FTC, FTC-Wachhund quadrieren weg über immobilien-Verfolgung - 7/19/2006 - Rechtsanwalts-Rechtsanwalt-zugelassenes Baubestimmung-In Zonen aufteilen

FTC, FTC-Wachhund quadrieren weg über immobilien-Verfolgung

durch Blanche Evans

 

1. Das DOJ klagte den nationalen Verband der Immobilienagenten über seiner Auflistungsanzeigenpolice.

    

2. Der FTC klagte den Austin-Vorstand der Immobilienagenten über einer Auflistungsvereinbarungsanforderung.

    

3. Das DOJ und der FTC schickten einigen Zustandkommissionen bedrohende Briefe, die erwägen, minimale Bedienungsqualitäten für Maklertätigkeit, einschließlich Texas, Oklahoma und New-Mexiko herzustellen.

    

4. Das DOJ klagte die Kentucky-immobilien-Kommission über Beschränkungen auf Verbraucherrabatten, auffordernsouth dakota, West Virginia und anderen Zustandkommissionen, um ihren Rabatt und Geschenkbeschränkungen zu den Verbrauchern zu annullieren.

(Das letztes man nicht eine on-line-Ausdehnung ist -- es ist meistens die on-line-Firmen, die Rabatte Verbrauchern anbieten, gegen ihr tuend viel der Beinarbeit in einer immobilienverhandlung selbst.)

Während es nichts falsch mit dem gibt, gibt es etwas falsch mit der Tatsache, dass MLSs verursacht wurden, wie Mittel, Zusammenarbeit zwischen dem Konkurrieren zu erleichtern für Nutzen der Verbraucher brokers, und das quadratisch von den Vollzugsbehörden ignoriert wird, um Geschäftsmodelle zu verteidigen, die nicht an der Mitarbeit im Geist teilnehmen, den, es beabsichtigt wurde -- zu Häuser für Verkäufer direkt verkaufen.

MLS Mitarbeit sollte nie Marketing-Vorteile geben den Drittparteien oder das MLS zu öffentlichen Einrichtungen machen, um hinunter Maklertätigkeitpreise zu fahren durch aufmunternden begrenzten Service; es wurde nur bedeutet, um sie einfacher zu bilden, damit Covermittler Häuser verkaufen.

Tatsächlich schaut es, als ob der FTC und die DOJ nicht glücklich sein werden, bis jedes MLS ein allgemeines Dienstprogramm ist, sich öffnen zu den aus dritter Quelledienstanbietern, um in Bleierzeugungs-/-empfehlungsgebührengeschäftsmodellen und -verbrauchern zu verwenden, die wirklich nicht ein agent anstellen möchten, aber zahlen ihnen einen Pittance widerwillig, um ihre Häuser im lokalen MLS zu haben.

Aber der FTC sagt, der nicht ist, was es überhaupt wünscht. Patrick-Hinterwelle, behilflicher Direktor über des Abgeordneten für das Büro der Konkurrenz im Austin-Vorstand der Immobilienagenten Untersuchung, sagt, „, dass zweifellos ist nicht, was dieser Fall ist. Das MLS ist nicht öffentlichen Einrichtungen, sich öffnen zur Welt. Sie haben homesellers, die an den Verträgen mit immobilienagenten teilnehmen, und diese waren nicht homesellers, die Zugang zu MLS ohne ein immobilienagent wünschen. Diese Hauptverkäufer wurden angefordert, die Ausdrücke zu erklären, auf denen sie zusammenarbeiten würden, und Ausgleich, wie jede mögliche andere Auflistung zur Verfügung stellen. Es gibt viele internen Richtlinien, die diese Sachen regeln, aber dieser Vorstand hatte eine Richtlinie, dass bestimmte Arten der Verträge nicht wie andere Verträge behandelt werden, dass sie besser mögen. Die ist eine Tätigkeit durch einen Vorstand, der 5000 Konkurrenten in einem lokalen Markt darstellt, und dieses stellt Antitrustimplikationen dar. Es gab einen Unterschied von Ansichten, und wir haben eine Entschließung einer Debatte.“

Hinterwelle fährt fort, „die Kommission nicht entfernt denkt, dass MLSs schlechte Sachen sind, es eine freie Anerkennung gibt von, wie Wertsache sie sind, weil sie Zusammenarbeit zwischen Vermittlern fördern und Dienstleistung fördern, die Vermittler erbringen können, um Kunden und Verkäufer zusammenzufügen. Ein Problem, das mit einem genossenschaftrisiko kommt, ist, dass Sorgfalt angewendet werden muss, dass Zielsetzungen gefördert werden, die Pro-konkurrierend sind. Der ist der Zusammenhang des Interesses der Kommission über diese Richtlinie.“

Gerade diese Woche erinnert der FTC, der mit dem Austin-Vorstand der Immobilienagenten geklagt wird und vereinbart ist, Oliva.

Die Rechtsanwälte des Austin-Vorstands waren in den Vermittlungen für Monate mit dem FTC, weil der FTC die Zustimmungvereinbarung wünschte, eine Vereinbarung ohne Schuldgeständnis, zu sagen gewesen dass die Police, zu verhindern war, dass Discount-Broker in AustinHomeSearch.com des Vorstands verzeichnen. Austin-Rechtsanwälte kämpften für und gewannen einen Ausschluss der verleumderischen Klauseln, aber sie sagen, dass der FTC die Vereinbarung verriet, indem es die Anklagen in ein Pressekommuniqué setzte, das sie ist üblich sagt und indem sie eine Pressekonferenz halten, die in hohem Grade ungewöhnlich ist.

Erklärt Hinterwelle, „unser Verständnis der Umstände der Richtlinie ist, dass die Leute in Austin vorwärts umziehen, um die Vertragsbedingungen durchzuführen, aber es gab eine Frage über die Annullierung der Richtlinie. Das hat einige Nuancen, die möglicherweise nicht völlig verstanden werden können. Nach unseren Zinsen, an, die Richtlinie nachzuforschen, betrachtete der Vorstand, was los war. Im September sie erreichten eine Entschließung, die, wenn sie eine Vereinbarung mit dem FTC erreichten sie die Richtlinie widerrufen würde. Was sie bedeuten können, ist, dass sie stoppten, die Zufuhren der Auflistungen zu dieser Zeit zu blockieren.“

Hinterwelle sagt, dass, während die Richtlinie möglicherweise nicht erzwungen worden sein kann, der FTC keinen Beweis hatte, dass Mitgliedern er erklärt wurden, einem fast Jahr oder seit und die Richtlinie nicht von der Web site, widerrufen worden dass war vor, des Vorstands entfernt wurde bis die Klage am Donnerstag, den 13. Juli 2006 vereinbart war, das war, warum der FTC sich vorwärts mit der Klage bewog.

Aber andere sagen, dass der FTC für die Anwendung des Rechtsstreites, um seine Weise zu erhalten und demütigende Firmen und Organisationen bekannt, die sie verschiebt gegen, indem sie öffentlich sie züchtigen, obwohl Zustimmungvereinbarungen nicht Schuldgeständnisse umfassen. Es ist durch Anklage guilt, und wenige, weniger als ein Prozent, haben den Magen, zum des FTC wegen der sehr großen betroffenen Gerichtskosten bei Gericht zu wetteifern.

Entsprechend Zeilensprung Oliva, gruppieren der Gründer des freiwilligen Geschäftsrates, Grassroots Forschung und freier Markt der Ausbildung in hohem Grade - kritisch gegenüber FTC-und DOJ Taktiken, dem FTC und DOJ zielen die on-line-immobilienindustrie aus einem Grund -- zu Steuerung des Online-Zugriffs gewinnen. Er sagt, dass immobilienauflistungsaufstellungsorte nur der Anfang sind.

Vorsichtig, zu sagen, dass es viel der Sachen gibt, die Immobilienagenten tun, dass er nicht genehmigt und dass der freiwillige Geschäftsrat nicht „blind Industrien verteidigt,“ Oliva sagt, „sie sind auf ihren Selbst, aber zu diesem Punkt, war es ein Bruttomißbrauch der Energie durch den FTC.“

Oliva erklärt, dass es zwei Sätze Probleme gibt. „Man ist, wenn die immobilienindustrie sich verschwört, ihr eigenes Monopol am Zustand und an den nationalen Ebenen zu erweitern,“ sagt Oliva, „aber Sie Immobilienagenten auch haben zusammenzukommen, um in einem genossenschaft zu investieren. Sie haben Eigentumsrechte. Wenn Ihr Problem mit der Genehmigeneinfuhrüberwachung ist, die Eintragung in den Beruf einschränkt, ist die eine Sache, aber der FTC und die DOJ zielen ein Zusatzproblem und es zu sagen ist ein sehr großer Sieg. Immobilienagenten üben sehr großen politischen Schlag aus. Ich arbeitete an einem Fall, in dem Immobilienagenten Genehmigengesetze verwendeten, um einen Internet-Start aus Geschäft heraus zu setzen, aber das ist von einer Web site eindeutig, die Immobilienagenten innen investieren. Web site sind nicht öffentliche Einrichtungen.“

Er sagt, dass Sie Immobilienagenten und kritisch sein können gegenüber ihrer Praxis betrachten, aber auch den Präzedenzfall betrachten, den es für andere Industrien einstellt, wenn der FTC hereinkommen und Ihnen was erklären kann, nicht auf Ihrer Web site zu lassen oder zu lassen, weil es für Verbraucher besser sein würde. „Das nicht ein Präzedenzfall ist, den, ich sollte eingestellt werden denke,“ sagt Oliva. „Was der FTC tut, Mitarbeit entmutigt. Was der Punkt der Investierung in der Zeit und Service ist, und wenn es erfolgreich ist, ist der FTC das Gehen entlang gekommen und erklärt Ihnen, es zu den Konkurrenten zu eröffnen.“

Oliva zeigt auf einen ähnlichen Fall, der in Frankreich geschieht -- wo die Regierung die Richtlinien des Zugangs entscheidet, indem sie beharrt, dass Apple das iPod zu anderen Spielern öffnen. „Das Apple Anreiz verringert, um zu erneuern ihr Produkt,“ sagt Oliva.

Die selben konnten hier geschehen, denen einige Immobilienagenten ihre Vorstände zwingen können, Börsennotierungsaufstellungsorte zu beseitigen, um Haftung zu verringern.

Irgendein MLSs haben geschlossen oder sind bei dem Abbau ihrer allgemeinen Aufstellungsorte, wegen des Vermittlermitgliedsdrucks, einschließlich NTREIS des Dallas-Fort Wertes und andere in der Nation. Große Vermittler, wie Mitglieder des Grundstück-Bündnisses, werden durch die Prozesse gegen ihre Industrie erschrocken und alternative Weisen betrachten zusammenzuarbeiten.

Große Vorrechtorganisationen, wie RE/MAX International und Realogy (früher Cendant), errichten ihre Vermittler-gelieferten Internet-Datenanzeigesysteme, falls lokale Systeme der Öffentlichkeit MLS zu unproduktives für ihre Teilnehmer prüfen.

Diese sind die unbeabsichtigten Konsequenzen des Zwingens der Konkurrenz, die Verbraucher kaum fördern kann, wenn on-line-Auflistungen wegen der Antitrustfurcht zersplittert oder Einbehaltung werden.

„Sich zu konzentrieren ist einfach, immobilien zu betrachten und auf spezifische, missbräuchliche Praxis und stellt fest, dass jede Praxis falsch ist, aber der FTC verletzte ihre eigene Zustimmungvereinbarung,“ behauptet Oliva. „Es gibt kein Finden oder Schuldgeständnis, sagte der FTC, dass der Austin-Vorstand schuldig war, der der Ton ihrer allgemeinen Aussage war, und der Vorstand sagte, der nicht ist, was wir zustimmten.

„Die ftc-Züge, die viel bremsen und sagt, dass sie schuldig sind. Der FTC kann mit Straffreiheit fungieren, dort ist nicht viel Aufsicht für sie. Mindestens fungiert das Justizministerium durch ein Gericht,“ sagt Oliva. „Es gibt eine freie politische Agenda, in der Argumente selektiv für die Zinsen des FTC geholt werden. Der FTC gab ein Pressekommuniqué im Voraus heraus und gab der Presse Vorwarnung, dass dieses wird instrumentiert mit dem DOJ für maximalen politischen Einfluss.“

Oliva sagt, dass er den FTC aufspürt und DOJ und weniger als 1 Prozent Fälle überhaupt, ein Finden gewetteifert werden, dass ein FTC-Sprecher nicht diskutierte, als Grundstück-Zeiten benannten, um die Zahl zu bestätigen. „NAR. A. grosse Gruppe, aber er können zum Zahlungsausgleichtabelle mit genügendem Druck geholt werden,“ sagt Oliva.

Was ist der FTC wirklich nachher? Ist es so einfach wie, Leute veranlassend zusammenzuarbeiten? Der FTC sagt so, aber Oliva ist anderer Meinung.

„Die Zielsetzung scheint, sie zu sein möchten Antitrustdurchführung verwenden, um eine tatsächliche regelnde Einfuhrüberwachung für diese Web site zu verursachen,“ Musen Oliva. „Sie möchten Steuerung des Marktes in ihren Händen zentralisieren, also können sie sagen, was sie nicht tun können und können. Sie zielen eine Industrie und verwenden Rechtsstreit, um Steuerung zu gewinnen. Dieses ist eine langfristige Police.“

„Wenn Sie die Presseaussagen lesen, ist die Rhetorik über die Bevollmächtigung der Verbraucher,“ sagt, Oliva, „, als ob es nichts nimmt, damit Immobilienagenten tun, was sie tun, und das niemand geht ein Risiko ein. Der FTC sagt, dass es für den Verbraucher ist, was über den Produzenten?“

Er schließt, „die Tendenz ist Verbraucherschutz-Gruppenziel, in dem die Preispolitiken zur Öffentlichkeit bekannt, Preise wird bekannt gegeben auf der Straße. Viel Mühe würde weggehen, wenn es nicht bekannt, was die Kommissionen sind. Sie ist heraus im geöffneten und das ist ein verlockendes Ziel für Regler, und es ist ein einfaches Ziel für Regler. Nicht herausfinden, in der Krankenversicherung sehen Sie nicht Angriffe, und Sie können wohin Preise von kommen. Der FTC geht für das einfache Material.“

„Der Austin-Fall ist eine klassische FTC-Verfolgung zum Umleiten Aufmerksamkeit vom realen Problem,“ sagt Oliva. „Die Tatsache, dass Immobilienagenten also overregulated auf dem Zustandniveau sind, die ist, was Zugangsbeschränkung in das MLSs verursacht, nicht weil Immobilienagenten nicht eine bestimmte Art Auflistung erlauben. Aber sie können nicht gehen, nachdem genehmigende Probleme, weil der unter Staatskontrolle ist, also nehmen sie die Web site.“ in Angriff

Unabhängig davon, wem recht ist, fährt das Streben nach der immobilienindustrie fort.

„Dort andere Arten Verhalten haben wir in Untersuchung,“ sagt Hinterwelle.