Gehäuse-Rechtsvertreter:

Gehäuse-Rechtsvertreter: Rauchendes Verbot unterstützt in einer Gemeinschaftsvereinigung

durch Benny L. Kass

Dieses stört sehr, besonders da wir planen, ein Baby zu haben bald und den Rauch keine Gesundheitsprobleme für uns verursachen wünschen.

Was können wir tun?

Antwort: Wenn Sie in Kolorado wohnten, könnte Ihre Verbindung eine Änderung zu Ihren gesetzlichen Dokumenten, die verbietet, im gesamten Gebäude zu rauchen, einschließlich die einzelnen Maßeinheiten verordnen.

Im November vom letzten Jahr, unterstützte Jefferson-Grafschaft-Amtsgericht-Richter Oeffler, solch eine Änderung.

In einem eigentumswohnung mit vier Maßeinheiten besassen Colleen Christiansen und ihr Ehemann Roger Sauve Maßeinheit 2. Sie waren Raucher. Zwei andere Maßeinheitseigentümer (oder ihre Pächter) rauchten nicht und der vierte eigentümer zuließen, dass sie Zigaretten rauchte, aber nur außerhalb des Gebäudes.

Die drei eigentümer hatten ernste Diskussionen mit Colleen und Roger und versuchten, sie zu überzeugen, dass nur draußen im Freien zu rauchen, aber durchweg abgewiesen. Die anderen eigentümer versuchten einige Methoden, um den Rauch zu beschränken -- wie Installierung der Ionenbrisenluftfilter in die Luftkanäle und Installierung der schäumenden Isolierung -- aber ohne Erfolg.

Schließlich änderte die Verbindung seine Anmeldung (eins der gesetzlichen Dokumente, das ein eigentumswohnung verursacht), mit der folgenden Sprache:

Das Rauchen bedeutet und einschließt die Inhalierung, das Ausatmen, das Brennen oder das Tragen jeder möglicher beleuchteten Zigarette, der Zigarre oder anderen Tabakproduktes, Marihuanas oder ungültiger Substanz er.

Kein Eigentümer, Gast, Familienmitglied, Pächter, Bewohner, Geschäft Invitee oder Besucher rauchen Zigaretten… innerhalb der Grenzen des Projektes. Diese Prohibition umfaßt allen Maßeinheitsinnenraum, Common Elements And Limited-allgemeine Elemente im Projekt.

Um die Anmeldung richtig zu ändern, angefordert eine 75-Prozent-Majorität t und drei der vier eigentümer gewählt zugunsten der Änderung. Colleen und Roger archivierten Klage, um die Durchführung dieser neuen Anforderung vorzuschreiben und behaupteten -- unter anderem -- dass die Verbindung kein verbrieftes Recht hatte, zu behindern, was innerhalb der Maßeinheit selbst getan.

Richter Oeffler anderer Meinung war. Nach einem zweitägigen Versuch bestätigte der Richter die Gültigkeit der Änderung. Drei Faktoren betrachtet durch das Gericht:

 

• War die Änderung angemessen? Der Richter baute auf eine allgemeine Regel der Gemeinschaftsvereinigungen, denen „jedermann, der kauft, eine Maßeinheit in einer Entwicklung des öffentlichen Interesses mit Wissen der Dispositionsvollmacht seiner eigentümervereinigung das Risiko eingeht, dass die Energie auf eine Art verwendet werden kann, die die Allgemeinheit fördert, aber schädigt die Einzelperson.“

Angegeben auf einfaches Englisch: wenn Sie Eigentum in einer Gemeinschaftsvereinigung besitzen, gesprungen Sie nicht nur durch die vorhandenen Richtlinien und die Regelungen, aber auf jedes neue Verfahren, das gesetzmäßig von der erforderlichen Majorität der eigentümer verordnet. In diesem Fall erforderte die Anmeldung eine Supermajorität von 75 Prozent damit eine Änderung werde gültig und drei der vier Maßeinheitseigentümer, die richtig für diese rauchende Prohibition gewählt.

Das Gericht duckte das Problem von, ob zweite Handrauch ein Gesundheitsrisiko war-. Stattdessen der Richter geschaut zu den gesetzlichen Dokumenten und entdeckt, dass sie eine Prohibition gegen Beeinträchtigung einschlossen. Der Richter fand die folgende Sprache in der Anmeldung bedeutend:

… noch erlaubt jede mögliche Praxis, die eine Quelle der Störung zu den Bewohnern ist, oder die behindert den ruhigen Besitz und den korrekten Gebrauch von dem Eigentum durch seine Bewohner.“

Gegründet auf dem Zeugnis der drei eigentümer, sagte der Richter, dass „das Problem von, ob es tatsächlichen Rauch oder einfach einen Rauchgeruch gab, ist irrelevant… Offenbar festsetzt der Rauchgeruch eine Beeinträchtigung unter diesen Umständen“ n.

Dementsprechend war die Änderung angemessen.

 

• War die Änderung launisch gutgläubig und, die willkürlich und gebildet? Noch einmal beruhte das Gericht auf dem Zeugnis, dass Tausenden Dollar aufgewendetes Versuchen waren, das Problem zu vermindern, ohne Erfolg. Zusätzlich versuchten die drei eigentümer erfolglos, eine Übereinstimmung mit den Rauchern zu erreichen. Schließlich als letzter Ausweg, vorgeschlagen die Änderung en und verabschiedet gültig.

   

• Das rauchende Verbot jede öffentliche Ordnung verletzen? Der Richter zog in Erwägung die Tatsache, dass die Kolorado-Gesetzgebung vorher die Gesetze erlassen, die das Rauchen beschäftigen und folglich die Änderung mit öffentlicher Ordnung des Zustandes in Einklang war.

Schließlich zurückwies der Richter das Argument ichter, dass das Verbot verfassungswidrig war. Nach Ansicht des Richters „Gerichte nicht spezifisch verlängert die Schutze der vierzehnten Änderung rechts grundlegendes zu rauchen…. Dieses ist hier besonders zutreffend, wo private Tätigkeiten des Zivilklägers so negativ auf den Rest der Gemeinschaft stark auswirken, der sie beschlossen, anzuschließen.“

Tom Hindman, der Kolorado-Rechtsanwalt, dessen Sozietät die Verbindung darstellte, beraten mich, dass der Fall nie appelliert. Dementsprechend obwohl es eine Entscheidung eines untereren (Probe) Gerichtes ist, steht er als gutes Gesetz im Zustand von Kolorado.

Tut dieses Mittel, dass Ihre Verbindung solch eine Änderung ähnlich verabschieden könnte? Die Jury ist noch heraus auf dieser Frage. Die Tatsachen sind zu diesem Fall ziemlich spezifisch: ein kleines, four-unit Gebäude, Versuche, über eine Entschließung mit den Rauchern zu verhandeln waren erfolglos, und Lose Dollar ausgegeben in einer Bemühung, den Rauch zu bändigen n. Alle diese Tatsachen stattfanden iese, bevor die Änderung sogar vorgeschlagen.

Dennoch bleibt es eine Wahl für Verwaltungsräte zu betrachten. Was jedoch frei ist ist, dass irgend solche Prohibition durch eine Änderung zu den Verordnungen oder zur Anmeldung der Verbindung vollendet werden muss; der Vorstand kann ein rauchendes Verbot nicht durch Annahme einer Richtlinie oder der Regelung einfach auferlegen.

Dieses ist ein in hohem Grade umstrittenes - und emotional - Problem. In der Tat bei einer früheren Sitzung der Kolorado-eigentumswohnungverbindung, in der dieses Problem besprochen, musste die Polizei angerufen werden, um die erhitzte Debatte und die Behauptungen der Belästigung und des Missbrauches zu stoppen.

Voll und geöffnete Diskussionen müssen mit allen Maßeinheitseigentümer gleich stattfinden - Raucher und Nichtraucher. Möglicherweise kann irgendein Kompromiß - wie Erlauben des Rauchens in gekennzeichneten Bereichen erreicht werden. In den älteren Gebäuden sollten strukturelle Ingenieure behalten werden, um mögliche Lösungen nachzuforschen und zu empfehlen.

Aber wenn alles sonst fliegt Ausfallen, möglicherweise der Änderungsprozeß in die Jurisdiktion, in der Ihr eigentumswohnung lokalisiert.