Gehäuse-Rechtsvertreter: Gerichtliche Verfallserklärungen auswirken eigentumswohnung-Projekte en durch Benny L. Kass
Frage: Unser eigentumswohnung ist in der Mühe. Viele unserer eigentümer erreichten jene „vorteilhaften“ Zollsätze der Zinsen vor nur ein paar Jahren, und nun da ihre Monatszahlung erhöht, präkludiert ihre Maßeinheiten auf. Dieses setzt eine Belastung auf den Rest von uns, da jene eigentümer nicht mehr ihre eigentumswohnunggebühren zahlen. Wir sind eine kleine Verbindung mit einem festen Etat. Der Entwickler ließ uns mit sehr kleinen Vorbehalten, und jetzt kämpfen wir, um lebendig finanziell zu halten. Was sollten wir tun? Antwort: Sie aufgeworfen eine ernste Frage te, die leider nicht zu viele Leute auf fokussieren. Es gegeben viel Presse über den zunehmenverfallserklärungzollsatz und wie das auf Haupteigentümer stark auswirkt. Aber Sie beschreiben den „Kräuselung“ Effekt, den gerichtliche Verfallserklärungen auf dem Rest der Gemeinschaft haben. Uns zurück gehen lassen einige Jahre. Der immobilienmarkt war heiß. Eigentumswohnungentwickler verkauften Maßeinheiten schneller, als sie sie errichten konnten. Lenders bildeten, was empfundenes jeder sehr vorteilhafte Darlehen waren -- nämlich 100 Prozent Finanzierung mit dem nur finanzierenden Interesse. Und viele Entwickler low-balled nicht nur die vorgeschlagenen Etats für die eigentumswohnungverbindung -- damit die eigentumswohnunggebühren niedrig halten -- aber auch zahlte kein Geld in einen Vorbehalt erklären die Maßeinheiten, die noch nicht verkauft waren. Jetzt gegeben es eine bedeutende Umlenkung. Preise der eigentumswohnungmaßeinheiten entweder geblieben beständig oder Wertminderung, besonders in dem Entwickler zu den niedrigeren Preisen gezwungen, um ihre restlichen Maßeinheiten zu verkaufen. Und jene eigentümer, die jetzt mit höheren Hypothekenzahlungen gegenübergestellt, sind in gerichtliche Verfallserklärung Zwangs und folglich zahlen nicht entweder ihre Monatshypothek oder ihre eigentumswohnunggebühren. Jedes Jahr, angefordert der Verwaltungsrat einer Gemeinschaftsvereinigung -, einen Etat für das folgende Finanzjahr vorzubereiten. Sie schätzen die Unkosten, die die Verbindung zahlen muss, die solche Punkte wie Versicherung, Stromrechnungen, Management und Gerichtskosten- und üblichereparaturen umfaßt. Sie erreichen auch eine Vorbehaltanalysenstudie, die projektiert, welche Kosten sie zukünftig, solche Hauptpunkte wie Aufzüge, Dächer, Gehwege und andere allgemeine Elemente zu reparieren oder zu ersetzen haben. Alle diese Kosten müssen durch Einkommen versetzt werden, und in den meisten Fällen kommt die einzige Quelle der Einnahmen von den eigentümer selbst. Vorstandsmitglieder gewählt und -- wie irgendwelche anderen gewählten Beamten -- widerstrebend sein, Steuern aufzuwerfen oder Verbindungsgebühren zu erhöhen. So sind die meisten Verbindungsetats ziemlich fest; sie beruhen auf der Hoffnung, dass alle Verbindungseigentümer sofort und regelmäßig ihre Gebühren zahlen. So, wenn einige eigentümer plötzlich stoppen zu zahlen, verursacht dieses normalerweise ein Defizit für die Verbindung. Und dieses bedeutet dass die Rechnungen, die zahlend regelmäßig sein müssen -- wie Dienstprogramme, Versicherung oder Reparaturen -- aufgeschoben en oder gezahlt nicht überhaupt. Welche Alternativen gibt es? Zuerst kann die Verbindung eine spezielle Einschätzung verordnen und alle eigentümer zwingen, mehr Geld zu zahlen, entweder Monats- oder als einmalige Zahlung. Offensichtlich kommen diese Fonds nur von denen, die nicht gerichtliche Verfallserklärung gegenüberstellen, aber wieder kann der Kräuselungeffekt sogar noch mehr eigentümer veranlassen, straffällig zu werden, wenn sie jene Zuschlagsgebühren nicht leisten können. Schließlich konnte die Verbindung „die Gewehrkugel“ und Akte für Bankrott beißen müssen. Ich gelesen, dass immer mehr Verbindungen tatsächlich bereits solch eine drastische Maßnahme erwägen. Zunächst kann die Verbindung eine Nulltoleranzrichtlinie annehmen und erzwingen. Wenn ein Maßeinheitseigentümer für mehr als einen Monat straffällig ist, Rechtsverfahren gegen diesen eigentümer anfangen. Die Menge der unbezahlten Gebühren so hoch nicht erhalten lassen, dass es absolut keine Weise gibt, dass der eigentümer überhaupt in der Lage ist zurückzuerstatten. Ich habe auch drei langfristige Empfehlungen. Superpfand Zuerst einen starken Wahlkampf anbringen, Ihre staatliche Gesetzgebung zu überzeugen, zu verordnen, was als „Superpfand“ bekannt. Dies heißt, das wenn eine kreditgebende Stelle auf einer eigentumswohnungmaßeinheit präkludiert, es angefordert, um die Zahl der Verbindung X eigentumswohnunggebühren der Monate zurück zu zahlen. Im Bezirk von Kolumbien z.B. wenn eine kreditgebende Stelle auf einer Hypothek präkludiert, die auf Grundbuch nach 7. März 1991 notiert, und wenn präkludieren-nach eigentümer auch Delinquent war, wenn er eigentumswohnunggebühren zahlte, die kreditgebende Stelle angefordert, der Verbindung bis sechs Monate dieser straffälligen Unkosten zu zahlen. Die spezifische Sprache im DC-Code liest, wie folgt: Das Pfand ist auch vor einer Hypothek oder einem hypothekenähnlichen Grundpfandrecht… nach 7. März 1991 notiert, im Umfang einer allgemeinen Unkosteneinschätzungen, die auf dem periodischen Etat basieren, der bei der Vereinigung der Maßeinheitseigentümer festgestellt, die passend in Ermangelung der Beschleunigung während der 6 Monate direkt vor Anstalt einer Tätigkeit geworden sein, das Pfand zu erzwingen. … (§42-1903.13 (A) (2). Eine ähnliche Bestimmung vorgeschlagen worden in der Maryland-Gesetzgebung n, aber die Banker haben stark -- und erfolgreich bis jetzt -- entgegensetzte seinem Erlass. Wenn Verbindungen nicht genügend Geld haben, zum seiner Geschäfte zu weitermachen, geht das Eigentum zu vergeuden und immer mehr stoppen eigentümer, ihre Verbindungsgebühren sowie ihre Monatshypothekenzahlungen zu zahlen. Offenbar führt das nur zu mehr gerichtliche Verfallserklärungen und deprimiertere Bereiche. Das Gesetz gearbeitet erfolgreich im Bezirk seit 1991. Lenders herausgegangen nicht vom Geschäft angen, da die Konkurrenten den Gesetzgebern erklärt. Wichtiger, wenn ein möglicher Kunde an einem Verfallserklärungverkauf sieht, dass die Verbindung zahlungsfähig ist, anregt dieses Konkurrenz an jenen Verkäufen, die enure zum Nutzen von jeder werden, einschließlich die kreditgebenden Stellen. Meiner Meinung nach muss das „Superpfand“ ganz über diesem Land verordnet werden so bald wie möglich. Übertragungsurkunde drei Monate eigentumswohnung-Gebühren- Wenn Sie in einem genossenschaft leben, können Sie verpflichtet werden, drei Monate Einschätzungsgebühren in Übertragungsurkunde einzusetzen. Wenn Sie straffällig werden, hat das genossenschaft ein Kissen, das sie in klopfen können, bevor sie Rechtsverfahren für nehmen müssen sammeln oder präkludieren. Eigentumswohnungverwaltungsräte sollten ernsten Gedanken zur Annahme dieser Police für ihre Verbindungen geben. Abhängig von Ihren gesetzlichen Dokumenten kann der Vorstand die Ermächtigung haben, zum dies eigenständig zu tun, oder die Mitgliedschaft erhalten, um zu wählen, um die Verordnungen zu ändern. Jede Weise, diese unterstützt im Halten der Finanzlieferung des Zustandes, für mindestens einige mehr Monate zu schwimmen. Recht, neue Eigentümer anzuerkennen Meine dritte Empfehlung ist, dass Verbindungen ihre gesetzlichen, Dokumente zu ändern erwägen sollten, um das Recht des Verwaltungsrates zu enthalten, mögliche eigentümer anzuerkennen. Solch ein Recht existiert z.Z. mit den meisten genossenschaftgehäusekomplexen. Wenn Sie eine genossenschaftwohnung kaufen möchten, müssen Sie den Verwaltungsrat (oder seinen Anerkenntnisausschuß) normalerweise treffen die feststellen, ob Sie anerkannt werden können, um ein Mitglied des genossenschaft zu werden. Der Vorstand (oder der Ausschuss) betrachten nur zwei Faktoren: ist der mögliche eigentümer (1), der zum Einwilligen mit den Richtlinien und den Regelungen der Verbindung bereit und fähig ist, und (2) finanziell zahlungsfähig die Monatseinschätzungen. Offensichtlich solch ein Prozess, wenn voll vom Risiko. Wenn die Person zurückgewiesen, können sie die Unterscheidung behaupten, basiert auf solchen Problemen wie Rennen, Religion, sexuelle Präferenz, etc. Dennoch in den Jahren, da die meisten Vorstände (oder die Ausschüsse) gewissenhaft und objektiv sind, gegeben es sehr wenige solche Beanstandungen, trotz der Hunderte (wenn nicht Tausenden) solcher Interviews mit möglichen Haupteigentümer. Meines Wissens obgleich sie zugelassen ist, damit eine Gemeinschaftsvereinigung solch einen Zustimmungsprozeß annimmt, sehr getan wenige Verbindungen so. Möglicherweise ist es Zeit, diese Wahl zu betrachten. Wenn die kreditgebenden Stellen nicht ihre Kreditnehmer aussortieren, warum sollte eine Gemeinschaftsvereinigung indem sie einen neuen Eigentümer leiden müssen hat, der nicht ist, sein/Finanzverpflichtungen nachzukommen zur Verbindung? Ich erkenne völlig, dass dieses ein drastisches und umstrittenes Angebot ist. Ich zweifellos möchte niemand vom Eigenheimbesitze einschränken. Aber einerseits, kann ich die Tatsache, dass mögliche eigentümer schließlich nicht nur verletzen können, aber die Gemeinschaft nicht annehmen, in der sie leben. Es ist Denkanstoß. | 
