Hauptgrößen nochmals besucht: Bedeuten grössere Häuser höhere Kosten? durch Peter G. Miller
Vor einigen Wochen schrieb ich eine Spalte, die berechtigt, „, warum neue Inlandspreise zu hoch sind,“, die argumentierte, dass „der offensichtlichste Grund für steilere Inlandspreise und weniger Erschwinglichkeit ist, dass wir haben einfach grössere Häuser.“ Er schien zu mir dass ziemlich unmissverständlich, wenn typische neue Häuser an Größe erhöhen und wenn Kosten pro Quadratfuß nicht oder sinkend unveränderlich sind, dann ein sicherer Grund für höhere neue Inlandspreise ist, dass Häuser einfach grösser sind. Und tatsächlich erhalten Häuser grösser. Entsprechend der Behörde für Bevölkerungsstatistik maß das durchschnittliche Haus 1.660 Quadratfuß 1973 und 2.434 2005. „Wenn sind Sie Super-größe ein Haus durch 47 Prozent,“ ich sagte, „dann, selbst wenn Baukosten es konstant blieben, nicht hart, zu sehen, warum heutige Gehäuse dreadnoughts kosten mehr als Häuser in den Jahr zuvor.“ Was über Quadratfußzahlen selbstverständlich bemerkenswert ist ist, dass, während Häuser schwellen, Haushalte Schrumpf sind. In 1978 hatte der durchschnittliche Haushalt 2.81 Leute, entsprechend der Behörde für Bevölkerungsstatistik, während 2003, dem der gleiche Haushalt gewöhnlich 2.57 Bewohner hatte. Ich sicher vorschlug nicht ht, dass wachsende Hauptgröße die EINZIGE Ursache der abfallenden Erschwinglichkeit war. Wie ich schrieb: „Dieses ist nicht, zu sagen, dass Mindesteinschuss und Hauptgrößen alles der Ursache des erschwinglichen Gehäuses hinzufügen, oder vorzuschlagen, dass steigende Kosten für Baugenehmigungen, Auswirkunggebühren und Übergangssteuern nützlich sind-. Aber c'mon, Häuser auf Steroiden kann nicht übersehen werden -- Häuser, die sicher erbringen, grösserer Erbauer profitiert pro Maßeinheit als kleinere Häuser.“ Der nationale Verband der Haupterbauer anbietet eine andere Ansicht e. In einer eMail sagt David Crowe, der Mitarbeitervizepräsident der Verbindung für regelnde u. Gehäusepolice, „NAHB anderer Meinung ist mit der Voraussetzung, dass neue Häuser einfach weniger erschwinglich sind, weil sie sind grösser.“ Ehrlich genug. Herr Crowe fortfährt hrt: Einen Blick an der Zunahme der bestehenden Inlandspreise nehmen, die im Laufe der Zeit mit neuen Inlandspreisen verglichen: Das mittlere veranschlagte neue Haus 1978 war $55.700. 2005 wert war dieses Haus $242.000 using den OFHEO Kaufpreisindex der Gehäusepreise. Dass Index die Verkaufspreise des gleichen Hauses über Zeit, so dort vergleicht, ist keine Größen- oder Qualitätsbefangenheit. Der mittlere Verkaufspreis eines neuen Hauses, das 2005 errichtet, war $240.900. Wie Sie sehen können, gestiegen die Preise der neuen und vorhandenen Häuser ohne Rücksicht auf Hauptgröße.
Nicht wirklich sehe ich nichts der Art. Wenn für das mittlere neue Haus bei $55.700 1978 festgesetzt, dann sagen Berechnungen vom Büro von Arbeitskräftestatistiken die, die für Inflation behoben, dass für das gleiche Haus bei $166.844 in 2005 Dollar festgesetzt. Es war nicht. Für es festgesetzt bei $242.000 000 -- ein Unterschied von $75.156. Wenn ich ein Haupterbauer war, sein ich freudig erregt, den der Wert der neuen Häuser schneller als die Inflationsrate steigt. Das vorschlägt as, dass das neue Haus, das im Allgemeinen kauft, zusätzliche Kaufkraft verursacht -- realer Reichtum für eigentümer -- und der ist ein wirklich triftiger Grund, ein neues Haus zu kaufen. Wenn es zutreffend ist, dass die Preise der neuen und vorhandenen Häuser ohne Rücksicht auf Hauptgröße gestiegen, bedeuten der, dass es keinen Wert zur zusätzlichen quadratischen Gesamtlänge gibt, die wir in heutiges typisches Haus sehen, oder dass Kosten pro Quadratfuß gesunken. Aber, wenn Kosten pro Quadratfuß fallen, nicht sein neue Häuser erschwinglicher? Da NAHB in einer Juni-Pressenotiz sagte, „herausgibt die Hypothekenzinssätze, Erschwinglichkeit vertiefend steigend, und der Rückzug der Investoren/der Spekulantn vom Markt aufgefordert Einfamilien- Haupterbauer kt, ihre Perspektiven auf dem Neuhaus Markt, entsprechend der nationalen Verbindung der Haupterbauer/des Wells- FargoWohnungsmarkt-Index weiter zu justieren (HMI).“ „Das HMI,“ sagte NAHB, „es ablehnte vier Punkte von einem aufwärts korrigierten Messwert im vorhergehenden Monat t, um 42 für den spätesten Report, seine niedrigste Markierung seit April 1995 zu schlagen.“ Es ist kein sinnvoll, zu glauben, dass höhere neue Hauptkosten und verringerte Erschwinglichkeit nicht eine Nebenerscheinung des zusätzlichen Innenvolumens ist. Während Volumen nicht die einzigen zu betrachten ist Kosten, ist es sicher Kosten, die nicht ignoriert werden können. Wenn es zutreffend ist, dass ältere Häuser im Wesentlichen für den selben wie heutige neue und größere Häuser festgesetzt, bedeutet es nicht, dass zusätzliche neue quadratische Hauptgesamtlänge irgendwie frei oder irrelevant ist. Eher zeigen solche Zahlen bloß, dass Leute bereit sind, mehr pro Quadratfuß für die älteren Häuser zu zahlen, die in hergestellt gelegen sind, close-in, kurz-austauschen Nachbarschaften, als sie für elefantenartige Häuser auf dem äußeren Rand von Ballungsräumen zahlen und die Straße von den Kühen und von den Schafen niederwerfen. Wenn, während NAHB unterstreicht, neue Haupterschwinglichkeit durch Niederhaltenbauholzkosten und RegenwasserVerwaltungskosten erhöht werden kann, dann warum nicht kann Erschwinglichkeit durch das Errichten der kleineren Häuser erhöht werden? Gibt es ein Mangel an die Leute, die willen, kleiner zu zahlen? |
