Gehäuse-Rechtsvertreter: Abwechselndes Ein- und Auslagern von Eigenschaften -- Was ist „wie Art“? durch Benny L. Kass
Frage: Ich gemietet ein Haus in Texas für mehr als 10 Jahre und möchte es als Teil eines steiferen steuerfreien Austausches 1031 verkaufen. Ich plane, mein Haus zu verkaufen und eine Mietmaßeinheit nahe Virginia-Strand zu kaufen. Ich nie besetzt oder benutzt das Texas-Eigentum und gemietet es ausschließlich zu den verschiedenen Pächtern in den Jahren. Mein Bruttoeinkommen erhöht im Wesentlichen in den Jahren, dadurch esverringert esverringert die Steuervorteile des Besitzens dieses Mieteigentums. Ich beabsichtige, das Wiedereinbaueigentum„Strand“ Haus während der Sommermonate zu mieten und es für 14 Tage oder kleiner auch zu verwenden während des Restes des Jahres. Die Erlaubnis gehabt ich unter den 1031 Devisenbestimmungen, um eine Mietmaßeinheit für ein „Ferienhaus“ auszutauschen? Das heißt, gilt dieses als einen „wie-freundlichen“ Austausch? Antwort: Die spezifische Antwort abhängt vom Gebrauch t, den Sie für das Ferienhaus planen. Aber zuerst, möchte ich eine falsche Erklärung in Ihrer Frage beheben. Abschnitt 1031 des Staatseinkünfte-Codes ist der Betriebsabschnitt, der ermöglicht den so genannten „steiferen Austausch.“ Sie bezogen auf ihn als „steuerfreier“ Austausch. Dieses ist nicht genau. Wie häufig gesagt worden, „Tod und Steuern sind die einzige Sicherheit im Leben“. Ein steiferes - Austausch 1031 ist nicht steuerfrei. Er beschrieben gut als „tax-deferred“ Verhandlung. Wenn Sie Ihr Texas-Haus verkaufen -- welches genannt das „abgetretene Eigentum“ -- der Profit, den Sie erzielt, besteuert mit dem föderativzollsatz der kapitalgewinnsteuer, der z.Z. 15 Prozent ist. Sie können den anwendbaren Zustand oder die Kommunalabgabe zahlen auch müssen. Jedoch wenn Sie ordnen, das Texas-Eigentum „auszutauschen“, und mit allen zugelassenen Anforderungen für einen 1031 Austausch, die Steuer einwilligen, die Sie aufgeschoben gezahlt haben. Uns dieses Beispiel betrachten lassen. Sie kauften das Texas-Eigentum für $50.000. Sie verkaufen es für $350.000. Zwecks dieses Beispiels ignorieren wir Abschreibung und alle mögliche Verbesserungen, die Sie gebildet. Ihr Profit ist $300.000. Wenn Sie nicht ein 1031 Börsengeschäft tun, müssen Sie das IRS $45.000 in der Kapitalgewinnsteuer zahlen. Jedoch wenn Sie das Eigentum austauschen, und ein Wiedereinbaueigentum für $400.000, Sie kaufen muss nicht die Steuer diesmal zahlen. Aber das Gesetz gibt Ihnen einen kompletten Bruch nicht. Obwohl Sie $400.000 für das neue Eigentum zahlen, wird die Basis des abgetretenen Eigentums die Basis des Wiedereinbaueigentums -- $50.000 d.h. Basis definiert als der Kostenpreis des Eigentums, plus alle mögliche Verbesserungen, die Sie während des Zeitraums des Besitzes gebildet. So wenn Sie gehen, das Wiedereinbaueigentum später zu verkaufen, es sei denn Sie in noch einem Austausch 1031 engagieren, Sie müssen schließlich die Kapitalgewinnsteuer auf allem Profit zahlen, den Sie erzielt. In unserem Beispiel wenn Sie das Wiedereinbaueigentum für $550.000 verkaufen, ist Ihr Profit $500.000 ($550.000 - 50.000), obwohl Sie $400.000 für dieses immobilien zahlten. Jetzt zurück zu Ihrer Frage. Es gibt keine gesetzliche Definition von „wie-freundlichem.“ Jedoch gemacht das IRS und das Steuer-Gericht es deutlich, dass das Wiedereinbaueigentum immobilien sein muss. Dies heißt, dass Sie Ihr Haus der Texas-einzelnen Familie für ein anderes solches Eigentum austauschen können, oder irgendeine andere Art immobilien. Ein Haus kann gegen ein Bürohaus ausgetauscht werden; eine eigentumswohnungmaßeinheit kann gegen ein freies Los ausgetauscht werden. Ein Einkaufszentrum kann gegen einen landwirtschaftlichen Betrieb ausgetauscht werden. Solange das Wiedereinbaueigentum immobilien ist, führt es Muster mit dem IRS. Aber ein Ferienhaus verursacht potenzielle Probleme. Um erfolgreichen 1031 zu haben wert sein, erfordert das Gesetz dass abgetreten und das Wiedereinbaueigentum „gehalten für produktiven Gebrauch in einem Handel oder das Geschäft oder für Investition.“ Ein anderer Abschnitt der Steuerkennziffer (Section280A) verursacht die speziellen Richtlinien, die solche Eigenschaften beschäftigen. Wenn das Ferienhaus nicht vom Steuerzahler für persönliche Zwecke für das grössere von (a) mehr als 14 Tagen während des Steuerjahres oder (b) mehr als 10 Prozent der Zahl Tagen während des Jahres benutzt, in dem das Eigentum heraus gemietet, gilt es als Investitionseigentum. Dementsprechend können Sie in der Lage sein, das Virginia-Strandeigentum als das Wiedereinbaueigentum in Ihrem Austausch 1031 zu erwerben. Jedoch ist es mein Verständnis, dass es keine berichteten Rechtssachen gibt, die dieses Problem beschäftigen. So ist es möglich, dass irgendein IRS-Buchprüfer der Ansicht sein kann dass Ihr persönlicher Gebrauch von dem Eigentum -- obwohl weniger als 14 Tage und gemäß Abschnitt 280A -- verfehlt den Investitionszweck und ehren nicht den Austausch. Ihr Beste: mindestens für zwei Jahre, das Virginia-Strandeigentum nicht überhaupt benutzen, also ist es wirklich Mieteigentum. Im Verstand halten, den, der, wenn Sie das abgetretene Eigentum verkaufen, Sie das Wiedereinbaueigentum innerhalb 45 Tage nach seinen Verkauf kennzeichnen muss, und Sie müssen Titel zu diesem Eigentum am früheren von 180 Tagen vom Verkaufsdatum wirklich nehmen oder, wenn Ihre Einkommenssteuererklärung für das Jahr, in dem das Eigentum verkauft, passend ist. Diese sind die vorgeschriebenen Stichtage, die heraus im Gesetz buchstabiert und können nicht aufgegeben werden. Ein Austausch 1031 ist ein wertvolles Werkzeug für jedes mögliches Investitionseigentum, aber muss richtig getan werden. Ihre Steuer und juristischen Berater konsultieren, bevor Sie alle mögliche Verpflichtungen eingehen oder irgendwelche immobilienverträge unterzeichnen. | 
