Gehäuse-Rechtsvertreter:

Gehäuse-Rechtsvertreter: Gibt es Konkurrenz zwischen immobilien-Firmen

durch Benny L. Kass

Dennoch gehindert worden Konkurrenz in der immobilien-Maklertätigkeitindustrie resultierend aus einigen Faktoren, trotz des neuen Phänomenes des Internets und anderer technologischer Fortschritte. Solche Faktoren umfassen die Maßnahmen, die von einigen immobilienvermittlern, von Zustandgesetzgebungen und sogar von immobilienkommissionen ergriffen.

Die ist eine der vielen Zusammenfassungen eines vor kurzem erschienenen Reports, der betitelt, „der Konkurrenz in der immobilien-Maklertätigkeit-Industrie,“ im April 2007 herausgegeben, durch die Bundesgeschäftskommission und das Staat-Justizministerium.

Der Report ist langatmig und liefert eine komplette Analyse von, wie eine typische immobilienverhandlung fortfährt -- von der Zeit entscheidet ein Haupteigentümer, sein/Haus auf den Markt zu setzen, bis closing/der Zahlungsausgleich stattfindet.

Es gibt zwei Kategorien immobilienmaklertätigkeitfachleute: Vermittler und agent. Entsprechend dem gemeinsamen Report „… arbeiten agent direkt mit Verbrauchern und Vermittler überwachen agent.“ Entsprechend 2006, die Übersicht durch den nationalen Verband der Immobilienagenten, 84 Prozent Verbraucher durchführte, einen immobilienvermittler einsetzen, um ihnen zu helfen, ihr Haus zu verkaufen.

Der Verkäufer unterzeichnet eine „Auflistungsvereinbarung,“, die ein Vertrag zwischen dem Vermittler und dem Verkäufer ist. Dieses formuliert die Bedingungen -- einschließlich die aufgeladen zu werden Kommission, der Hausverkauf wenn.

Entsprechend der FTC/DOJ Studie gibt es drei Hauptarten Auflistungsvereinbarungen.

 

• „Alleinvertriebsrecht,“, das das allgemeinste ist. Hier empfängt der Auflistungsvermittler eine Kommission, wenn das Haus während des Auflistungszeitraums, verkauft unabhängig davon, wem einen Kunden für das Haus findet;

   

• „exklusives agentur.“ Unter dieser Anordnung empfängt der Auflistungsvermittler einen Kommissionswenn überhaupt Vermittler ist erfolgreich, wenn er einen Kunden findet. Jedoch ist keine Zahlung schuldig, wenn der Verkäufer einen Kunden findet.

   

• eine „geöffnete Auflistung.“ Der Vermittler hat das Recht, das Haus zu verkaufen, aber es ist nicht exklusiv. Wenn andere Vermittler -- oder das homeseller selbst - Entdeckungen ein Kunde, der Auflistungsvermittler empfängt nicht eine Kommission.

Der Report fortfährt, einiges zu besprechen, auf was er bezieht als „nicht traditionele“ Geschäftsmodelle. Sie einschließen en:

 

1. Discount-Broker des vollen Services. Sie anbieten Kunden e und Verkäufer abschließen immobilienmaklertätigkeitdienstleistungen zu Preisen niedriger als die maßgeblichen Kommissionsgebühren. Als Beispiel erklärt der Report, dass „ein Discount-Broker alle Dienstleistungen anbieten kann, die durch einen traditionellen Vermittler für eine 3 oder 4-Prozent-Kommission in einem Bereich erbracht, wo 6 bis 7 Prozent im maßgeblichen Zollsatz.“

Einige Vermittler -- wo verboten nicht durch Gesetz -- anbietet Rabatte wie Barbestand, Geschenkbescheinigungen oder Kupons und Zeugen ihren Kunden n, wie ein Anreiz zum Haben sie als Klient anmelden.

Der Report einsteigt in eine ausführliche Analyse des Wertes von Rabatten e. „…, indem das Zurückbringen des Geldes zu den Käufern von Eigenheimen, Rabatte, kann Hauptverkäufer auch fördern, weil Kunden auf haben dem Haus aufzuwenden mehr, im Vergleich mit Kommissionszahlungen.“

Aber einige Zustände untersagen Vermittlern die Lieferung von Rabatten zu den Verbrauchern agen. Die Studie feststellte er, dass „Rabattverbote den abrechnenden Preis hemmen und schädigt dadurch Verbraucher.“ Tatsächlich im März von 2005, archivierte das Justizministerium eine Zivilantitrustklage gegen die Kentucky-immobilien-Kommission und behauptete, dass seine Regelungen, die Kentucky-Vermittlern die Lieferung untersagten, eingeschränkte Konkurrenz in diesem Zustand zurückzahlt. Entsprechend dem Report vereinbart der Fall einige Monate später, und jetzt die Erlaubnis gehabt Rabatte. Zusätzlich, nachforschte das Justizministerium ähnliche Verbote in anderen Zuständen, mit offensichtlichem Erfolg den, sogar bevor er einen Prozess archivieren musste.

 

2. Sitevermittler des virtuellen (VOW) Büros. Entsprechend der Studie „Versprechen sind Internet-Web site, durch die Vermittler Maklertätigkeitdienstleistungen online ihren geregistrierten Klienten anbieten. Die einzigartige Eigenschaft der VERSPRECHEN-Operatoren ist, dass diese Vermittler ihren Klienten die Fähigkeit anbieten, die gleichen (Anhandgeben- eines Grundstücks an mehrere Maklerservice-) Informationen online zu suchen, die andere Vermittler voraussetzen zu ihrem Klienten durch anderen liefern Methoden, wie Handanlieferung, Post, Telefax oder eMail“

    

3. Web site. Im immobilienhandel bekannt ein Selbst-verkäufer als FSBO -- „für Verkauf durch eigentümer.“ Obgleich, wie früh besprochen, ein großer Prozentsatz der Hauptverkäufer einen immobilienfachmann verwendet, gibt es viele Verkäufer, die es vorziehen, es auf ihren Selbst zu versuchen. Die Studie berichtet, dass es einige Firmen gibt, die Dienstleistungen anbieten, um FSBO Verkäufern zu helfen. Einige Web site erheben eine flache Gebühr (in der Strecke $300) die einem Hauptverkäufer erlaubt, „Farbenfotos bekanntzugeben, virtuelle Ausflüge und 3.000 Wortbeschreibungen, die sind auffindbar durch mögliche Käufer von Eigenheimen.“

Das Internet spielt jetzt eine wichtige Rolle im Kaufen und im Verkauf von immobilien. Organisationen wie Craigslist, gerade immobilien oder Zillow gewähren die nützliche und informative Unterstützung, dadurch sieerlauben sieerlauben möglichen Kunden, das Netz vom Haus oder vom Büro zu suchen, ohne zu müssen, am Sonntag den ganzen Tag aufzuwenden, der von Haus zu Haus durchstreift.

Aber trotz dieser Innovationen, feststellte der gemeinsame Report ame, dass viele Hindernisse zu „robuste Konkurrenz“ mehr erzielen im immobilienmarkt bleiben. Über Zusammenfassung einschließen diese en:

 

• Gesetzgebungs- und regelnde Beschränkungen auf Konkurrenz, wie Anti-rabatt Gesetzen, die noch in einer Handvoll Jurisdiktionen existieren oder Zulassungsbestimmungen für Firmen, die ausschließlich für FSBOs annoncieren und arbeiten.

   

• Gebrauch von Anhandgeben eines Grundstücks an mehrere Maklerdienstleistungen. Beim Vorbereiten für diese Studie, hielten der FTC und das DOJ eine Werkstatt und gaben Interessenten die Gelegenheit, ihre Interessen zu erklären. Entsprechend der Studie „Werkstattteilnehmer berichteten, über wie irgendein MLS Richtlinien Vermittler zurücksetzen, die an den exklusiven agenturauflistungen… teilnehmen. Der Richtlinien- oder Richtlinie… Zustand, dass Informationen über Häuser nicht auf populären immobilienweb site zur Verfügung gestellt werden gelassen, es sei denn die Börsenzulassungen sind Alleinvertriebsrecht….“

   

• „steuernd.“ Dieses mit.einbezieht Situationen waren ein Vermittler tionen, oder agent ablehnt r, mit einem anderen immobilienfachmann zusammenzuarbeiten, indem er nicht ihren Klienten bestimmte Häuser zeigt, in denen das agent nicht eine Kommission empfangen -- oder nicht als großes eine Kommission empfangen, die sie von anderen Häusern erhalten. Ein immobilienvermittler, der eine nicht traditionele Maklertätigkeit besitzt, erklärt:

„Ich gelassen persönlich Vermittler/agent möglichen Verkäufern erklären, die niemand meiner Auflistung… zeigen. Ich gehabt mein Zeichen gestohlenes… I hatte sogar einen agent, der geverspottet in der Öffentlichkeit für Sein ein Discount-Broker an einem allgemeinen immobilienagentereignis….“

Fünf Zusammenfassungen gebildet durch den gemeinsamen Report.

 

1. Regierung sollte die genossenschaftführung der privaten Verbände der immobilienvermittler überwachen, „und Durchführungklagen unter passenden Umständen einbringen.“

    

2. Der FTC und das Justizministerium, wenn „fortfahren, Zustandgesetzgeber und Industrieregler mit Informationen hinsichtlich der wettbewerbsrechtlichen Konsequenzen der Zustandgesetzgebung und -regelung zu versehen, denen bedrohen zu oder Konkurrenz- oder Verbraucherwahl bereits einzuschränken“

    

3. Zustandgesetzgeber und Industrieregler „sollten vorhandene, Gesetze, Richtlinien zu widerrufen erwägen und Regelungen… diese Begrenzungswahl und die Fähigkeit der neuen Maklertätigkeit zu verringern modelliert…, um zu konkurrieren….“

    

4. Regierungs- und Industrieregler „sollten Verbraucherverständnis der Marktwahlen fördern.“

    

5. Die FTC/DOJ und Industrieregler, wenn „die Möglichkeit einer empirischen Studie der immobilienmaklertätigkeitindustrie festsetzen.“

Der Report ist gelesen ein interessantes und ein informatives. Es kann homesellers und Eigenheimkäufer besonders behilflich sein, da er in einfachem, Ausdrücke zu verstehen der Prozess erklärt -- und die Gefahren -- welches sie während des Prozesses antreffen. Ob dieses ist, soll noch einer Report, der Staub auf den Regalen des Reglers erfasst, schon festgestellt werden.

(Der Gesamtbericht kann gefunden werden, indem man hier klickt)