Gehäuse-Rechtsvertreter: Hypotheken-Zinsen-Abzug durch Benny L. Kass
Die Vermeidung von Steuern ist die einzige intellektuelle Verfolgung, die jede mögliche Belohnung trägt.
-- John Maynard Keynes
„Aber sie ist absetzbar!“ Wie oft gehört wir diese Wörter, wenn wir entschieden, was ein bisschen ein Hypothekenkredit zum zu nehmen? Was tut genau Deductiblemittel? Sie planen, ein eigentumswohnung für $300, 000 zu kaufen und setzen $30.000 (10 Prozent) unten. Sie suchen nach einem Darlehen $270.000. Eine kreditgebende Stelle angeboten Ihnen einen örtlich festgelegten Zollsatz eine 30-Jahr-Hypothek bei 6 1/4 Prozent, mit einer Monatszahlung von $1662.45 5. Eine andere kreditgebende Stelle versucht, Sie zu überzeugen, eine 3-Jahr-Hypothek mit veränderlichem Zinssatz zu nehmen, (ARM) welches für drei Jahre bei 5.5 Prozent Zinsen örtlich festgelegt bleibt. Die Monatshypothekenzahlung für die ersten drei Jahre ist $1533.04. Im Verstand halten, dass diese Zahlen nur Haupt- und Zinsen, nicht Steuern und Versicherung reflektieren. Sie analysieren die Zahlen und sehen, dass es einen Unterschied von $129.41 pro Monat zwischen den zwei Darlehen gibt. Aber das ist nicht das Ende Ihrer Anfrage. Sie wissen, dass Sie in der 25-Prozent-Einkommensteuerklasse sind und bedeuten, dass Sie geheiratet und gemeinsam Sie zwischen $61.301 und $123.700 erwerben. Das bedeutet, dass für jeden Dollar, den Sie in den Hypothekenzinsen zahlen, Sie kann 25 Prozent von dem auf Ihrer Einkommenssteuererklärung abziehen. So, wenn Sie diese Abzüge anschließen, abfällt der Unterschied zwischen den zwei Hypotheken jetzt auf $97.65 ein Monat 5. Dieses ist ein wichtiger Aspekt, zum zu betrachten, wann Sie für einen Hypothekenkredit kaufen. In unserem Beispiel müssen Sie fragen dass, „die Monatssparungen von $83.22 für den dreijährigen ARM wirklich wert ihn ist, wenn mein Darlehen beträchtlich höher sein kann, wenn dieser ARM nachgerechnet gründete auf den damaligen gegenwärtigen Marktlagen?“ So sind Steuerbetrachtungen extrem wichtig -- beide vor Ihnen kaufen und dann, wenn Sie vorbereiten, Ihre Einkommenssteuererklärung 2006 zu archivieren. Uns zwei Aspekte des Zinsenabzugs betrachten lassen: Hypotheken-Zinsen: Zinsen auf Hypothekenkredite auf einem ersten oder Zweitwohnung sind abhängig von den folgenden Beschränkungen völlig absetzbar: Akquisition ausleiht bis $1 Million und Hauptstammaktiedarlehen bis zu $100.000 00. Wenn Sie geheiratet, aber separat archivieren, aufgespaltet die Begrenzungen zur Hälfte et. Sie müssen das Konzept eines Akquisitiondarlehens verstehen. Um für solch ein Darlehen zu qualifizieren, müssen Sie Ihr Haus kaufen, konstruieren oder im Wesentlichen verbessern. Wenn Sie für mehr als die hervorragende Verschuldung neu finanzieren, qualifiziert der Mehrbetrag nicht als Akquisitiondarlehen, es sei denn Sie allen Überfluss verwenden, um Ihr Haus zu verbessern. Uns dieses Beispiel betrachten lassen: Ihre laufende Hypothekenbilanz ist unten bis $200.000, aber wegen der ungeheuren Anerkennung während der letzten Jahre, ist Ihr Haus jetzt wert $600.000. Sie möchten etwas Geld neu finanzieren und ausziehen. Gegründet auf Ihrer Gutschrift und der Stammaktie in Ihrem Haus, vorbereitet Ihre kreditgebende Stelle re, Ihnen einen Hypothekenkredit von $450.000 zu geben. Das klingt groß, aber hält im Verstand, dass Sie nur in der Lage sind, Zinsen bis zu $300.000 abzuziehen. (Akquisitionverschuldung von $200.000 plus Hauptstammaktie $100.000) Der Staatseinkünfte-Service gemacht es deutlich, dass man ein unterschiedliches Hauptstammaktiedarlehen nicht herausnehmen muss, um für diesen Aspekt des Steuerabzugs zu qualifizieren. Die restlichen Zinsen behandelt als persönliche Zinsen, und sind leider nicht absetzbar. Punkte: Wenn Sie für einen Hypothekenkredit kaufen -- welches etwas ist, sollte jeder mögliche Eigenheimkäufer tun -- Ihnen gegeben viele Informationen. Ein Punkt, den Sie verstehen müssen, ist das Konzept „der Punkte.“ Jeder Punkt ist ein Prozent der Menge Ihres Hypothekenkredites. So, wenn Sie $450.000 ausborgen sollten, kosten jeder Punkt Ihnen $4.500.00. Lenders kann da viele Punkte aufladen, während sie wünschen, aber auf irgendeinem Niveau, wird das Darlehen Wucher- möglicherweise ungültig, und kann darstellen, was bekannt allgemein als „sharking Darlehen.“ Gewöhnlich für jeden Punkt, den Sie eine kreditgebende Stelle, Sie zahlen, sollte in der Lage sein, Ihren Zinssatz um 1/8 eines Prozentes zu verringern. Jedoch da Zinssätze extrem waren - niedrig in den vergangenen Jahren, haben Kreditnehmer nicht wollten Extrageld gerade zahlen, um ein sogar niedrigeres Hypothekenzinsendarlehen zu erhalten. Punkte verkleidet häufig mit verschiedenen Namen -- wie Darlehensrabatte oder Krediteinräumungsgebühren -- aber unabhängig davon ihren Namen, darstellen sie Geld ie, das Sie -- der Verbraucher -- muss zahlen. Und die Zahlung ist normalerweise, im Barbestand up-front, da sie im Allgemeinen nicht in der Darlehensmenge eingeschlossen. Lenders eingehen Risiken en. Sie verleihen Geld zu einem Fremden, der Mai oder Mai nicht sein, das Darlehen in voll zurückzuerstatten. Um Rückvergütung des Darlehens zu sichern, fordert die kreditgebende Stelle den Kreditnehmer ein hypothekenähnliches Grundpfandrecht (das Hypothekendokument) zu unterzeichnen hingegen das Haus herauf als Nebenbürgschaft (Sicherheit) gesetzt um voller Zahlung des Darlehens zu garantieren. Wenn Inlandspreise steigen, hat die kreditgebende Stelle wenig Risiko, aber, nun da es scheint, dass Preise ausgleichen (und gerichtliche Verfallserklärungen sind) dieses bildet die Sicherheit der kreditgebenden Stelle möglicherweise riskanter im Zunehmen. Das höher das Risiko, sind die Hypothekenzinsen das höher; das höher das Risiko, zeigt mehr eine kreditgebende Stelle wünscht aufladen. Aber viele Verbraucher kaufen nicht herum, um das beste Hypothekenabkommen zu erhalten; sie nehmen die Aussagen der kreditgebenden Stelle über Gutschriftstatus auf blindem Glauben. Es ist häufig möglich, einen besseren Zinssatz zu erhalten -- oder weniger Punkte -- von einer anderen Lendingquelle. Ich vermute, dass, während wir in 2007 umziehen, wir beginnen, mehr Darlehen zu sehen, die mit Punkten angeboten. Punkte zahlten, eine neue Hypothek zu erhalten sind völlig absetzbar im Jahr, das sie durch den Kreditnehmer gezahlt. Das IRS erforderte ursprünglich, dass der Kreditnehmer der kreditgebenden Stelle eine unterschiedliche Überprüfung für diese Punkte schreiben; in den letzten Jahren scheint das IRS, von dieser Position zurückgezogen zu haben. Jedoch ist es noch sinnvoll, die Abschlussrechnung (das HUD-1) zu haben reflektiert offenbar die Zahl und die Menge Punkten, die Sie zahlen. Wenn Sie Punkte zahlen, um ein Neufinanzierungdarlehen jedoch unter den meisten Umständen zu erreichen, sind jene Punkte nicht für das Jahr absetzbares innen volles, das sie zahlend sind. Eher erfordert das IRS, dass Sie die Punkte durch die Zahl Jahren Ihres Hypothekenkredites zuteilen. Z.B. neu finanzieren Sie und erreichen ein Darlehen in der Menge von $450.000. Um dieses neue Darlehen mit einem verringerten Zinssatz zu erhalten, entscheiden Sie einen Punkt zu zahlen -- oder $4.500. Wenn Ihr Darlehen für 30 Jahre ist, können Sie ein-dreißigstes der Punkte nur jedes Jahr abziehen -- oder $150.00. Jedoch Sie weg dieses Darlehen früh, entweder zahlen, indem Sie wieder Ihr Haus verkaufen oder neu finanzieren, kann der Saldo der nicht zugewiesenen (nondeducted) Punkte auf Ihrer Einkommenssteuererklärung für dieses Jahr dann abgezogen werden. Verkäufer-zahlende Punkte: Alles im immobilien ist, besonders in einem langsamen Markt verkäuflich. Häufig darstellt ein möglicher Kunde einen Kaufvertrag einem Verkäufer und bittet den Verkäufer, bestimmte Finanzkonzessionen zwecks zu lassen den Verkauf durchmachen lassen. Solche Konzessionen umfassen (1) den Verkäufer, der einiges oder closing Kosten alles Kunden, (2) der Verkäufer trägt, der einen Barkredit am Zahlungsausgleich geben, oder (3) der Verkäufer, der einiges oder Punkte alles Kunden zahlt. Ihm glauben oder nicht, das IRS herausgegeben eine Regelung, dass diese Punkte vom Käufer abgezogen werden können. Der Service verkündete, dass Käufer, unter bestimmten Umständen, die Punkte abziehen können, die von den Hypothekengeldgebern gefordert, selbst wenn jene Punkte vom Verkäufer gezahlt. Dieses gekennzeichnet im Allgemeinen als „Verkäufer-zahlende Punkte.“ Uns Ihr Beispiel betrachten lassen. Sie zahlen $450.000 für Ihr neues Haus und erreichen ein Darlehen von $360.000. Die kreditgebende Stelle kann Ihnen ein örtlich festgelegtes 30-Jahre herkömmliches Darlehen für 6 1-/2prozent, ohne Punkte geben oder 6 1/4 Prozent, wenn sie 2 Punkte empfangen, oder $7.200. Wenn Sie Ihren Verkäufer überzeugen können, diese Summe zu zahlen -- und Ihren Kaufvertrag reflektieren lassen, dass der Verkäufer dieses Geld als Punkte zahlt --Sie sollten sein, die gesamte Zahlung von Ihrer Einkommenssteuer völlig abzuziehen, die Sie für dieses Jahr archivieren. Steuerzahler erinnert, die das Zahlungsausgleichblatt möglicherweise das wichtigste Dokument ist, das am Zahlungsausgleich empfangen, und sollten für immer gehalten werden. Dieses ist Ihr bester Beweis, wenn Sie überhaupt durch das IRS herausgefordert. Es gibt eine Hauptanhängevorrichtung zum Abziehen der Verkäufer-zahlenden Punkte. Die Menge der Punkte, die vom Verkäufer gezahlt, benutzt, um die Basis des Käufers zu verringern, wenn der Käufer jetzt jene Verkäufer-zahlenden Punkte abzieht. In unserem Beispiel wenn der Käufer $450.000 für das Eigentum zahlte, und abzieht jetzt die $7.200 der Verkäufer-zahlenden Punkte n, die Kostenbasis zum Käufer verringert durch die Menge der abgezogenen Punkte. In unserem Beispiel ist die Basis jetzt $442.800 ($450.000 minus $7.200). Hier unter gegenwärtigem Steuerrecht, kann dieses möglicherweise nicht ein reales Problem für Sie sein. Wie später in dieser Reihe Artikeln besprochen, Steuerzahler, die Phasen in ihrem Haus für mindestens zwei Jahre vom steuerpflichtigen Einkommen bis zu $250.000 von Gewinn ($500.000 für die verheirateten Paare, die eine gemeinsame Steuererklärung archivieren) auf dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes völlig ausschließen kann. So die Besteuerungsgrundlage von verhältnismäßig unbedeutendem -- es sei denn der Steuerzahler einen Profit erzielt, der die gesetzlichen Dollarmengen von $250.000 oder von $500.000 übersteigt. Diese Informationen sind in der Natur allgemein. Jeder Steuerzahler ist, mit verschiedenen Wahlen und Umständen einzigartig. Sie müssen Ihren Steuerberater für Ihre bestimmte Situation konsultieren. | 
