Gehäuse-Rechtsvertreter: Verkauf an Muttergesellschaft, zum von Kapitalgewinnsteuer zu vermeiden? durch Benny L. Kass
Frage: Mein Ehemann und ich besessen unser gegenwärtiges Haus für über 5 Jahre. Wir kauften es bei $460.000 und finden, dass sein Wert heute herum $960.000 ist und uns an der Markierung mit $500.000 Gewinnen setzt. Wir sind nicht interessiert, an, auf ein anderes Haus jetzt zu bewegen, aber wahrscheinlich, wünschen unser Haus in 15 Jahren verkaufen, als unsere Kinder gewachsen und wir zum Ruhestand fertig werden. Ich ablehne die Idee des Müssens Steuern auf jedem möglichem Gewinn zahlen n, den wir das Annehmen empfangen, dass unser Verkaufspreis zukünftig mehr als $960.000 ist. Da wir das Gesetz verstehen, wenn wir unser anwesendes Haus heute und kaufen das Haus nebenan für $960.000 verkaufen, dann in 15 Jahren in der Lage sein wir, zu verkaufen, dass Haupt für mindestens $1.460 Million, ohne zu müssen, alle mögliche Steuern auf dem Gewinn zu zahlen. Das erlauben uns, unsere $500.000 Steuerbefreiung auf diesem Haus, andererseits auf dem zukünftigen Haus heute zu verwenden und in Wirklichkeit erhalten $1 Million von Gewinn steuerfrei. Wenn jedoch wir nicht umziehen und wir unser gegenwärtiges Haus in 15 Jahren für $1.460 Million verkaufen, ändert das Annehmen des Steuerrechts nicht, wir verdankt Kapitalgewinne auf $500.000 unseres Gewinnes $1 Million. Meine Frage, könnten sind wir unser gegenwärtiges Haus an meine Muttergesellschaft (oder eine aus dritter QuelleBeteiligungsgesellschaft) für $960.000 verkaufen, melden den $500.000 Gewinn, wie steuerfrei, dann kaufen eine Woche (oder Monat) später das Haus zurück von ihnen für $960.000? Dann in 15 Jahren, wenn wir verkaufen, ist unsere Basis im Haus $960.000 und garantiert, dass ein Verkaufspreis von $1.460 Million uns eine anderen $500.000 vom steuerfreien Gewinn geben? Der einzige Sturz, den ich zum Handeln dies sehe, ist die Kosten, die mit der Schreibarbeit (Hypotheken, usw.) verbunden sind. Verhindert alles im Gesetz diese Verhandlung, und was sind Ihre Gedanken? Antwort: Netter Versuch. Aber ich denke nicht, dass Ihr Plan arbeitet. Sie sind in Ihrem Verständnis des gegenwärtigen Steuerrechts korrekt. Seit Ihnen und Ihrem Ehemann eine gemeinsame Steuererklärung archivieren und gelebt im Haus für zwei aus den vorhergehenden fünf Jahren heraus, Sie kann bis $500.000 von Gewinn ausschließen. In Ihrem Beispiel können Sie Ihr Haus für $960.000 verkaufen und -- mit einer Ausnahme -- muss nicht einen einzelnen Penny der Steuer zahlen. Ein Wort der Vorsicht: ist dieses Ihr erste Haus? Oder verwendeten Sie das alte „roll-over“ Gesetz, das vor 1987 bestand? Uns dieses Beispiel betrachten lassen. 1980 kauften Sie Ihr erstes Haus für $100.000 und verkauften es für $200.000 1984. Innerhalb zwei Jahre nach diesen Verkauf, kauften Sie einen anderen Hauptwohnsitz für $300.000. Unter den roll-over Richtlinien obgleich Sie $300.000 für das Haus zahlten, aufschoben Sie Wert $100.000 des Profites 00, und folglich zu den Steuerzwecken war die Basis dieses neuen Hauses $200.000. 1986 verkauften Sie wieder Ihr Haus, dieses mal für $400.000 und rollten innen vorbei in Ihr anwesendes Haus, für das Sie $460.000 zahlten. Ihre Basis des neuen Hauses ist nicht, was Sie für es zahlten. Seit Ihnen bildete $200.000, als Sie den vorhergehenden Wohnsitz verkauften, aber zahlte keine Kapitalgewinnsteuer, die Basis Ihres neuen Hauses ist nur $260.000 ($460.000 - 200.000). So in Ihrem Beispiel, wenn Sie Ihr gegenwärtiges Haus für $960.000 verkaufen sollten, ist Ihr Gesamtgewinn wirklich $700.000. Sie können $500.000 dieses Gewinnes noch ausschließen, aber müssen Kapitalgewinnsteuer auf dem Unterschied $200.000 zahlen. Mit dem Bundessteuer vonzollsatz 15 Prozent verdanken Sie Uncle Sam $30.000 und müssen auch Zustandsteuer an zahlen, was Zollsatz der Zustand auferlegt. Für diese Spalte der Ansicht bin ich, dass Sie nicht „roll-over“ Problem haben. Sie möchten das Haus an Ihre Muttergesellschaft oder an eine aus dritter QuelleBeteiligungsgesellschaft verkaufen und kaufen sie dann zurück. Es gibt eine Rechtsauffassung im Steuerrecht, das Sie betrachten müssen, genannt die „Schrittverhandlung“ Lehre. Dieses ist eine Lehre, die einige zugelassene Gelehrte ist „gefürchtete und von den Steuerpraktikern respektierte“ beide gesagt. Die Lehre -- welches nicht in der Steuerkennziffer, aber ist, entwickelt durch die Gerichte -- erlaubt dem Staatseinkünfte-Service das Recht, alle Schritte in einer Verhandlung sorgfältig zu analysieren, um festzustellen wie man diese Verhandlung behandelt. In Wirklichkeit kann das IRS alles betrachten „tritt“, um festzustellen, ob jeder Schritt allein steht, oder ob sie alle als Teil eines einzelnen Vorkommens behandelt. In Ihrem Angebot planen Sie, das Eigentum an ein freundliches aus dritter Quelle zu verkaufen und dann kurz kaufen es danach zurück zu dem gleichen Preis. Ich vermute, dass das IRS die Schrittlehre verwendet und alle Schritte einstürzt; das heißt, sehen sie dass als vorarrangierter zu vermeiden Plan, Kapitalgewinnsteuer zahlen zu müssen. Und Ihr Plan kann durch den Service sehr gut missbilligt werden. Sie können eine negative Antwort vom IRS vermeiden, indem Sie eine komplette Armlänge Verhandlung mit Ihren Muttergesellschaftn in Handarbeit machen. Sie das Haus für Ihren Kaufpreis kaufen lassen. Sie in der Lage sind dann, Ihren Gewinn $500.000 auszuschließen. Aber, wenn Sie planen, im Eigentum zu bleiben, sollten Sie ein Standardwohnleasing unterzeichnen, hingegen Sie Ihren Muttergesellschaftn eine angemessene Marktmiete während einer langen Zeitspanne der Zeit zahlen. Es sollte keine Erwähnung geben -- im Schreiben oder mündlich -- dass Ihre reale Zielsetzung, das Haus zurückzubekommen so bald wie möglich ist. Einige Jahre ab jetzt, können Ihre Muttergesellschaft das Eigentum zurück zu Ihnen verkaufen, aber es müssen am damaligen angemessenen Marktwert sein -- kleiner selbstverständlich die Menge irgendeiner immobilienkommission, die nicht zahlend sein muss. Sie sollten jedoch dass, wenn Ihre Muttergesellschaft das Haus zurück zu Ihnen hinunter die Straße an einem Profit verkaufen, sie eine Steuer zahlen müssen, in einer Menge verstehen, die abhängig ist, ob der Gewinn kurzfristig oder langfristig ist. Wenn das IRS Ihren Plan revidiert und zurückweist, müssen Sie nicht nur die Steuer auf den $500.000 zahlen, die Sie versuchten, zu schützen -- $75.000 nämlich -- aber Sie können eine Strafe und Zinsen zahlen auch müssen. Meiner Meinung nach ist sie gerade nicht wert den Effekt, es sei denn Sie eine zutreffende Armlänge Verhandlung mit Ihren Muttergesellschaftn haben. |
