Allgemeine häufig gebetene Schätzung stellt - 12/22/2006 - fachkundige immobilien-Beratung in Frage

GENERAL stellte häufig Schätzungs-Fragen

EIGENHEIMKÄUFER-ZUSAMMENFASSUNGS-FORMULAR 

1. Der Eigenheimkäufer zusammenfassendes Formular für neu finanziert angefordert wird? 
Ja finanziert an von der herkömmlichen Finanzierung zu FHA neu und auf Barbestand-heraus finanziert FHA zu FHA neu. Die kreditgebende Stelle muss garantieren, dass der Abschätzer auf der Art der Schätzung völlig informiert ist, die bestellt wird. Abschätzer können möchten routinemäßig das Schätzungzustand Formular (VC) und die Eigenheimkäufer-Zusammenfassung abschließen. 
 
2. Der Eigenheimkäufer zusammenfassendes Formular für Stromlinie neu finanziert mit Schätzungen angefordert wird? 
Auf Stromlinie finanziert mit Schätzungen, alle neu, die ist das VC Formular, nicht die Eigenheimkäufer-Zusammenfassung angefordert wird. Obgleich FHA nicht Reparaturen (außer Blei gegründeten Farbenreparaturen) auf Stromlinie neu finanziert mit Schätzungen, die kreditgebende Stelle kann Beendigung von Reparaturen als Bedingung der Schätzung erfordern erfordert. 
 
3. Wird das Eigenheimkäufer-zusammenfassende Formular für vorhandene Eigenschaften angefordert (über einem Einjahres)? 
Ja. Das Formular wird auch für vorhandene Eigenschaften weniger als ein Einjahres angefordert. Das Formular wird nicht für vorgeschlagenen die im Bau Aufbau und Eigenschaften angefordert. 
 
4. Sollte die Eigenheimkäufer-Zusammenfassung die nur Punkte reflektieren, die Reparatur benötigen oder sollte es Bescheinigungen auch reflektieren, die erfordert werden können (Termitekontrollen, wohle Prüfung, septische Bescheinigungen, etc.)? 
Die Eigenheimkäufer-Zusammenfassung sollte ALLE Bedingungen reflektieren, die über das Formular VC notiert sind; wenn keine, der Abschätzer so angeben. 
 
5. Wenn es keine Reparaturen oder Bedingungen gibt, wird das Eigenheimkäufer-zusammenfassende Formular noch angefordert? 
Ja. 
 
 
SCHÄTZUNG-BEDINGUNG- (VC)FORMULAR 
 
1. Abschätzer werden betroffen, dass ein ausgefülltes Formular VC durch einiges im Ausgangskaufprozeß als seiend gleichwertig mit einer Hauptkontrolle gedeutet wird. Welche Masse sind in place sicherzustellen, dass dieses nicht geschieht? Welche Rolle spielt die kreditgebende Stelle hier? 
Das Formular VC ist für kreditgebende Stellen und wird nicht gewöhnlich zu den Kreditnehmern herausgegeben werden. Käufer werden mit dem Eigenheimkäufer versehen, den, Zusammenfassung, die sie spezifisch mit einer Zusammenfassung der Beobachtungen eines Abschätzers versieht, der das Eigentum besuchte, plus sie erinnert, dass eine Schätzung zu einer Hauptkontrolle unterschiedlich ist. Die Rolle der kreditgebenden Stelle ist, zu garantieren, dass die Kreditnehmer die Eigenheimkäufer-Zusammenfassung verstehen und bestätigt Eingang des Formulars. Auch Formular HUD-92564-CN „für Ihren Schutz: Eine Hauptkontrolle erhalten“ wird dargestellt den Kunden und erfordert eine unterzeichnete Bestätigung, vorher, oder gleichzeitig wird der Vertrag durchgeführt. 

2. Wird das Formular VC für vorhandene Eigenschaften angefordert (über einem Einjahres)? 
Ja. Das Formular VC wird auch für vorhandene Eigenschaften weniger als ein Einjahres angefordert. Das Formular wird nicht für vorgeschlagenen Aufbau oder für die im Bau Eigenschaften angefordert. 
 
3. Wird das Formular VC auf 203 angefordert (k) Fall? 
Das Formular VC wird nicht auf 203 angefordert (k) Fall. Jedoch wenn der Abschätzer Reparaturzustände kennzeichnet, die nicht in der Planrevision (Spezifikationen von Reparaturen/von Arbeits-Darstellung) für die 203 notiert (k) Darlehen, sollte der Abschätzer die kreditgebende Stelle mitteilen, bevor er irgendwie weiter mit der Schätzung fortfährt. 
 
4. Warum gibt es eine „nicht“ Antwort, die in den Abschnitten VC-2 bis VC-13, aber nicht in VC-1 vorhanden ist?
 „Ja“ zu jedem möglichem Punkt VC-1 kann das Eigentum untauglich bilden für FHA Finanzierung, da die Bedingung nicht behoben werden kann. „Ja“ zu VC-2 bis VC-13 kann normalerweise behoben werden.  

5. Was ist die Definition von „bereitwillig Observable“?
Beobachtungen gebildet vom Abschätzer der Bedingungen, die sofort discernable und während des typischen Aufstellungsortbesuchs wahrnehmbar sind. Der Abschätzer wird nicht angefordert, Möbel, Ausrüstung oder Ursachenschaden des Eigentums zu verschieben. 
 
6. Was ist eine Repräsentativprobe? 
Für mehrfache identische Bestandteile wie fenster und elektrische Anschlüsse, ein solcher Bestandteil pro Raum. Für mehrfache identische Außenbestandteile ein solcher Bestandteil auf jeder Seite des Gebäudes. 
 
7. Die Anforderungen für eine Termitekontrolle bitte erklären und sind sie erforderten auch für eigentumswohnung? 
Wenn die Struktur Bodengleiche ist oder wenn die Struktur hölzern ist und den Boden berührt, wird eine Termitekontrolle angefordert. In jenen geographischen Bereichen die nicht gegen Termiteplage empfindlilch sind, wird eine Termitekontrolle nicht angefordert. Jedoch muss ein Abschätzer jede mögliche Plage, irgendeinen Schaden notiert, resultierend aus vorhergehender Plage, die Reparaturen wegen der Plage, oder repariert notwendiges wegen der Plage. Für eigentumswohnung werden Termitekontrollen für nur die Maßeinheiten des ersten Stockwerkes angefordert. Wenn die Maßeinheit im zweiten Stock oder oben ist, wird eine Termitekontrolle nicht angefordert. 
 
8. Die Eignung der Eigenschaften bitte adressieren, die innerhalb 300 Fußes einer Tankstelle gelegen sind. 
Der Abschätzer würde notiert dieses auf dem Formular VC, seine Auswirkung auf Wert oder Marktfähigkeit auf dem URAR beschreiben und die Schätzung beenden. Sie würde nicht notwendigerweise das Eigentum nicht annehmbar machen. DE Underwriter wird angefordert, eine schriftliche Freigabe zum Kreditnehmer zur Verfügung zu stellen, dass das Eigentum in 300 Fuß einer Tankstelle sich befindet. 
 
9. 2-1-C des Handbuches paginieren angibt, dass, wenn eine Wohnung kleiner als 2 Jahre alt ist, der Abschätzer anzeigen muss, dass das Jahr und der Monat, die das Haus abgeschlossen wurde. Was durch den „abgeschlossenen“ Ausdruck bedeutet wird und erklären, warum diese Informationen notwendig sind. 
Der Zweck dieser Bestimmung ist für die Anwendung der Kosten-Annäherung. Die Handbuchanforderung wird von zwei Jahren auf „dreizehn Monaten“ verringert. „Abgeschlossen“ wird als 100 Prozent komplett definiert.  

10. 2-10 des Handbuches paginieren angibt, dass NiederspannungsStromleitungen möglicherweise nicht über irgendeine Struktur auf dem Eigentum überschreiten können. Welche Struktur oder strukturieren wir uns besprechen? 
„Struktur“ wird auf die lebende hauptsächlichmaßeinheit begrenzt. Wenn der Abschätzer anzeigt, dass die Linien über andere Strukturen überschreiten, sollten sie im Verstand die Sicherheit der Inhaber des Eigentums halten. Wenn die Linien als unsicher gelten, sollte es über das Formular VC notiert, um Korrektur der Bedingung zu erfordern, die Sicherheitsfrage zufriedenzustellen.  

11. Wenn der Abschätzer nicht imstande ist, die erforderlichen Fotographien zu nehmen, um die Frontseite, die Rückseite und die Seiten der Verbesserungen wegen des Gebüsches, der Topographie, etc. zu zeigen, was sollte he/she tun? 
Der Abschätzer sollte jeden Versuch bilden, die erforderlichen Fotographien zu nehmen. Wenn nicht möglich, sollte der Abschätzer auf dem Schätzungsreport so erklären. 
 
12. Wenn der Abschätzer nicht die Position des privaten Brunnens oder septischen des Tankentleerungsrohrfeldes kennt, wie kann der Abstand zwischen ihnen dokumentiert werden? 
Wenn der Abschätzer nicht imstande ist, die Ermittlung zu bilden, wird eine Bedingunganforderung auf dem Formular VC gebildet. DE Underwriter kann die Bedingung löschen, indem er zufrieden stellende Beweise von einer qualifizierten Partei erhält, dass die Abstandsanforderungen (zwischen den zwei Systemen und zwischen den Systemen und der Eigentumlinie) getroffen worden sind. 
 
13. Abschnitt 3-6A-11 zeigt, dass der Schleichenbereichsraum 18 sein muss“ - ist dieser der Abstand von der Unterseite der Balken oder vom Sub-floor an? Bitte erklären „hereinkommen“ für Schleichenraum- und -dachbodenbereiche. 
Das Handbuch wird erklärt, wie folgt: „Der minimale Abstand ist 18 Zoll von der Unterseite der Balken“. Der Abschätzer trägt den Schleichenraum (an einer minimalen Eintragung vom Haupt- und von den Schultern) ein um Bedingungen ausgenommen zu beobachten: wenn Zugang versperrt wird, als Eintragung das Eigentum schädigen könnte oder wenn gefährliche und nachteilige Situationen vermutet werden. Auf jeden Fall schreibt der Schleichenraum und die Zugänglichkeit das Niveau der Eintragung vor. Jedoch überprüft der Abschätzer sichtlich den Schleichenraum für Unzulänglichkeit (HUD HB 4150.2 Kapitel 3-6 A-11 und Protokoll für VC-8 sehen). Der Dachboden muss überprüft werden, ob Zugang durch pull-down Treppenhaus oder Kohlenkübel ist. An einer minimalen Haupt- und Schultereintragung. Jedoch schreibt Größe und Zugänglichkeit das Niveau der Eintragung vor. Die Anforderung, den Schleichenraum und -dachboden zu überprüfen ist nicht eine neue Anforderung noch hat die geänderte Anforderung.  

14. Wann ist ein Handlauf notwendig? 
Ein Handlauf ist normalerweise notwendig, wenn drei oder mehr Aufbrüche anwesend sind. Jedoch wenn eine Situation eine Sicherheitsfrage für die Inhaber aufwirft, sollte eine Bedingunganforderung unabhängig davon die Zahl Aufbrüchen gebildet werden. 
 
15. VC-11 bezieht mehrfache gebrochene fenster. Was, wenn es nur ein defektes fenster gibt? 
Alle defekten fenster sollten repariert werden oder ersetzt werden, falls erforderlich. 
 
 
DAS URAR UND ANDERE PROBLEME 
 
1. Warum können Abschätzer comparables über 12 Monate alten, nicht besonders in den ländlichen Gebieten benutzen, in denen es schwierig ist, comparables zu erreichen, die neuer sind?
Zu den FHA Zwecken ist ein Verkauf über 12 Monate alten nicht als vergleichbares annehmbar. Der Abschätzer sollte zu einer konkurrierenden Nachbarschaft gehen; jedoch kann ein älterer Verkauf als vierter oder fünfter vergleichbarer Verkauf verwendet werden, um die drei comparables zu ergänzen und Markttendenzen oder -marktfähigkeit zu demonstrieren. Für die drei comparables jedoch muss die Suche genügend sein, comparables von den letzten 12 Monaten gefangenzunehmen. 
 
2. Auf Seite D-9, werden Raum-Rasterfeld, Abschätzer angewiesen, um die passende quadratische Gesamtlänge für jeden gekennzeichneten Raum einzutragen. Ist dieses korrekte? 
Nr. Das Handbuch wird verbessert, um sich zu reflektieren „eingeben die Zahl jeder Art Raum auf jedem Niveau. Die quadratische Gesamtlänge des passenden Bereichs für jedes gekennzeichnete Niveau zeigen“  

3. Wie sind die vom Abschätzer adressiert zu werden Verkaufskonzessionen, wenn sie das URAR abschließen? 
Verkaufskonzessionen beeinflussen den Preis, der für immobilien gezahlt wird. Es kann in Form von Darlehensrabattpunkten, Kreditbereitstellungsgebühren, Zahlungsausgleichunterstützung, Zahlung der condo/PUD Gebühren, Erbaueranreizen oder der Einbeziehung der Nichtgrundstück Punkte in der Verhandlung sein. Wie notiert in Handbuch 4150.2, Kapitel 4 - der Schätzung-Prozess: unterteilt 1-A, 6A-3, 6A-8, 6B, und unter Verkäufen oder Finanzierungs-Konzession im Protokollabschnitt auf Wert-Justagen, werden Abschätzer angefordert, alle Verkäufe auf einer Barbestand-gleichwertigen Basis zu überprüfen und zu analysieren (Zinssatzkauf wirft, unterhalb der Marktfinanzierung, der eigentümerfinanzierung, usw. nieder). 

Wie in der Schätzung von immobilien angegeben, elfte Ausgabe:  
> In der Barbestandäquivalenzanalyse forscht ein Abschätzer den Verkaufspreis der vergleichbaren Eigenschaften nach, die scheinen, mit nicht auf dem Markt Finanzierung verkauft worden zu sein, um festzustellen, ob man die Justagen typische Marktausdrücke werden gerechtfertigt reflektiert. Zuerst werden Verkäufe mit nicht auf dem Markt Finanzierung mit anderen Verkäufen verglichen, die mit Marktfinanzierung abgewickelt werden, um festzustellen, ob und Justage für Barbestandäquivalenz vorgenommen werden kann. Marktbeweis ist immer die beste Anzeige solch einer Justage. Jedoch bauen Kunden selten, wenn überhaupt, auf strengen Dollar für Justagen der Dollarbarbestand-Äquivalenz. 
 
Der Abschätzer muss alle Verkaufsverhandlungen für Verkäuferkonzessionen überprüfen und über jene Entdeckungen auf dem URAR berichten. Die Menge der negativen zu jedem gebildet zu werden Justage, das mit Verkäufen oder Finanzierungskonzessionen vergleichbar ist, ist jeder möglicher Zunahme des Kaufpreises vom vergleichbaren gleich, das der Abschätzer feststellt, den Konzessionen zuzuschreibend zu sein. Es sollte notiert, dass die Notwendigkeit, negative Justagen und die Menge der Justagen zu den comparables für Verkäufe und Finanzierungskonzessionen vorzunehmen nicht basieren auf, wie typisch die Konzession für ein Segment des Marktes sein konnte (große Verkaufskonzessionen können in einem bestimmten Segment des Marktes verhältnismäßig typisch sein und Verkaufspreise, die mehr, als der reflektieren Wert des immobilien noch ergeben). Die Justage muss reflektieren den Unterschied zwischen, was die comparables wirklich für mit die Verkaufskonzessionen verkauften und was sie für ohne die Konzessionen verkauft haben würden, damit die Dollarmenge der Justagen die Reaktion des Marktes zu den Konzessionen angleicht. Im Fall, in dem das Thema eine Verkaufskonzession hat und Der Abschätzer sollte die Kaufvereinbarung, einschließlich alle mögliche Verkaufskonzessionen für das Thema besprechen; auf Seite markierten zwei des URAR im Abschnitt „Analyse jedes gegenwärtigen Kaufvertrags“. Punkt 5 der Definition des Marktwerts, (der mit jeder Wohnschätzung eingeschlossen ist), wie gezeigt über der Aussage über Begrenzungsbedingungen und Bescheinigungzustände des Abschätzers: „Der Preis stellt die normale Betrachtung für das Eigentum verkauft unberührt durch das spezielle oder kreative Finanzierung oder Verkäufe concessions* dar, das durch jedermann Gewährung ist, das verbunden ist mit dem Verkauf.“  

> *Adjustments zu den comparables müssen für die speziellen oder kreativen Finanzierungs- oder Verkaufskonzessionen gebildet werden. Keine Justagen sind für jene Kosten notwendig, die normalerweise von den Verkäufern resultierend aus Tradition oder Gesetz in einem Absatzmarkt getragen werden; diese Kosten sind bereitwillig identifizierbar, da der Verkäufer diese Kosten in praktisch allen Verkaufsverhandlungen trägt. Spezielle oder kreative Finanzierungsjustagen können zum vergleichbaren Eigentum durch Vergleiche zu den Finanzierungsausdrücken vorgenommen werden, die von einer aus dritter Quelle Institutionskreditgebenden stelle angeboten werden, die nicht bereits in das Eigentum oder in die Verhandlung miteinbezogen wird. Keine Justage sollte nicht berechnet werden auf einem mechanischen Dollar für Dollarkosten Finanzierung oder Konzessionen, aber die Dollarmenge jeder möglicher Justage sollte die Reaktion des Marktes zur Finanzierung oder zu den Konzessionen angleichen, die auf dem Urteil des Abschätzers basieren. Überprüfung von Verkäufen datieren und Bestätigung der Verkäuferkonzessionen versieht wenn überhaupt den Stelleklienten und das FHA mit einem vollständigeren und genaueren Report, auf dem für Hypothekenkredit- und Versicherungsentscheidungen bauen.  

4. Welche Ausstellungen werden angefordert, mit der Schätzung eingereicht zu werden, um gemäß Berichtspflichten HUDS zu sein?
Eine Schätzung, die zu den HUD/FHA Zwecken durchgeführt wird, erfordert, dass alle Abschnitte des kompletten Schätzung-Pakets (CVP) abgeschlossen werden müssen. Das CVP setzt das Berichtsinstrument zu HUD für FHA-Versicherte Hypotheken fest. Es besteht aus drei Teilen. Der Teil 1 ist das völlig abgeschlossene URAR mit den erforderlichen Zubehören (Anhänge, Diagramme, errichtende Skizze, Fotos, Bescheinigungen, Begrenzungsbedingungen, etc.). Der Teil 2 ist das ausgefüllte Schätzung-Zustands-Formular (HUD-92564-VC), und der Teil 3 ist die Nachricht zum Eigenheimkäuferreport, der die Eigenheimkäufer-Zusammenfassung (HUD-92564-HS) genannt wird. Anhang D des Handbuches 4150.2 erklärt die Datenanforderungen für die Formulare. Der Abschätzer versieht die kreditgebende Stelle/den Klienten mit einem ursprünglichen Report plus eine Kopie (ursprüngliche Unterzeichnung und Fotos enthalten). 
Ausnahmen dieser Berichtspflichten umfassen neues, oder vorgeschlagener Aufbau und einiger finanziert neu. Der Schätzung-Zustand bilden sich (der Teil 2) und der zusammenfassende Eigenheimkäufer bilden sich (der Teil 3) werden nicht für vorgeschlagen angefordert, oder im Bau Eigenschaften jedoch beide Formulare werden für vorhandene Häuser angefordert, die kleiner als ein Einjahres sind. Das Formular VC und die Eigenheimkäufer-Zusammenfassung werden nicht für die 230 angefordert (k) Schätzungen, wie die Reparaturen in der Planrevision/in den Spezifikationen von Reparaturen adressiert werden sollten. Für Stromlinie finanziert, der Eigenheimkäufer neu, den Zusammenfassung nicht angefordert wird.