Elektronische Schätzungen - Tatsache oder Erfindung? Viele Verbraucher verwenden elektronische Schätzungen, weil sie falsch denken, dass Eschätzungen so gut wie eine menschliche Schätzung sind, die von einem genehmigten Abschätzer erfolgt ist. Ist hier ein Abschnitt von meiner immobilien-Schätzung von A zu z-Buch, das über die Genauigkeit der elektronischen Schätzungen spricht:
Elektronische Schätzungen - Tatsache oder Erfindung?
In 2003 irgendeinem Major fingen Hypothekengeldgeber an, elektronische Schätzungen, die als „Alternative“ zu traditionellem, übertrieben gepriesen werden Vollkosten Schätzungen zu verwenden. Für einige Hypotheken wie Darlehen neu finanzieren, die kreditgebenden Stellen, die using diese „versichert“, Aufstellungsort-kontrollierte elektronische Außenschätzungen zu tief-verbilligten Preisen begonnen werden. Das Grundmodell der elektronischen Schätzungsdienstleistungen ist, dass sie in große Datenbankquellen klopfen, die vergleichbare Verkaufsdaten in dem gesamten Land haben. Sie können durch Kriteriumsposition, Preis, Datum des Verkaufs, etc. suchen, zum der neuen vergleichbaren Verkäufe zu finden, die nahe dem vorbehaltlichen Eigentum sich befinden. Einige (nicht alle) dieser Dienstleistungen und/oder der Hypothekengeldgeberweiterverfolgung die elektronische Schätzung durch das Schicken eines Immobilienagenten oder des Abschätzers zum Eigentum für eine Außeneinschätzung des Hauses und der umgebenden Nachbarschaftszustände. Eine Außencheckliste muss ergänzte am Ort antwortende Fragen über Verkehr, Qualität der Eigentumwartung und alle mögliche Bedingungen sein, die sich verringern oder sich erhöhen konnten, der Marktwert des Eigentums.
Einige kreditgebende Stellen rechtfertigen den Gebrauch von diesen elektronischen Schätzungsdienstleistungen, weil er für sie (ungefähr 50% weniger als, einen ausgebildeten, qualifizierten Abschätzer zahlend) viel preiswerter ist und weil die Umlaufszeit für die fertige Schätzung auf dem Eigentum einige Tage anstelle von einigen Wochen ist. Gut ist das Hauptschwierigkeit mit der Anwendung der elektronischen Schätzungen, (da ich bereits erwähnt habe - Abschnitt sehen die Einstellmethode meines Buches), dass ein Computer Logik, Grund noch den gesunden Menschenverstand nicht denken noch verwenden, der kann auf Erfahrung basiert. Nur ein Mensch mit einem Gehirn und vielen Jahren des Trainings kann immobilien richtig und genau bewerten. Außerdem steigt der Immobilienagent oder der Abschätzer, die gesendet werden, um das Äußere des vorbehaltlichen Eigentums anzusehen, nicht in den Innenraum des Hauses ein. Es sehen bloß das Äußere und die Nachbarschaft an. (Menschliche Abschätzer werden angefordert, den Innenraum des vorbehaltlichen Eigentums aber nicht den Innenraum von Verkäufe comps anzusehen). Infolgedessen hat der elektronische Schätzungsreport keine genauen Daten bezüglich des Zustandes, des Anklangs, des Funktionsdienstprogrammes, des etc. des Inneres des vorbehaltlichen Hauses. Der Immobilienagent oder der Abschätzer auch werden nicht angefordert, die Verkäufe comps anzusehen, weder Innenraum noch Äußeres, die im Report benutzt werden. Dieses weitere begrenzt streng die Gültigkeit der elektronischen Schätzungsservice-Reports. Und wenn das nicht genug ist, können diese kreditgebenden Stellen Beleidigung Verletzung hinzufügen: Wenn sie einen Immobilienagenten senden, der mit dem Abkommen beschäftigt gewesen wird, um diese Außeneinschätzung zu tun, dann offensichtlich werden Sie einen ernsten Interessenkonflikt haben! Dass Immobilienagent zweifellos das Abkommen sicherstellen wünscht, macht durch, also erhalten sie ihre Verkaufskommision. Die „intelligenten“ kreditgebenden Stellen using diese Niedrigetat Schätzungen treten über Dollar, um Pennys aufzuheben!! Using elektronische Schätzungen ist ein sehr großer Fehler für Hypothekengeldgeber. NUR, betreffend über die Kosten, die für den Schätzungsreport getragen werden, kann zurückkommen, diese kreditgebenden Stellen mit Verfallserklärungdarlehen und enormen finanziellen Verlusten später zu frequentieren - wie er Ende der Achtzigerjahre tat. (Abschnitt sehen, den Sie erhalten, was Sie für auf Seite 388 der immobilien-Schätzung von A zu z-Buch zahlen).
Ich überprüfte die Internet-Web site auf einigen dieser elektronischen Schätzungsdienstleistungen. Dieses, das Sie interessant über, wie einerseits diese Dienstleistungen und die kreditgebenden Stellen, die sie anstellen, mündlich elektronische Schätzungen als seiend gleich der Qualität und der Genauigkeit eines Phasen-, ausgebildeten vermarkten, menschlichen Abschätzers finden. Jedoch einerseits verwenden sie schriftliche Einsprüche im Falle der Prozesse wegen der ungenauen Eigentumschätzungen. Ist hier die Benennung etwas von Gebrauch dieser Aufstellungsorte, ihre Dienstleistungen zu den Verbrauchern und zur Öffentlichkeit zu beschreiben:
1) Was sind der Nutzen Ihres Services? Wunderten Sie sich überhaupt, was Ihr Haus wert war, oder welche Häuser für in Ihre Nachbarschaft verkauft haben? Sie verwendete, um zu sein, dass nur große Anstalten Zugang zur kritischen allgemein zugänglichen Information hatten, die verwendet werden könnte, um immobilienwerte festzustellen. Sie sagen, dass Wissen Energie, jetzt elektronische Schätzungen gesetzte Informationen in Ihren Händen ist und stellen eine leistungsfähige automatisierte Schätzunganalyse zur Verfügung. Dieses ist die gleichen Informationen, die von den Banken, von den Abschätzern und von den immobilienagenten verwendet werden, um Lending, Schätzung und andere wichtige Entscheidungen zu treffen.
1a) Meine Antwort: Den letzten Satz beachten, „dieses ist das GLEICHE Info, das durch… wichtige Entscheidungen“ verwendet wird. So im Allgemeinen, was sie versuchen, zu überzeugen, sind Sie von, dass elektronische Schätzungsschätzungen der Qualität der menschlichen verursachten Abschätzerreports GLEICH sind.
2) Was ist eine Schätzung? Eine Schätzung ist eine Schätzung eines angemessenen Marktwerts der Eigenschaften, der von einem genehmigten Fachmann vorbereitet wird, der in Erwägung viele Punkte zieht und schließt ein: neue Verkäufe der vergleichbaren Eigenschaften, der Position, der Hauptgröße und der körperlichen Kontrolle. Eine Schätzung kann überall von $250-$500.00 laufen oder höher und nimmt normalerweise von 1-3 Wochen, um sich vorzubereiten. Schätzungsstandards werden vom Schätzungs-Institut eingestellt und werden von den kreditgebenden Stellen unter verschiedenen Bundes- und ZustandBankrechten gefordert. Unsere Reports sind eine nicht Schätzung, aber eine ausgezeichnete und billige Weise zu helfen, Wert festzustellen.
2a) Meine Antwort: Den letzten Satz beachten, „unsere Reports sind NICHT eine Schätzung, aber eine ausgezeichnete… Weise zu helfen, Marktwert festzustellen.“ Mich so lassen erhalten dieses gerade jetzt, weil ich konfus bin. Nicht erklärten sie gerade mir im vorherigen Punkt, dass ihr Info „der leistungsfähigen automatisierten Schätzunganalyse“ das SELBE wie die ist, die durch Abschätzer, Banken, kreditgebende Stellen, etc. verwendet werden?
3) Was ist eine vergleichbare Marktanalyse? Eine vergleichbare Marktanalyse ist eine unwissenschaftliche und formlose Schätzung des Marktwerts eines Eigentums, das von einem immobilienvermittler/-agent basieren auf ihrem Wissen eines bestimmten Absatzmarktes und der neuen Verkäufe der ähnlichen Eigenschaften in diesem Markt vorbereitet wird. Immobilienagenten wenden häufig diese Methode an, wenn sie Klienten beraten, was der Listenpreis der Häuser für Verkauf sein sollte.
3a) Meine Antwort: Gut dieses, das ich mit einverstanden sein muss, da es ist, Leuten erklärend, dass die CMA, die von Realtors durchgeführt werden, nicht Schätzungen sind. „Ein CMA ist eine UNWISSENSCHAFTLICHE und FORMLOSE Schätzung…“ Sie müssen Leute dieses bitten, den Gebrauch von elektronischen Schätzungen anstelle von den Leuten zu fördern, die auf das CMA des Immobilienagenten bauen. Wenn Sie in einer Situation sind, in der Sie einen menschlichen Abschätzer nicht einstellen können, dann würde ich eine elektronische Schätzung anstelle von einem CMA wählen. Mindestens liegt die Computerdatenbank, die den elektronischen Schätzungsreport verursacht, nicht, führt Leute irre oder kompromittiert ihre Moral, um Geld - anders als einige unehrliche Immobilienagenten und andere dritte Parteien zu erwerben.
4) Was ist eine automatisierte Schätzunganalyse? Eine automatisierte Schätzung ist, was Sie erhalten, wenn Sie einen Report von uns kaufen. Wir bereiten unsere automatisierten Hauptschätzungen durch einen ununterbrochen modernisierten nationalen Datenspeicher von Milliarden Aufzeichnungen vor, erfassen wir spezifische Daten bezüglich des vorbehaltlichen Eigentums und schätzen dann den Wert dieses Eigentums in der Realzeit. Unsere Schätzungen basieren auf vergleichbaren Verkaufsdaten, ein Preis- und Zeitvergleich und eine komplizierte Schätzungmaschine. Unsere Reports sind im Geschäft, an zweiter Stelle nur zu einer körperlichen Kontrolle und zu einer Meinung durch einen qualifizierten Fachmann das genaueste. Eine automatisierte Schätzung ist nicht eine Schätzung und keine menschliche Interaktion oder Kontrolle wird in solch eine Analyse miteinbezogen; hat jedoch Bankverkehr und kreditgebende Stellen verwenden routinemäßig solche Analyse, um zu überprüfen die Genauigkeit von Schätzungen in, was als der Schätzungsüberprüfungsprozeß bekannt. Weiter benutzt Abschätzer und immobilienagenten die gleiche Art der Informationen, wenn sie Schätzungen und Marktanalyse leiten.
4a) Meine Antwort: O.K., so jetzt lassen sie schließlich `aus den Wandschrank herauskommen' und `verschüttete die Bohnen' im feinen Druck! Uns es unten brechen lassen Reihe für Reihe.
4b) “ Wir bereiten unsere… Schätzungen durch einen ununterbrochen modernisierten nationalen Datenspeicher von MILLIARDEN Aufzeichnungen, wir erfassen SPEZIFISCHE DATEN bezüglich des VORBEHALTLICHEN EIGENTUMS…“ vor Die `Milliarden von des vorbehaltlichen Eigentums der Aufzeichnungen' und `spezifischer Daten bezüglich' Phrasen geben zweifellos den Eindruck, dass diese Leute jedes wichtige Detail über das vorbehaltliche Haus wissen. Es ist, als wenn sie praktisch dort selbst leben oder Verwandte des Eigentümers sind!
4c) „Unsere Reports sind das GENAUESTE im Geschäft, AN ZWEITER STELLE nur zu einer körperlichen Kontrolle und zu einer Meinung durch einen QUALIFIZIERTEN Fachmann.“ Sie schreiben, dass ihre Schätzungsreports das genaueste `' sind, ABER sie `an zweiter Stelle' zu einem `qualifizierten Fachmann' sind. Gut eine Sekunde jetzt warten, weil ich wieder von den Mischmitteilungen verwirrt erhalte, die sie senden. Was geschah den `Milliarden von des vorbehaltlichen Eigentums der Aufzeichnungen' und `spezifischer Daten bezüglich' Phrasen? So jetzt haben wir den Sachverhalt, den sie in die schriftlichen Einsprüche über ihren Service einsetzen. Sie lassen jetzt zu, dass ein Schätzungsreport, der durch einen ausgebildeten, menschlichen Abschätzer mit zwei Augen und ein Gehirn erfolgt ist, besser und dann ihre Computerdatenbank mit `Milliarden Aufzeichnungen' und `spezifischen Daten' genauer ist. Ich wundere mich, was die Wahrscheinlichkeiten von ihrem Verkäufer sind, der mündlich dieses erklärt, wenn sie ihre elektronischen Schätzungsdienstleistungen zu den Banken, zu den kreditgebenden Stellen, zu den Verbrauchern und zu den immobilienfachleuten vermarkten?
4d) „Eine automatisierte Schätzung ist NICHT eine Schätzung und KEINE menschliche Interaktion oder KONTROLLE wird miteinbezogen in solch eine Analyse…“ Dort haben Sie sie. Gerade vom Pferdenmund! `Eine automatisierte Schätzung IST NICHT eine Schätzung…'. Die ist eine sehr freie und direkte Aussage in den Einsprüchen oder im feinen Druck. Außerdem kommt sie von einem Dienstleistungsunternehmen, das einige kreditgebende Stellen und Verbraucher verwenden, da sie geführt werden zu glauben, dass elektronische Schätzungen so gut wie der Report eines menschlichen Abschätzers sind.
4e) „… hat jedoch Bankverkehr und kreditgebende Stellen verwenden routinemäßig solche Analyse, um zu überprüfen die Genauigkeit von Schätzungen in, was als der Schätzungsüberprüfungsprozeß bekannt. Weiter benutzt Abschätzer und immobilienagenten die gleiche Art der Informationen, wenn Leitschätzungen und Marktanalyse.“ O.K., dieses, das ich mit einverstanden bin. Dieses ist ein gültiger Zweck und ein logischer Grund, elektronische Schätzungen zu verwenden. `… verwenden routinemäßig solche Analyse, um zu überprüfen die Genauigkeit von Schätzungen in, was bekannt als der Schätzungsüberprüfungsprozeß.' Ein Abschätzer, eine kreditgebende Stelle und ein immobilienfachmann hat eine treuhänderische Verantwortlichkeit, die beste Arbeit zu erledigen, die sie können, wenn sie die Informationen einholen, einen Report einem Klienten vorlegen. Using elektronische Schätzungsdaten, mit einem Schätzungsreport, einem Hypothekenkredit, Schätzungsüberprüfungsprozeß, etc. ist ZU UNTERSTÜTZEN tadellos fein und ist viel gutes Geschäftssinnvoll. Ein Abschätzer muss auf viele verschiedenen Datenquellen bauen, um sicherzustellen, dass ihre Marktwertschätzung genau und zuverlässig ist. Als Abschätzer können die Daten, die von einem elektronischen Schätzungsservice vorhanden sind, Sie mit Ihrem Report zweifellos unterstützen, aber sie kann den Report für Sie nicht tun; noch kann sie Sie ersetzen!
5) Wie wird die automatisierte Schätzunganalyse begrenzt? Die automatisierte Schätzunganalyse ist nicht eine Schätzung und keine Aufstellungsortkontrolle wird als Teil des Prozesses abgeschlossen. Überschüssige Abschreibung oder Abnutzung und Riss, sowie Eigentumaufsteigen, die nicht enthaltene öffentlich Rekordinformationen sind, wird nicht notwendigerweise im automatisierten Modell und in der Analyse wird begrenzt reflektiert, wenn man diese Arten von Bedingungen erkennt.
5a) Meine Antwort: O.K., hier geben sie Ihnen das gerade Gespräch ohne die Übertreibung - in den schriftlichen Einsprüchen. Sie erklären wieder, dass eine elektronische Schätzung, `… NICHT eine Schätzung ist und KEINE AUFSTELLUNGSORT-KONTROLLE…' abgeschlossen wird. Das ist ein Schlüsselproblem. Es ist NICHT eine Schätzung und KEINE Aufstellungsortkontrolle wird abgeschlossen. Sogar senden die elektronischen Schätzungsdienstleistungen, die jemand vorbei für die Außenaufstellungsortkontrolle des vorbehaltlichen Eigentums senden, NICHT ihre Prüfer innerhalb des vorbehaltlichen Hauses, um den Innenraum auszuwerten. Warum dieses ist ein Hauptschwierigkeit mit der Genauigkeit von ihren Schätzungsreports? Gut lasse ich die elektronische Schätzungsservice-Antwort und erkläre Ihnen, warum: `Überschüssige Abschreibung oder Abnutzung und Riss, sowie Eigentumaufsteigen… wird nicht notwendigerweise… reflektiert und die Analyse wird begrenzt, wenn man erkennt diese Arten von Bedingungen.'
6) Wie ist unser Service zu einer Schätzung oder vergleichbaren einer Marktanalyse unterschiedlich? Ein genehmigter Abschätzer bestätigt zur Schätzung des Wertes in einer Schätzung, die auf einer körperlichen Kontrolle während eines örtlichen Besuchs basiert. Das automatisierte Schätzungmodell ist entworfen, um in Erwägung die gleichen Funktionen wie eine Schätzung zu kopieren und zu ziehen aber wird in den Sachen begrenzt, die sie erkennen kann, wie oben notiert. Eine vergleichbare Marktanalyse ist ein „Guesstimate“ des Wertes basiert auf dem bestimmten Niveau der Sachkenntnis besessen vom immobilienagent, der die Analyse vorbereitet und diese kann die kritischen Informationen zu der Zeit ermangeln, die für den immobilienagent nicht vorhanden sind. Eine vergleichbare Marktanalyse ermangelt die komplizierte Schätzunganalyse, die Sie erhalten, wenn, eine Schätzung durch elektronische Schätzung abschließend, instandhält.
6a) Meine Antwort: Hier wieder, wird das Problem angegeben.
6b) Ein elektronisches Schätzungsreport `… wird in den Sachen BEGRENZT, die es erkennen kann, wie notiert über…'. Ja ist es ein begrenztes Werkzeug, das in Beschlussfassung und in der Schätzung des Marktwerts unterstützen kann. Aber es kann einen menschlichen Schätzungsreport für Genauigkeit nicht ersetzen.
6c) `A ist vergleichbare Marktanalyse ein „Guesstimate“… und diese kann KRITISCHE Informationen ermangeln…'. Dieses, das ich mit einverstanden bin. Ein Immobilienagent CMA ist nur eine Ballparkstrecke der Marktwertschätzung eines Eigentums, das von jemand erfolgt ist, das keine Erfahrung als genehmigter Abschätzer hat.
6d) `A ermangelt vergleichbare Marktanalyse die komplizierte Schätzunganalyse, die Sie erhalten, wenn, eine Schätzung durch elektronische Schätzung abschließend, instandhält.' Ja stimme ich zu. Eine elektronische Schätzung kann als ein Immobilienagent CMA besser sein. Jedoch sind eine elektronische Schätzung und/oder ein CMA, definitiv NICHT genauer als ein Schätzungsreport, der von einem ausgebildeten menschlichen Abschätzer erfolgt ist!
O.K., also ließ uns hier besohlen. Wie Sie sehen können, erklären sie Ihnen dreimal in ihren schriftlichen Einsprüchen, dass eine elektronische Schätzung nicht eine Schätzung!! ist! Sie schrieben nicht sie einmal oder zweimal, aber wirklich dreimal! Offenbar versuchen sie, sich erlaubterweise zu bedecken und Leute über diese sehr wichtige Tatsache mitzuteilen. So ist meine folgende Frage, die ich möchte, dass diese elektronischen Schätzungsfirmen fragt: Wenn es nicht eine Schätzung ist, dann warum vermarkten Sie sie und nennen sie eine „elektronische Schätzung“? Der ist ein irreführender Name, weil es Leuten den Eindruck gibt, dass Sie einen Schätzungsreport tun. Der Grund der nationale Verband der Immobilienagenten benennt nicht ein CMA, das eine vergleichbare Marktbewertung ist, weil sie gut beachten, dass ein CMA nicht eine Schätzung ist und es zur Öffentlichkeit irreführend sein würde, wenn sie diesen Ausdruck verwendeten.
2004 gab es einen Zustand, der wirklich diese elektronischen Schätzungsdienstleistungen zwang, um ihre Namen zu ändern und den Ausdruck „Schätzung“ von ihrem Service-Namen zu entfernen!! Dieses war, weil die Zustandschätzungsgesetze nicht den Gebrauch von dem Ausdruck „Schätzung“ für irgendeine Report- oder Marktwertschätzung erlauben, es sei denn die Arbeit von einem zugelassenen/genehmigten Abschätzer des Zustandes erledigt wird. Eine Computerdatenbank kann nicht zugelassener/genehmigter Abschätzer sein, aber ein Mensch kann. Infolgedessen mussten die elektronischen Schätzungsdienstleistungen das Wort „Schätzung“ von ihren Namen entfernen, als, Geschäft in diesem Zustand tätigend. Er würde groß sein, wenn mehr Zustände oder die Bundesregierung die gleichen Gesetze für den Gebrauch von dem Ausdruck „Schätzung“ erzwangen, also Verbraucher nicht irregeführt würden.
Ich versuche nicht, elektronische Schätzungsdienstleistungen (Sie vermutlich Entdeckung dieses harte, nach dem Ablesen dieses Abschnitts zu glauben) zu diskreditieren. Elektronische Schätzungen können die gültigen und nützlichen Dienstleistungen dem immobilienberuf erbringen. Ich wiederhole, was ich früh sagte, den Punkt zu betonen, den ich versuche zu bilden: Wenn elektronisch, werden Schätzungsinformationen verwendet, um jemand ZU UNTERSTÜTZEN, dann das ein gültiger Zweck und ein logischer Grund ist, elektronische Schätzungsdienstleistungen zu verwenden. `… Banken und kreditgebende Stellen verwenden routinemäßig solche Analyse, um zu überprüfen die Genauigkeit von Schätzungen in, was bekannt als der Schätzungsüberprüfungsprozeß.' Ein Abschätzer, eine kreditgebende Stelle und ein immobilienfachmann hat eine treuhänderische Verantwortlichkeit, die beste Arbeit zu erledigen, die sie können, wenn sie die Informationen einholen, einen Report einem Klienten vorlegen. Using elektronische Schätzungsdaten, mit einem Schätzungsreport, einem Hypothekenkredit, Schätzungsüberprüfungsprozeß, etc. ist zu unterstützen tadellos fein und ist viel gutes Geschäftssinnvoll. Ein Abschätzer muss auf viele verschiedenen Datenquellen bauen, um sicherzustellen, dass ihre Marktwertschätzung genau und zuverlässig ist. Als Abschätzer können die Daten, die von einem elektronischen Schätzungsservice vorhanden sind, Sie mit Ihrem Report zweifellos unterstützen, aber sie kann den Report für Sie nicht tun; noch kann sie Sie ersetzen!
Diese Erklärung von Eschätzungen ist von einem Abschnitt meiner immobilien-Schätzung von A zu z-Buch. |
