Fragen George u. einspannen:

Fragen George u. einspannen: Fragen Verbraucher vom 24. April 2007

durch George Stephens u. Klemme Jacobus

Ich wunderte gerade, wenn dieses typisch war oder nicht, wie die Mehrheit einen Artikeln, die ich gelesen, anzeigen, dass der Immobilienagent normalerweise eine schwierige Zeit hat, den Verkäufer zu veranlassen, die ursprüngliche Preisforderung zu verringern, aber es das Entgegengesetzte hier scheint.

Antwort: Um mit anzufangen, muss der Auflistung Immobilienagent alle gesetzlichen Anweisungen befolgen, die Sie an ihn liefern. So Sie, nicht der Immobilienagent, feststellen die ursprüngliche Preisforderung en. Zweitens ist ein CMA ein Führer hinsichtlich des Marktwerts, unter gegenwärtigen Marktlagen, Ihres Hauses. Es sollte vergleichbare Eigenschaften zu Ihren anzeigen, die auf dem Markt (Bedeutung so nah zu einem Duplikat, wie möglich in jeder Hinsicht einschließlich Losgröße, Schlafzimmer, Bäder und andere körperliche Attribute) sind, einstellte auf alle mögliche Veränderungen. Sobald der Immobilienagent ein tatsächliches CMA durchführt, sollte es zu beiden frei sein Sie und der Immobilienagent, was die ursprüngliche Preisforderung sein sollte.

Der Immobilienagent kann normalerweise feststellen gegründet nach, welchen vergleichbaren Eigenschaften wirklich für in die objektiven, aus dritter Quelleverhandlungen (d.h. ohne Bezug Verkäufer und Kunden, keine ungewöhnlichen Ausdrücke, etc.) als Prozentsatz der ursprünglicher Preisforderung verkauft. Wenn die tatsächlichen VerkaufsKursdurchschnitte, zum 95 Prozent der ursprünglicher Preisforderung zu sein, dann der Immobilienagent vorschlagen, bitten Sie um um den Wert, der durch das CMA angezeigt, das durch 0.95 geteilt. Z.B. wenn das CMA einen Wert von $250.000 anzeigt, dann Ihre ursprüngliche Preisforderung sein sollten $263.158.00.

Frage (GA): Immobilienagenten als unabhängige Fremdfirmen erledigt ihre Arbeit entsprechend den Methoden des agent und ist zu ihren Broker-Firmen nur für die Resultate verantwortlich, die innerhalb der Richtlinien des agent/des festen Vertrages und der politischen Richtlinien des Unternehmens erzielt.

In Übereinstimmung mit REkommissionen (Georgia, mindestens), bereitstellt das Lizenzgesetz das Unternehmen esetz, welches die Fähigkeit ganz annoncieren „genehmigen“. Sie vollständig mit ich das Einwilligen mit dem ganzem Firmenname, verstehen die Firmenzeichen, der Kontakt # ' s, die Größen von # ' s, nicht-irreführendes oder ungenaues Info, etc., aber nicht agent, wie unabhängige Fremdfirmen, haben das Recht, vorzuwählen, welchen Inserenten annoncieren und über ihre eigenen Ausdrücke verhandeln möchten? Mich Ihnen meiner Situation spezifizieren lassen.

Ich gewesen ein direkter Teilnehmer von Realtor.com während der gesamten Zeit, die ich ein agent gewesen. Vor einigen Jahren abschloß mein Unternehmen mit Realtor.com n, um eine Realtor.com-Subskription zu allen agent an keinen Kosten zum agent zur Verfügung zu stellen -- mit Schnüren selbstverständlich -- Empfehlungsgebühren abhängig von den Antwortzeiten. Ich entschied nicht teilzunehmen und fortfuhr und, unabhängig zu zahlen. Die war eine große Wahl auf meinem Teil, da es ausfiel, das gleiche Niveau der Eigenschaften nicht zu sein. Das fest-geförderte Programm verbesserte, im Laufe der Zeit aber ist noch nicht für mich und die Weise annehmbar, die ich Realtor.com verwende.

Meine Subskription mit Realtor.com ist mit einer jährlichen Erneuerung. Dieses Jahr, erklärt worden ich unter keinen Umständen bin ich ermöglichte aufgegeben zu werden und fortfahre, während ich direkt mit Realtor.com gewesen. Ich abgelehnt h einzuwilligen, dennoch erklären mein Unternehmen und Realtor.com mir, dass ich keine Wahl habe. Es ist vorgeschrieben. Diese scheint, eine Verletzung meiner Rechte als unabhängige Fremdfirma zu sein eher, als eine Police, zum ich sicherzustellen gemäß allen annoncierenrichtlinien sind. Bin ich aus Linie heraus?

Ich z.Z. annehme nicht Empfehlungen oder Verschiebung n, weil die Policen der Firma für diese Art des Geschäfts nicht mit meinen Zielen in Einklang sind. Dieses ist meine Wahl. Ich glaube, dass es bewundernswert ist, dass mein Unternehmen solchen Nutzen denen anbietet, die sie wünschen. Aber wie können er die Methode auf mir zwingen, gerade weil sie geschieht, innerhalb des Reichs „der genehmigenwerbung“ zu sein? Ich habe Angst, die Zeit und zugelassene Dollar zu vergeuden, die versuchen, einen non-winning Kampf zu kämpfen. Hilfe!

Antwort: Die einfachste Weise, dieses zu verstehen ist dieses Staat Georgia-Gesetz -- wie in den meisten anderen Zuständen, erfordert, dass Sie durch einen fördernvermittler arbeiten. Der fördernvermittler ist für Ihr schlechtes Betragen verantwortlich, wenn überhaupt und folglich berechtigt, um die Richtlinien einzustellen, unter denen Sie funktionieren.

Eine andere Weise, dieses zu betrachten ist, zu beachten, dass der unabhängige Fremdfirmastatus eine spezielle IRS-Klassifikation ist, anwendbar auf immobilienagenten unter bestimmten anderen Fachleuten. Dass Status immobilienvermittlern ermöglicht zu vermeiden die Einbehaltung, Sozialversicherung, Medicaid und andere Steuern zahlen der Bundes- und Zustandregierung zu müssen. Um für das Tragen Sie als unabhängige Fremdfirma zu qualifizieren, muss ein immobilienvermittler in Ihrer unabhängigen Fremdfirmaakte, eine jährliche Aussage beibehalten über das Verständnis in welchen Sie, der Teilnehmer, Zustandpunkte die ähnlich sind oder die selben wie die folgenden 9 Punkte:

I, ________________ (Teilnehmer) Zustand, wie folgt:

1. Ich bin ein ___broker ____ Verkäufer, der ordnungsgemäß im Zustand von ________ genehmigt und morgens, das als unabhängige Fremdfirma mit ________________ (Vermittler) verknüpft.

2. Ich gezahlt alle meine eigenen Lizenzgebühren und Mitgliedsbeiträge.

3. Ich gezahlt alle meine eigenen Automobil- und Transportunkosten, ohne irgendeine Vergütung vom Vermittler zu empfangen.

4. Ich gezahlt alle Unterhaltung und andere Nebenkosten in Zusammenhang mit dem Anbieten der Auflistungen und dem Verschaffen von Aussichten, ohne irgendeine Vergütung zu empfangen.

5. Ich angefordert worden durch den Vermittler h, keinen spezifischen Zeitplan beizubehalten.

6. Ich gemusst nicht mit dem Vermittler betreffend die Terminplanung meiner Ferien oder Arbeitsstunden beraten.

7. Ich empfangen kein Gehalt, oder Krankengeld und ich ausgeglichen auf einer Kommissionsbasis n.

8. Ich gezahlt mein eigenes Einkommen und FICA Steuern.

9. Meine Verbindung mit dem Vermittler kann durch jede Partei nach der Nachricht jederzeit beendet werden, die zur anderen gegeben; aber die Rechte der Parteien zu irgendwelchen Gebühren, die vor Endpunkt anfielen, beraubt nicht durch Endpunkt.

Das heißt, als unabhängige Fremdfirma zugestimmt Sie im Voraus den oben genannten 9 Aussagen 9. Es gibt keine anderen Rechte, die Ihnen als unabhängige Fremdfirma zukommen, ausgenommen das Recht, Ihre Verbindung mit Ihrem Vermittler zu beenden. Wenn Ihr Vermittler auch eine unabhängige Fremdfirma-Vereinbarung („ICA“) zwischen Ihnen und dem Vermittler verwendet, sollten Sie den Abschnitt konsultieren, der die Anforderungen angibt, denen Sie zugestimmt und die „Billigung beschäftigt, Abschnitt Ihres ICA annoncierend“.

Frage (MO): Ich suche nach einem Eigentum auf der mexikanischen Seite des Randes, mit einer ursprünglichen Preisforderung von ungefähr 50.000 Pesos. Wissen Sie von irgendwelchen? Ich hoffe, dass ich ein finden kann.

Antwort: Wir vorschlagen ir, dass Sie Ihre Lieblingssearch engine wählen und eintragen „Mexiko + immobilien“ ohne die Anführungsstriche ". Wir verwendeten Google und es zurückbrachte 24.800.000 Aufstellungsorte 00.000. 50.000 mexikanische Pesos ist z.Z. ungefähr $4.549.35 USD, das nicht sehr viel das Geld ist, zum für Eigentum zu zahlen -- ob verbessert oder rohes Land, entweder in den USA oder in Mexiko. Wir vorschlagen ir, mit einigen Unternehmen zu verständigen, die in Mexiko aktiv sind und geben ihnen die Besonderen, für die Art des Realvermögens Sie suchen.

Frage (TN u. Florida): Ich setzte meinen Townhome für Verkauf im November von 2006. Mein Haus ist in der Plantage Florida (Broward Grafschaft). Mein Problem ist meine Verbindung. Sie annulliert zwei Abkommen bis jetzt und ein Drittel ging weg von dem Kaufen wegen der Furcht vor den Tätigkeiten der Verbindung. Die ersten zwei Abkommen genehmigt von ihren kreditgebenden Stellen und genügt allen Finanzanforderungen von der kreditgebenden Stelle.

Abkommen #1 annulliert durch meine Verbindung, 48 Stunden bevor wir schließen sollten. Das zweite Abkommen annulliert durch die Verbindung 5 Tage, bevor man schloß. Ich bin ratlos, damit was an diesem Punkt tut. Meine Frau und Kinder verlagert seit dem nach Tennessee und ich im Begriff war, ein neues Haus mit meiner Stammaktie zu kaufen und ließ alles vorbringen. Als das erste Abkommen annulliert, musste ich mein neues Haus durch 100 Prozent Finanzierung finanzieren. Güte danken, die ich die Gutschrift hatte, zum das zu tun. Ich dachte, als wir ein zweites Angebot hatten und die Kunden anerkannt waren, dass meine Probleme weggehen. Nach der annullierten Verbindung, das mich behandeln, verlassen jetzt mit drei Hypotheken und einem neuen Job, der keineswegs für sie zahlen wird.

Ich bin am ernsten Risiko jetzt des Verlierens meines Florida-Hauses und der $100.000 Dollar Stammaktie, die ich in diesem Haus habe. Mein Immobilienagent erklärt mir den in seinen Jahren 20+ der Erfahrung, die er nie auf dieses Problem zufällig gestoßen. Da ich in Tennessee jetzt ich bin, gebeten meinen Schwiegervater, einen Rechtsanwalt für mich von Florida auszuüben, um zu sehen, welche Maßnahmen ich ergreifen kann. Das Problem ist, dass dieses alles Zeit nimmt und ich Angst habe, dass sie auf meinem Haus präkludieren und ich alles wegen der Tätigkeiten dieses Verbindungsvorstands verliere, wenn ich meine Verkäufe annulliere.

Meine eigene Meinung ist, dass es irgendein Formular der Unterscheidung hier gehend auf wegen des Rennens und der Farbe der zwei Familien gibt, die waren, mein Haus zu kaufen. Ihre Gutschrift war in beiden Fällen gut genug, für einen Townhome $250.000 genehmigt zu werden und beide waren bereit zu schließen. Die Verbindung sagte in beiden Fällen, dass sie die Abkommen wegen der Gutschriftprobleme annullierten. Die Verbindung spricht nicht mit mir und gibt meinem Immobilienagenten eine Haltung, jedes Mal wenn er benennt. Ich gerade weiß nicht was zu tun. Wenn es irgendeinen Rat gibt, den Sie mich geben können, schätzen ich es sehr.

Antwort: Sie müssen einen Rechtsanwalt SO BALD WIE MÖGLICH einstellen. Ein Rechtsanwalt kann eine einstweilige Verfügung in Ihrem Namen archivieren, wenn er oder sie Ihre Interessen betreffend eine gerichtliche Verfallserklärung teilen. Der Florida-Rechtsanwalt-Empfehlungs-Service lokalisiert hier.

Wenn, was Sie behaupten, zutreffend ist, wird jeder möglicher Rechtsanwalt wert sein oder Salz unten auf dieses Hauseigentümervereinigung für diskriminierende Praxis kommen und kann sie zum passenden Florida und Bundeszu den befolgungagentur, wie eeoc.gov sogar innen drehen.

Eine Anmerkung, sollten Sie eine Kopie aller Ihrer Verbindungsdokumente (Richtlinien, Regelungen, einschränkende Verträge, etc.) haben und die empfingen Sie, als Sie Ihren Floridatownhome kauften. Ihr Rechtsanwalt kann um Kopien von denen bitten.