Die Anzahlung-Geschenk-Programme, die wieder durch HUD angefochten werden - 7/10/2007 - Hypothekenkredit finanzieren Schuld-Stammaktie neu

Anzahlung-Geschenk-Programme wieder angefochten durch HUD

durch Peter G. Miller

Ich bitte, weil ein Buchstabe von einem Leser diese Frage auf eine interessante und wichtige Art aufwarf -- eine Weise, die nationale Auswirkung hat.

Mein Ehemann und ich sind Käufer von Eigenheimen des ersten Males. Wir sind auf unserem eigentumswohnung dieser Freitag closing und finden gerade heraus, dass die abschließenden closing Kosten kleiner als die Verkäuferkonzessionmenge sind. Meine Frage ist: Wohin geht das Extrageld von der Verkäuferkonzession? Ich weiß, dass der Kunde keinen Barbestand vom Verkäufer (wir sind mit dem okay), zurückbekommen soll, aber andererseits geht das Extrageld zum Verkäufer? Ich denke nicht, dass der Verkäufer dieses Geld erhalten sollte, weil wir die Konzessionmenge des Verkäufers auf den ursprünglichen Wert des Eigentums hinzufügten (wir boten 239K für die eigentumswohnung- + Verkäufer11k Konzession an). Können wir andere Unkosten wie Anfangsverbindungsgebühren hinzufügen oder Hauptreparaturen?

Auf einem Niveau ist die Antwort zur Frage die, die die $11.000 abhängt erhält von, was der Vertrag sagt. Zum Beispiel gibt es einen Unterschied bezüglich einer Vereinbarung, die sagt, ein Verkäufer „bis zu“ $11.000 beim Schließen gegen Sprache zahlt, die sagt, dass die Kunden $11.000 Gutschrift einfach am Schließen erhalten.

Aber auf einem anderen Niveau, fragt der Buchstabe: Was ist der Eigentumwert? Was ist sein angemessener Marktwert?

Der Verfasser sagt, dass sie $250.000 bieten -- $239.000 für das Eigentum plus $11.000 für die „Konzession des Verkäufers.“ Wenn diese Buchhaltung dann korrekt ist, gab es keine Konzession für $11.000. Stattdessen gibt es hinausgeschobene Kosten in Form höheren Monatshypothekenunkosten, größere eine Vermögenssteuer und Versicherungsrechnungen (weil das Eigentum teurer als $239.000 ist) und eine höhere Finanzhürde, wenn sie verkaufen.

Uns das Eigentum sagen lassen wurde angeboten für Verkauf bei $239.000 und der Kauf wurde mit einer 30-Jahrehypothek bei 6.25 Prozent und nichts unten finanziert. Die Monatszahlung für Haupt- und Zinsen würde $1.472 sein.

Jedoch hatte das Eigentum wirklich einen $250.000 Kaufpreis. Mit den gleichen Kreditbedingungen entwickeln sich die Monatskosten für Finanzierung zu $1.539 -- eine Zunahme von $67 ein Monat oder von $804 ein Jahr.

Ist dieses eine große Sache? Wird jemand durch diese Anordnung verletzt?

Es ist nicht eine große Sache, wenn das Eigentum einen angemessenen $250.000 Marktwert hat und die Kunden die zusätzlichen Monatskosten sich leisten können, von denen einige absetzbar ist. Aber was, wenn sie Kaufen auf dem Rand von Erschwinglichkeit sind, wie so viele erstmaligen Käufer? Was, wenn jemand einen Job verliert, etwas Mehrarbeitsvergütung kommt nicht herein, oder es gibt einen teuren Unfall oder eine medizinische Dringlichkeit?

Wenn das Eigentum verkauft werden muss, oder wenn es zur gerichtlichen Verfallserklärung geht, dann können die Kunden grosse Probleme haben, wenn sie über angemessenem Marktwert kauften. In diesem Fall mit einem Verkauf, der preimum-plus Eigentum würden die ist, eigentümer dann mit Verkäufern konkurrieren, die nicht Extra$11.000 zahlten und ihre Eigenschaften an einem preiswerteren ohne einen Verlust folglich anbieten können. Hinsichtlich einer gerichtlichen Verfallserklärung wenn das Eigentum mit 100 Prozent Finanzierung, dann zwischen dem Übermarkt Preis, der vollen Finanzierung und einem möglichen „Verfallserklärungrabatt“ die kreditgebende Stelle gekauft wurden, sind Hypothekenversicherer oder beide wahrscheinlich, ein Finanzschlagen zu nehmen.

HUD wird an der Idee der Käufe über angemessenem Marktwert beunruhigt, die FHA Hypothekenversicherung miteinbeziehen, weil, wenn etwas falsch dann geht, FHA die kreditgebende Stelle ausgleichen muss. HUD schlägt jetzt Regelungen vor, die wenn die Fähigkeit, der Drittparteien wie des Nehemiah Programms nicht zu beseitigen, Anzahlunggeld zur Verfügung zu stellen begrenzen würden.

Mit Nehemiah versieht ein Verkäufer einen Beitrag von bis 6 Prozent des Verkaufspreises zur gemeinnützigen Gruppe. Nehemiah stellt der Reihe nach eine Bewilligung zum Kunden der gleichen Größe zur Verfügung. Der Verkäufer zahlt auch eine Bearbeitungsgebühr $499. Kein Geld von Nehemiah geht, Kreditkarten, Selbstschuld, etc. weg zu zahlen.

Hilfe von Nehemiah und ähnliche Gruppen würden nicht notwendig sein, außer dass HUD erfordert Kunden, 3 Prozent Anzahlunggeld zur Verfügung zu stellen oder es von den Freunden, von der Familie, von der Arbeit, von einem Anschluss, von einer Gemeinschaftsgruppe, von etc. zu erhalten -- aber nicht von einem Verkäufer. Erstaunlich erlauben FHA Richtlinien eigentümer, so viel wie ein 6-Prozent-Verkäuferbeitrag zu zu closing Kosten und Reparaturen des Versatzes zu bilden -- aber kein Geld kann zur Anzahlung gehen.

„Hauptsorge FHAS mit diesen Verhandlungen ist, dass der Verkaufspreis häufig erhöht wird, um zu garantieren, dass die Nettoerträge des Verkäufers nicht vermindert werden, und solche Umsatzsteigerung Preis ist häufig zum Schaden des Kreditnehmers und FHA,“ sagt HUD in seinem Angebot, um Kundenanzahlunghilfe von den barmherzigen Gruppen abzuschneiden.

Aber das Nehemiah Programm ist enorm erfolgreich gewesen. Schreibend in die Louisiana-Wochenzeitung, sagt Scott C. Syphax, Präsident und Vorstandsvorsitzende Nehemiah Corporation von Amerika, dass, hat geholfen da 1997 sein Programm „229.000 Familien, ihr erstes zu kaufen, steuert über jedem Zustand im Land automatisch an und hat heraus fast $900 Million in den Bewilligungen gegeben, ohne einen einzelnen Groschen entweder von der Regierung oder von den Grundlagen zu empfangen.“

Es gibt wirklich einige Probleme hier.

Zuerst ist es dann sinnvoll, ein Programm zu begrenzen oder zu beenden, das erfolgreich ist? Welche Alternativen bietet HUD an?

Zweitens die Auswirkung auf Hauptwerte sich vorstellen, wenn wir nicht die Dekade 229.000 Kunden in der Vergangenheit hatten. Wieviele Milliarden Dollar in den Hauptverkäufen würden verloren? Wieviele Nachbarschaften würden abfallende Hauptwerte sehen? Die Auswirkung auf das FHA Programm sich vorstellen. Nehemiah erledigt die Arbeit, welche die Regierung sagt, dass sie getan wünscht: Es ist eine Glaube-gegründete Initiative mit einem Outreach zu den Minoritätkreditnehmern.

Drittens hat HUD einen guten Punkt, wenn es denkt, dass Verkaufspreise über angemessene Marktwerte angehoben werden konnten, um Verkäuferkonzessionen einzuschließen. Aber Sorgen über over-pricing treffen nicht nur auf 3 Prozent Anzahlungunterstützung, sie zutreffen auch auf 6-Prozent-Verkäuferbeiträge zu -- eine Praxis, die HUD annimmt. Wenn HUD Anzahlunghilfe loswerden möchte, sollte es mit dem Loswerden logisch einverstanden sein Verkäuferbeiträge.

Die Antwort zu over-pricing Interessen ist nicht, sich um Programme wie Nehemiah zu sorgen, stattdessen ist die Lösung, die Schätzungen zu betrachten, die HUD für alle FHA-gegengezeichneten Darlehen erfordert.

Sicher lokale und genehmigte Abschätzer können feststellen, wenn ein Haus für mehr als angemessenen Marktwert verkauft wird; sicher können Abschätzer sehen, wenn ein Verkaufspreis höher als die letzte ursprüngliche Preisforderung für ein Eigentum ist; und sicher können Abschätzer dokumentieren, wenn ein höherer Preis ist oder nicht im Markt gerechtfertigt wird.

Sobald es eine unabhängige und genaue Schätzung gibt, wird das Problem für kreditgebende Stellen und HUD leicht mit einem alten Underwritingstandard gelöst: Lenders stellt die Finanzierung zur Verfügung, die auf dem Verkaufspreis des Eigentums oder des bewerteten Wertes basiert -- welches kleiner ist.