Gehäuse-Rechtsvertreter: Von den Termiten aufpassen durch Benny L. Kass
Frage: Wir kaufen ein Haus in Maryland, und unser Kaufvertrag erfordert, dass der Verkäufer uns mit einem Buchstaben von einer Termitefirma versehen, die anzeigt, dass das Haus von der Plage frei ist. Genau nach was sollten wir suchen, wann wir diesen Buchstaben erhalten? Sind Termiten ein Problem? Antwort: Absolut. Sie sind ein reales Problem, und ohne die korrekten Schutze zu nehmen, können Sie viel Geld oben ausgeben beenden, das Ihr Haus behandelt und behebt. Nach Ansicht der Experten ist dieses „Termiteland.“ Seit den späten achtziger Jahren als Klimainteressen den Gebrauch von solchen Chemikalien wie Chlordan und Heptachlor stoppten (die nachgewiesenes wirkungsvolles gewesen, Termitetätigkeit zu beschränken), gewesen Termiteschaden im Zunehmen. So bestehen die meisten kreditgebenden Stellen auf dem Erhalten eines Briefes -- eine Bescheinigung -- von einer genehmigten Termitekontrollenfirma, die anzeigt, dass das Haus von der aktiven Plage frei ist. Der Standardkaufvertrag, der im Washington-Ballungsraum benutzt, enthält die folgende Sprache: (Käufer an den Unkosten des Käufers) oder (der Verkäufer an den Unkosten des Verkäufers) liefert einen schriftlichen Report von einem Schädlingsbekämpfungunternehmen datierte nicht mehr als (30) (60) Tage vor Zahlungsausgleichvertretung, die alle Wohnungen und/oder Garagen innerhalb des Eigentums (ausschließlich der Zäune oder Sträuche, die nicht Garagen oder Wohnungen berühren, sind frei vom sichtbaren Beweis der aktiven Termiten und anderer Holz-zerstörender Insekte frei, und vom sichtbaren strukturellen Insektschaden. Alle Ausrottung oder strukturellen Reparaturen, die im Kontrollenreport gekennzeichnet, sind an den Unkosten des Verkäufers. (Regionaler Kaufvertrag, Punkt 13) Termiten (alias weiße Ameisen) einziehen auf die Zellulose im Holz n. Im Washington-Bereich finden Eigentümer häufig unterirdische Termiten. Diese kleinen Teufel verstecken unter Tage, um ausreichende Feuchtigkeit zu erhalten, aber gekommen zur Oberfläche zu essen. Die Oberfläche ist das Holz, das den feuchten Boden berührt. Die Termiten herstellen Flure in diesem Holz em, und bewegen dann frei durch diese Durchgänge ihre Weise, suchende zusätzliche Nahrung, Feuchtigkeit und Schutz glücklich essend. Ob Sie ein Kunde oder ein Verkäufer sind, müssen Sie die Kaufvertragklauseln sorgfältig wiederholen, die Termiten beschäftigen. Nicht alle Verträge sind die selben. Uns erster Blick an diesem vom Gesichtspunkt des Kunden lassen. Einige Kaufverträge beziehen nur eine auf Kontrolle des Hauses. Wenn dieses der Fall ist, überprüfen, ob Sie „Garage- und Zusatzgebäude“ der Sprache hinzufügen. Das Haus kann Termite frei sein, aber die Garage kann vollständig geplagt werden. Zweitens für die Sprache heraus aufpassen, die nur die Kontrolle „der zugänglichen“ oder „sichtbaren“ Bereiche erfordert. Dieses häufig einschließt nicht Kellerschleichenräume oder andere unzugängliche Bereiche he, die leider das größte Risiko der Plage tragen. Ich gekannt zu viele Käufer von Eigenheimen, die Termiteplage in den hölzernen Kellerfußböden fanden, die mit Wand bedeckt, um Teppiche zu ummauern. Wenn Sie, da Kunde Termiten entdecken, nachdem Sie zum Zahlungsausgleich gehen, Sie vermutlich nicht irgendwie nach rechts, Ihren Verkäufer zu bitten, die Reparaturen durchzuführen haben -- und Sie können für eine große Geldsumme stuck sein irgend solche Termiteprobleme behebend. Wenn es solche unzugänglichen Bereiche gibt, sollten Sie die Sache mit dem Verkäufer (oder dem immobilienagent des Verkäufers) und Versuch beraten über, um sie zu überzeugen, um dem Termiteprüfer grösseren Zugang zuzugestehen. Sie können damit einverstanden sein müssen, eine nominale Gebühr zu zahlen, um jede mögliche Zerstörung wieder herzustellen, die während der Kontrolle gebildet, sollten Sie entscheiden, nicht zum Schließen zu gehen. Sie sollten verlangen dass die Termitefirma, die die Kontrolle Sie mit einer ein-Jahr-Garantie gegen Termiteplage versehen lässt. Einige Firmen anbieten solch eine Garantie; andere werden nicht. Zusätzlich empfohlen es stark, dass, nachdem Sie zum Zahlungsausgleich gehen, Sie die Garantie auf einer jährlichen Basis fortsetzen. Dieses gibt Sie nicht nur fortsetzte Frieden des Verstandes, aber sparen vermutlich Sie viel Zeit und Geld, wenn Sie gehen, Ihr Haus zu verkaufen. Im Verstand halten jedoch dass diese Garantie begrenzt ist. Sie schützt Sie nicht gegen Termiteschaden; sie verpflichtet nur die Termitefirma neu zu inspezieren - und Rückzug -- das Eigentum, wenn Termiten erscheinen. Sie sollten bestätigen, dass die Termitefirma, welche die Kontrolle leitet, tatsächlich in der Jurisdiktion genehmigt, in der Ihr Haus lokalisiert. Die Tatsache, dass die Firma in Virginia z.B. genehmigt ermöglicht nicht die Kontrolle, in Maryland oder im Bezirk Columbia stattzufinden. Sie sollten in der Lage sein, das Bestehen der Lizenz mit der passenden Genehmigenabteilung im Zustand oder in der Grafschaft zu bestätigen, in der das Eigentum lokalisiert. Viele Jurisdiktionen haben ausgezeichnete Web site, in denen Sie Ihre Anfrage auf Linie tun können. Schließlich auf eine Kopie der Termitebescheinigung nicht später erhalten bestehen als das Datum des Zahlungsausgleichs. Viele Kontrollenfirmen weiterleiten den Report an den Vermittler und die kreditgebende Stelle, und häufig erhält der Kunde nicht eine Kopie. Sie sollten die Vertragssprache auch ändern, damit sie liest, dass der Report „für die kreditgebende Stelle und den Käufer“ annehmbar ist. Den Report sorgfältig wiederholen. Ihn mit dem Verkäuferfreigabenformular vergleichen, das Sie früh empfangen haben sollten. Wenn Sie irgendwelche Fragen haben, Zahlungsausgleich nicht abschließen, bis Sie vollständig erfüllt sind, dass es keine Probleme gibt. Wenn es gibt, sollten Sie beharren, dass der Verkäufer Übertragungsurkunde ein den Geldbetrag zustimmen, zum irgend solcher Probleme zu regeln. Vom Gesichtspunkt des Verkäufers gibt es einige zusätzliche zu betrachten Angelegenheiten: Zuerst wenn die Termitekontrollenfirma Schaden verursacht durch Termiten findet, häufig möchte diese Firma auch die notwendigen Korrekturen bilden. Auf dem Erhalten von mindestens zwei oder drei Angeboten für irgend solche Arbeit bestehen, bevor Sie die Termitefirma berechtigen fortzufahren. Ich gesehen zu viele beträchtliche Termite des Verkäuferlohns, Rechnungen am Zahlungsausgleich ohne irgendeine Gelegenheit zu haben zu reparieren, vergleichbare Schätzungen zu erhalten. Im Verstand halten, dass die meisten Termitefirmen nicht Fremdfirmen sind. Zweitens enthalten einige Verträge auch die folgende Sprache: „Verkäufer, an seinen eigenen Unkosten und vor Zahlungsausgleich repariert jeden vorherigen oder gegenwärtigen sichtbaren Schaden, der verursacht durch Termiten oder Holzbohren Insekte.“ Ich empfehle im Allgemeinen, dass Verkäufer erwägen, diese Klausel zu schlagen, wenn über den Vertrag verhandelt. Warum sollte ein Verkäufer vorherigen Termiteschaden regeln, wenn es möglicherweise nicht notwendig sein kann? Schließlich eine Anmerkung der Vorsicht. Viele Leute kaufen Brennholz von den Fremden, die um die Nachbarschaften fahren, die versuchen, einen Verkauf zu bilden. Von diesem Holz aufpassen und vorsichtig sein; es enthält häufig Termiten. Wenn Sie das hölzerne nahe Ihr Kamin setzten -- oder ihn gegen die Seite Ihres Hauses stillstehen -- Sie können jene kleinen Geschöpfe finden zu beginnen, in Ihre wertvollste Investition zu essen: Ihr Haus. |
