marktwertschätzungen vom Gebühren-einfachen oder von kleiner/von einem teilweisen Zustand nicht angebracht ist.

Um die zugehörigen Probleme mit der allgemeinen Überzeugung zu fassen der die Resultate der Kosten-Annäherung eine Anzeige über den Marktwert der einfachen Eigentumsrechte der Gebühr liefert, muss man dass es einen erheblichen Unterschied zwischen immobilien gibt, die der fühlbare Aspekt des Landes und was Strukturen ist dauerhaft dazu hinzugefügt werden sollen, wenn überhaupt und Realvermögen, die die unberührbaren, synthetischen Rechte zum Gebrauch von dem immobilien sind, gewöhnlich gekennzeichnet als das Bündel der Rechte, denen zuerst wissen und verstehen einschließen die Rechte zu besitzen, verwenden, besetzen, mieten, Umkehrung, Verkauf, geben weg, oder keine von diesen tun Sachen. Es ist absolut wesentlich, die Tatsache, dass, wenn einem Abschätzer eine Anweisung zum Schätzung Marktwert vom Gebühren-einfachen oder von einem teilweisen/von wenig Zinsen gegeben wird, die „Sache“, die bewertet wird, nicht das fühlbare immobilien ist, aber die unberührbaren Realvermögenrechte zu verstehen, die zu diesem spezifischen Paket von immobilien zugehörig sind.

Die folgende Tatsache, die erkannt werden muss, ist die, wenn es entweder die Wiedergabe schätzt, die Kosten-neu sind (die geschätzten Kosten, zum eines genauen Duplikates der vorbehaltlichen Verbesserungen, einschließlich die genauen Baumaterialien herzustellen benutzt in seinem Aufbau sowie seinen genauen Entwurf, einschließlich seine Funktionsfehlbeträge) ODER den Kosten-neuen Wiedereinbau (die geschätzten Kosten, zum eines neuen Gebäudes von den selben herzustellen verwenden [Lager, Bürohaus, Mehrfamilien-, einzelne Familie, etc.] using das späteste, die meisten modernen Baumaterialien und optimalen die Eigenschaften der funktionellen Konstruktion), das Resultat solch einer Schätzung ist bloß eine Buchhaltung aller Unkosten, die notwendig sind, eine körperliche Struktur zu verursachen, folglich sein ehemaliger Name die Summierung Annäherung. Das Resultat dieses Buchhaltungverfahrens, das die Kosten-Annäherung ist, bedeutet nicht noch sollte es verwechselt werden, um zu bedeuten, dass der typische Marktteilnehmer die Menge dieses Kostenvoranschlags zahlt, oder irgendeine relative to Menge es gegen die Rechte zu diesem Paket von immobilien.

Zwecks dass dieses Buchhaltungverfahren dem anzeigt Marktwert der einfachen Eigentumsrechte der Gebühr zu glauben erfordert ein einige grundlegende ökonomische Gesetze, einschließlich die 4 spezifischen wesentlichen Bestandteile zu ignorieren die gleichzeitig existieren müssen damit alles betrachtet werden kann um Wert zu haben und ist: 1) Dienstprogramm; es muss einen nützlichen Zweck dienen, 2) Erwünschtheit; es muss durch die, wem hat es einen Gebrauch, 3) zur Knappheit gewünscht werden; sein Versorgungsmaterial muss kleiner als seine relative Nachfrage und 4) Erschwinglichkeit sein; es muss zu denen zu erschwinglich sein, wem hat es Dienstprogramm und Erwünschtheit.

Weiter zu glauben, dass, Annäherungsbuchhaltungverfahren zu kosten eine Anzeige über den Marktwert vom Gebühren-einfachen zur Verfügung stellen kann oder alle teilweisen Zinsen an jenen Eigentumsrechten, sind auch, die Grundregel des Beitrags zu ignorieren, der angibt, dass ein Punkt nur Wert, soweit dass er zum Wert des Ganzen beiträgt, ODER durch die Menge hat, dass der Wert des Ganzen durch das Fehlen diesem Punkt vermindert wird.

Uns die Tätigkeiten der typischen Marktteilnehmer betrachten jetzt lassen. Er macht nicht, wenn wir typische Investorarten betrachten sollten mit einbezogen in hoch entwickeltes Einkommen, Eigenschaften produzierend, oder der typische erste Käufer von Eigenheimen aus; wenn er zur Entscheidung des Preises, um für die Eigentumsrechte zu zahlen kommt, die mit einem spezifischen Paket von immobilien verbunden sind, das ihre „Schätzungs“ Methodik in der praktisch identisch ist, betrachtet keine, Annäherungsbuchhaltungmethodik zu kosten.

Warum nicht? Hauptsächlich weil, in ihren Augen es irrelevant ist! Die Tatsache, dass das Gebäude bereits dort ist, beseitigt die Notwendigkeit, zu wissen, was sie kosten würde, um neues zu errichten und es zum anwesenden Wert herabzusetzen. Der Investor interessiert nur sich für die Menge des Umsatzes von einem vorbehaltlichen Eigentum als Investition, die mit Umsätzen von den konkurrierenden Investitionen verglichen wird, UND der Käufer von Eigenheimen interessiert nur sich für den Kaufpreis von Haus A im Verhältnis zu dem Kaufpreis von Haus B, plus Betrachtung des beitragenden Wertes wenn überhaupt von allen möglichen Unterschieden zwischen den zwei Häusern, die sie, der typische Kunde, sein können, um vom Wert und in solchen subjektiven Dollarmengen zu sein, wie sie, der typische Kunde, solchen Unterschieden zuschreiben können, die die Unterschiede empfunden werden, um zum Gesamtdienstprogramm und zur Erwünschtheit jedes Hauses beizutragen. Was den typischen Verkäufer anbetrifft, sie werden betroffen nur mit dem Erhalt des höchsten Preises, der im Verhältnis zu den Verkaufspreisen möglich ist, die von den Verkäufern erreicht werden von, was sie empfinden, um zu sein konkurrierende Eigenschaften.

PUNKT DER TATSACHE: Die Voraussetzung der Kosten-Annäherungsbuchhaltungmethodik ist zum typischen Kunden und zum Verkäufer von immobilien total fremd, das durch das virtuelle Fehlen solcher Tätigkeit gestützt wird, die im Markt von jenen typischen Kunden und von Verkäufern der Verbesserungen des vorhandenen Gebäudes aufgenommen wird.

PUNKT DER TATSACHE: Zusätzlich zu ihrer offensichtlichen Anerkennung der irrelevanz von Anzeigen vom Verfahren der Kosten-Annäherungsbuchhaltung, haben der typische Kunde und der Verkäufer des Realvermögens nicht das technische Wissen, noch kann die praktische Erfahrung, die erfordert wird, sich den Aufbau eines Gebäudes in einer kompetenten, kosteneffektiven, fristgerechten Weise aufzunehmen nicht als fähig so vielleicht gelten zum Unternehmen der Entwicklung der Kosten-Annäherung.

SIE SOLLTE VON DER ERNSTHAFTEN SORGE zu jedem Abschätzer und zu jedem Benutzer eines Schätzungsreports SEIN, zum zu garantieren, dass die Person, die Schätzungen von Kosten-neuem zur Verfügung stellt, genügendes technisches Wissen und praktische Erfahrung in den Disziplinen des Gebäude Entwurfs, des Aufbaus und der Kosten-Schätzung, gemäß der Kompetenz-Bestimmung von USPAP betrachtet zu werden hat, wenn der Gebrauch von der Kosten-Annäherung angebracht ist.

Das Hinzufügen dem Fehlen der ökonomischen Unterstützung so weiter, die Glaubwürdigkeit im Glauben untergrabend, dass das Verfahren der Kosten-Annäherungsbuchhaltung eine Anzeige über den Marktwert der Realvermögenrechte zur Verfügung stellen kann, die mit einem spezifischen Paket von immobilien verbunden sind, ist das Thema der z.Z. Unterichts- und geltenden Methoden, durch die Abschätzer Kosten-neue Schätzungen „herabsetzen“, um eine Anzeige über den anwesenden „Wert“ der bereits vorhandenes Gebäude- und Aufstellungsortverbesserungen theoretisch zu erhalten.

Die meisten Abschätzer sind, dass Gebäude „herabsetzen“ oder „Wert“ 1) mittels des Alternprozesses verlieren, 2) durch Änderungen in den Standards des Funktionsdienstprogrammes, sowie 3) „von den externalties“ unterrichtet worden; Negativ beeinflußt außerhalb von den Grenzen eines Eigentums.

Vor allem „Abschreibung“, da es z.Z. unterrichtet und geübt wird, ist gerade ein anderes Buchhaltungverfahren, das den eindeutigen Unterschied zwischen der Kosten-Annäherungsmethodik verstärkt, die für sich „von den Marktkräften“ geleitet wird, und die Verkaufs-Vergleichs- und Einkommens-Kapitalisationsmethodik, welche nur und insgesamt das direkte Resultat der Markttätigkeit sind. Dieses wird durch die Tatsache, dass es keine Notwendigkeit geben würde, Anzeigen über „Abschreibung“ von den anderen 2 zutreffenden Marktansätze zu erhalten, wie Anwendung des kapitalisierten Mieteverlustes von der Einkommensannäherung gestützt; gerade ein vieler Beispiele.

Eine Analyse der Praxis „der kalkulatorischen Abschreibung“ wegen des Alternprozesses findet, dass die Kosten-neue Schätzung am allgemeinsten entweder durch das ökonomisches oder tatsächliches Alter/Lebenmethode „herabgesetzt“ wird, die nach Buchhalter-wie dem Modell der geradlinigen Abschreibung basieren, das indem es das Alter entwickelt wird (tatsächlich oder wirkungsvoll) der Verbesserung durch die Schätzung seiner Nutzungsdauer teilt (körperlich oder ökonomisch). Zusätzlich zur Tatsache, dass diese „Abschreibung“ Schätzung nicht „vom Markt“ Beweis abgeleitet wird, ist das Hauptschwierigkeit, dem er, dass alle Sachen innerhalb der Struktur, sowie irgendwelche und alle Aufstellungsortverbesserungen, an den selben „herabsetzen“, Konstante, jährlicher geradliniger Zollsatz des Durchschnittes annimmt. Beispiel: Ein Gebäude mit einem tatsächlichen Alter von 15 Jahren und einer geschätzten Nutzungsdauerdauer von 45 Jahren hat, entsprechend diesem Modell, durch insgesamt 25% herabgesetzt und eine durchschnittliche jährliche geradlinige Rate von 1.67% jährlich angedeutet. Da die einfachen Märkte nicht auf diese Weise bearbeiten, kann diese Buchhaltermethodik nicht angemessen gelten „als den Markt“, der gegründet wird, noch „der in Verbindung stehende Markt“ folglich kann sie zu einer Schlussfolgerung nicht vielleicht kommen noch eine Anzeige über „Marktwert“ zur Verfügung stellen.

Ein anderes beitragendes Problem in dieser Buchhaltermethode der Abschreibung, sind die gewöhnlich ungestützten Aussagen über geschätzte tatsächliche Lebenserwartungen. Es scheint, entsprechend praktisch jedem immobilienschätzungsreport habe ich überhaupt gelesen, gibt es nicht eine Hausstruktur in den USA, die länger als 50-60 Jahre dauern, noch in einem Industriegebäude, das länger als 40-50 Jahre dauert, wenn die ähnlich kurzen tatsächlichen Lebenserwartungen für alle weiteren Arten angegeben sind, Gebäudeverbesserungen.

Ich bin sicher, da ich sicher bin, dass Sie sind, dass es hohe Anzahlen Gebäude in den Vereinigten Staaten gibt, die 80-100 Lebensjahre übersteigen, die zu allen Arten Gebrauch gesetzt werden. Tatsächlich gibt es vermutlich nicht eine Gebäudestruktur, die heute in Übereinstimmung mit minimalen Baubestimmungen errichtet wird, die nicht dauern physikalisch für mindestens 100 Jahre, anmaßende normale laufende Wartung werden. Und, während es möglicherweise nicht fortfahren kann, beitragenden Wert zum Land/zum Aufstellungsort für dieses lange zur Verfügung zu stellen ein Zeitraum, ist es wahrscheinlicher, als nicht das es physikalisch mindestens das lang wieder anmaßende normale Wartung steht.

Dieses holt uns zum folgenden Hauptthema, wenn es die Anwendbarkeit der z.Z. angewendeten und geltenden Methoden „der Abschreibung“ bespricht, die das Interesse ist, dass viele Schätzungsreports ein Arbeitsverständnis der Implikationen vom Ausdruck „restliches Wirtschaftsleben“ zeigen nicht können, der, wenn Sie nicht ein Abschätzer sind, die geschätzte Zeitmenge in die Zukunft ist, der die vorhandenen Verbesserungen fortfahren, beitragenden Wert zum Marktwert von zur Verfügung zu stellen

freies Land/Aufstellungsort.

Dieses Problem bittet die offensichtliche Frage, „, wie eine Unterstützung des Abschätzers angemessen ihre Vorhersage der Menge der Jahre kann, die eine Struktur fortsetzen wird, um beitragenden Wert zum Marktwert des freien Landes/des Aufstellungsortes zur Verfügung zu stellen?“. Wenn die angemessenste Antwort ist, „es kann nicht vermutlich getan werden.“.

Während man die Verdienste und/oder die Fehler der verschiedenen Methoden des Messens „von Abschreibung“ argumentieren kann, schreibt Logik vor, dass sogar die Betrachtung „der herabsetzen“ Kosten-neuen Schätzungen, durch seine Natur, nur den körperlichen Aspekt des immobilien, total draußen und abgesehen von der Parameter beschäftigt, die von der Schätzung des Marktwerts der Eigentumsrechte erfordert werden.

Eine angemessene Prüfung oder Herausforderung zu dieser Voraussetzung ist zu bitten, „welcher Beweis verbindet körperliches Altern/Abschreibung, um „Marktwert“ zu senken? “, das angemessen wie folgt analysiert werden konnte. Ein allgemeines Vorkommen betrachten; eine 100 Einjahreswohnung auf einem ausreichenden Niveau der Wartung, die z.Z. für $150.000 verkauft worden ist, das, um dieses Beispiels willen, typischer Marktwert in seinem Markt ist. Sein tatsächliches Kosten-neues in 1893 kann angemessen haben gewesen $3.500 mit dem Marktwert seines seienden Aufstellungsortes $300 mit einem Gesamtmarktwert von $4.200. Und, während Änderungen in den ökonomischen Kräften des Angebotes und der Nachfrage das Verhältnis des beitragenden Wertes des Landes auf den Gesamtmarktwert erhöht haben, bleibt die ursprüngliche Frage, „welcher Beweis verbindet körperliches Altern/Abschreibung, um „Marktwert“ zu senken? “, mit der Antwort geben, „müssend es ist kein solcher Beweis.“ So zu schließen würde aussehen angemessen, das, weder die geltenden Methoden für das Messen der körperlichen „Abschreibung“ noch für restliches Wirtschaftsleben der Voraussage, ein Verhältnis zur Marktwirklichkeit haben, nicht eine Anzeige über Marktwert so ergeben kann.

Beobachtung und Erfahrung liefern die Zusammenfassung, dass die meisten Abschätzer, die eine Kosten-neue Schätzung der Verbesserungen des vorhandenen Gebäudes im Marktwert, sowie Schätzungsanweisungen für andere Arten Wert, Gebrauchdaten entwickeln, von den nationalen Kostenvoranschlagdienststellen zur Verfügung stellten. Wenn sie solch einen Service verwenden, entwickeln Abschätzer gewöhnlich die Kosten-neue Schätzung using die Daten, die eine Schätzung des Wiedereinbaus Kosten-neu liefert; scheinbar enthielt eine unreasoned Vorwähler, die ein führt, zu glauben, dass diese Vorwähler aus einem Mangel an Verständnis seiner Definition- und Wertimplikationen resultiert, wie bewiesen, wenn, fast unveränderlich, der Abschätzer eine negative Abgabe gegen die Kosten-neue Schätzung des Wiedereinbaugebäude Citing anwendet, „Funktionsunzulänglichkeit innerhalb der vorhandenen vorbehaltlichen Gebäudeverbesserung.“ welches, durch die Definition „des Kosten-neuen Wiedereinbaus“, nicht vielleicht betrachtet werden kann, weil das Wiedereinbaugebäude zu den gegenwärtigen optimalen funktionellen Standards errichtet wird. Wenn tatsächlich das Gebäude, dessen Kosten-neu betrachtet wird, Funktionsunzulänglichkeit hat, würde die einzige passende Methodik für die Schätzung sein Kosten-neues, die Kosten-neue Wiedergabe zu berechnen sein, die würde buchstäblich reproduzieren ein genaues Duplikat des Themas, einschließlich die ganze seine Funktionsunzulänglichkeit, die wieder nicht für Betrachtung einer negativen Abgabe gegen Kosten-neues für Funktionsunzulänglichkeit zur Verfügung stellen würde, weil sie bereits in der Kosten-neuen Schätzung betrachtet werden und uns mit der Frage, „sollte die Funktionsabschreibung lassen würde, die durch solche zugehörige Sachen wie Fußbodenplanplan, Plafondhöhe, etc., veranlaßt wurde als „abschreibbare“ Punkte in einer Kosten-neuen Schätzung sogar angesehen zu werden? “, zu dem die Antwort Nr. angemessen sein muss „. Weil die Anwendung der passenden Kosten-neuen Schätzung beseitigt diese Betrachtung.“

Ein anderes Hauptinteresse ist der Begriff, dass die Kosten-neue Schätzung einer Verbesserung des vorhandenen Gebäudes eine negative Abgabe haben sollte, die gegen sie für „ökonomisches/externes Veralten“ genommen wird, eine erfundene Voraussetzung da, wie alle Abschätzer angefordert werden zu wissen, wenn der Wert des Landes/des Aufstellungsortes geschätzt wird, als ob frei, ein Abschätzer verantwortlich ist, Regierungs- und Klimaeinflüsse nach dem freien Land/dem Aufstellungsort ganz Sozial-, ökonomische zu betrachten, zwecks seinen Wert und seinen höchsten und besten Gebrauch festzustellen. Dieses schließt allen External oder örtliche Faktoren ein. In dieser Übernahme wird der Abschätzer angefordert, den Marktwert des Landes/des Aufstellungsortes, als ob er frei war, gegen den geschätzten Marktwert des Eigentums zu kontrastieren, während es z.Z. verbessert wird. Wenn sie den Marktwert des theoretisch freien Landes/des Aufstellungsortes durch die passendste Methode schätzt, muss jede solche Methode Betrachtung des beitragenden Werteinflusses nach dem vorbehaltlichen Land/dem Aufstellungsort von den ÖRTLICHEN FAKTOREN, einschließlich irgendwelche und alle negativen Externaleinflüsse nach der Position des Themas umfassen.

Weiter wenn muss es einen negativen Einfluss nach dem vorbehaltlichen Paket des Landes/des Aufstellungsortes von einer Quelle außerhalb seiner Grenzen gibt, deren so erheblich sein hinsichtlich übertragen seinen Grundstückswert an null (oder unterhalb null, damit den Rest der negativen Wertauswirkung auf die vorgeschlagene [wirklich bestehende] errichtende Verbesserung) tragen, an diesem Punkt im Schätzungprozeß, ein Abschätzer muss feststellen, dass der höchste und beste Gebrauch des vorbehaltlichen Landes/des Aufstellungsortes ist, als ob frei, damit er frei bleibt, bis die Quelle des negativen Einflusses entfernt wird, oder seine Auswirkung genug zum Punkt vermindert wird, in dem es messbare Marktnachfrage geben würde für die Entwicklung des Landes/des Aufstellungsortes mit Verbesserungen, die alle 4 Prüfungen für höchsten und besten Gebrauch an diesem zukünftigen Zeitpunkt treffen würden.

Dieses führt zu, möglicherweise ist die wichtigste gebeten zu werden Frage, „der Gebrauch von der Kosten-Annäherung in den Schätzungsanweisungen mit dem Ziel die Schätzung des „Marktwerts“ von Grundstück in unbeschränktem Besitz der Verbesserungen des vorhandenen Gebäudes, unabhängig davon ihr Alter, gemäß USPAP Bestimmungen und Standards?“ Nach der Untersuchung von USPAP, finden wir, dass die Schätzungs-Grundlagen-Präambel zu den Bestimmung- u. Standardzuständen, „es wesentlich ist, dass ein Berufsabschätzer in ankommen und seine oder Analysen, Meinungen und Rat in gewissem Sinne mitteilen, der zum Klienten sinnvoll ist und ist nicht irreführend im Markt.“ Der Führungsteil der Ethik USPAPS Provision Zustände, „ein Abschätzer muss in Übereinstimmung mit diesen Standards ethisch und kompetent durchführen und nicht in der Führung sich engagieren, die ungesetzlich unsachgemäß ist, unmoralisch, oder.“. Die erklärenanmerkung betreffend diese Aussage über korrekte Führung sagt, „die Entwicklung einer Schätzung, Bericht, oder der Beratungsdienst, der nach einem hypothetischen Zustand gegründet wird, ist…“ unmoralisch, der die Frage bittet, „, was als vortäuschend hypothetischer sein kann, dass ein vorhandenes Gebäude nicht dort? ist“. Jedoch ist eine schrecklich beunruhigendere Frage, „, was irreführender, hypothetisch vielleicht sein könnte und von der Wirklichkeit der Tätigkeiten im Markt fördert, als, den Abschätzer habend, eine so genannte „Schätzung“ Methodik entwickeln, die wird praktisch NIE verwendet von den typischen Marktteilnehmern?“ Und, zu denen, die bitten würden, „was über die Grundregel des Ersatzes? “, erinnert sein, während er angibt, dass, wenn es 2 Punkte gleiches Dienstprogramm gibt, der Punkt mit dem niedrigsten Preis die breiteste Verteilung, diese grundlegende ökonomische Grundregel basiert nach der Voraussetzung gewinnt, dass beide Punkte z.Z. existieren!

Weiter das Konzept weiter wird einzusetzen, dass der typische Kunde gewöhnlich ein Ersatzgebäude errichten würde, wenn es ökonomischer war, nur durch einige unvernünftige hypotheticals, einschließlich 1) das Ignorieren von Betrachtung des höchsten und besten Gebrauches des freien Aufstellungsortes „gestützt“, 2), die ökonomischen Angebot/Nachfrageprobleme in einen über-gelieferten Markt, 3) die Annahme der Verwendbarkeit eines Ersatzpaketes des freien Landes fähig, zu dem gleichen Preis wie der Marktwert des vorbehaltlichen Aufstellungsortes gekauft zu werden, 4) die Fähigkeit und die Bereitwilligkeit des typischen Kunden, normale Vorderseitenunkosten für Aufstellungsortplantechnik zu zahlen, die Architekturdienstleistungen und die Klimaauswertungen, alle ignorierend, bevor man den Kaufpreis von aushandelt das Land, das Undesirable im Anschluss an diesen einleitenden Studien prüfen kann, zusätzlich zur Berücksichtigung 5), ob dieser typische Marktteilnehmer die Sachkenntnis zum Leiten erfolgreich solch eine Übernahme hat, die ziemlich unwahrscheinlich ist, bewiesen durch das virtuelle Fehlen solchen Übernahmen im Markt.

Folglich gegründet nach den Wirklichkeiten der grundlegenden ökonomischen Grundregeln, sowie die Tätigkeiten der virtuellen Ganzheit der typischen Marktteilnehmer, glaube ich dem: 1. Die Resultate des Entwickelns einer Kosten-neuen Schätzung einer fühlbaren körperlichen Struktur können eine Anzeige über den Marktwert der unberührbaren Realvermögenrechte und 2. nicht vielleicht zur Verfügung stellen. Zu eine Methodik während einer Schätzungsanweisung zu entwickeln die praktisch nie von den typischen Marktteilnehmern verwendet wird, und diese nie verwendete Methodik im Bericht einzuschließen den Schätzung, eine Bruttoverdrehung der tatsächlichen Markttätigkeiten folglich ist ist zum Benutzer des Reports irreführend und sollte angemessen gelten als eine ernste Verletzung der USPAP Ethik-Bestimmung und Standards ordnen 1 und 2. (1) die Schätzung von immobilien, 10. Ausgabe, Schätzungs-Institut, Chicago, Illinois, p 313 an.