Gehäuse-Rechtsvertreter:

Gehäuse-Rechtsvertreter: Sie besitzen zwei Maßeinheiten, Sie zahlen die Steuer

durch Benny L. Kass

Wir erwägen, beide Maßeinheiten zu verkaufen und in einen Ruhesitz umzuziehen. Halten das IRS diese zwei Wohnungen für eine zu den Steuerzwecken, oder müssen wir Kapitalgewinne auf der Leistungsfähigkeit zahlen?

Antwort: Sie besitzen zwei verschiedene Maßeinheiten auf verschiedenen Fußböden. Weil diese eigentumswohnungwohnungen sind, haben Sie zwei Briefe und zahlen zwei immobilienSteuerbescheide. Unter diesen Umständen glaube ich, dass Sie Kapitalgewinnsteuer zahlen müssen, wenn Sie die Leistungsfähigkeit verkaufen.

Tatsächlich abhängig von Ihren Umständen, können Sie irgendeine Steuer auf dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzeigentumswohnung außerdem zahlen auch müssen.

Uns auf dem Gesetz erneuern lassen. Wenn Sie Ihr Haus besessen und benutzt -- welches eigentumswohnung und genossenschaftwohnungen mit.einschließt -- als Hauptwohnsitz für zwei aus dem vorhergehenden heraus fünf Jahre bevor es verkauft, können Sie bis $250.000 des Profites ausschließen. Wenn Sie geheiratet und eine gemeinsame Steuererklärung archivieren, geht der Ausschluss oben bis $500.000.

Sie zugelassen e, dass die Leistungsfähigkeit als Ihr Büro verwendet. Außerdem vorschlägt die Tatsache, dass diese Maßeinheiten nicht angrenzend sind nd, dass die Leistungsfähigkeit nicht als Ihr Hauptwohnsitz qualifizieren könnte. Sie sein unterschiedlich, wenn die Maßeinheiten nebenan miteinander waren. Dann obwohl Sie die Leistungsfähigkeit als Ihr Büro verwendet haben können, konnten Sie den Bürogebrauch im Jahr vor Verkauf verlassen, setzen eine Öffnung zwischen die zwei Maßeinheiten und dann benutzen wirklich beide Wohnungen für Ihren eigenen Gebrauch.

Die meisten eigentumswohnungdokumente erlauben Ihnen, die zwei Maßeinheiten physikalisch zu fusionieren. Sie benötigen selbstverständlich Erlaubnis von Ihrem Verwaltungsrat, und dieser Vorstand kann fordern, dass Sie genehmigte Fremdfirmen benutzen, um die Bauarbeit zu tun. In solch einem Fall obwohl Sie noch zwei Briefe haben und unterschiedliche immobilienSteuerbescheide zahlen, kann ein starkes Argument gebildet werden, dass beide Maßeinheiten tatsächlich Ihr Hauptwohnsitz sind.

Dieses sein selbst wenn kurz vor Verkauf, Sie wieder herstellen die Wände zutreffend, welche die Maßeinheiten trennen, damit Sie die zwei Maßeinheiten separat verkaufen können. Sie müssen achtgeben jedoch das Konzept zu konservieren, dass beide Maßeinheiten als Ihr Hauptwohnsitz bleiben.

Ich vorschlug früh ug, dass Sie irgendeine Kapitalgewinnsteuer zahlen auch müssen können, wenn Sie Ihre Einzelzimmerwohnung verkaufen. Uns dieses Beispiel betrachten lassen. Sie kauften die Maßeinheit vor vielen Jahren für $200.000. Jedoch hatten Sie vorher ein einzelnes Familienheim, das Sie vor 1997 verkauften. (In diesem Jahr, widerrief der Kongreß roll-over und annimmt dem gegenwärtigen $250/500.000 Ausschluss.). Sie nutzten das alte „roll-over“ Richtlinien und mussten Steuer auf dem Profit $100.000 nicht zahlen, den Sie erzielten. Obgleich Sie kauften, ist Ihr eigentumswohnung für $200.000, zu den Steuerzwecken, die Basis Ihrer Maßeinheit wirklich $100.000 ($200.000 minus $100.000).

Wegen der bedeutenden Anerkennung, die eigentumswohnungmaßeinheiten in den letzten Jahren gehabt, glauben Sie, dass Sie diese Maßeinheit für $650.000 verkaufen können. So zu den Steuerzwecken, erzielen Sie einen Profit von $550.000 ($650.000 minus $100.000). Da Sie und Ihre Frau bis $500.000 dieses Gewinnes schützen können, müssen Sie noch Steuer auf dem Überfluss $50.000 zahlen. Mit dem gegenwärtigen Bundessteuerzollsatz von 15 Prozent, bedeutet dieses, dass Sie Uncle Sam $7.500 zahlen müssen, plus die anwendbare Zustandsteuer.

Offensichtlich verringern alle Unkosten, die mit dem Verkauf, wie immobilienkommissionen oder Übergangssteuern verbunden sind, Ihren Profit und senken folglich jede mögliche Steuer, die Sie zahlen müssen können. Aber he! Sie verdienten viel Geld und sollten nicht über das Müssen zu viel beschweren diese kleine Menge von Steuer zahlen.

Wenn Sie Steuer zahlen müssen, gibt es einige Weisen, diese Verpflichtung aufzuschieben:

 

• Sie können entscheiden, Ihre Leistungsfähigkeit heraus zu mieten. Der Mietmarkt scheint, im Zunehmen zu sein, und dieses kann ein gutes Einkommen für Sie sein. Offensichtlich müssen Sie entscheiden, wenn Ihr eigentumswohnung Anerkennungspotential hat. Sie müssen mit Ihren eigentumswohnungdokumenten auch bestätigen, um festzustellen, wenn es irgendwelche Beschränkungen auf Leasing gibt.

   

• Sie können die Maßeinheit verkaufen und vom Kunden zurück finanzieren nehmen. Dieses genannt einen „Ratenzahlungsverkauf.“ Während Sie nicht vermeiden Steuer zahlen zu müssen, erlaubt diese Wahl Ihnen, die Steuerverpflichtung heraus über der Länge des Darlehens zu verbreiten. Wenn z.B. Sie ein Darlehen mit einem Zinssatz von 7 Prozent zurücknahmen, müssen Sie Steuer des ordentlichen Einkommens auf den Zinsen zahlen, die Sie empfangen.

   

• Einen steiferen Austausch betrachten. Dieses kommt von Abschnitt 1031 des Staatseinkünfte-Codes. Die Richtlinien sind kompliziert und Sie sollten Ihre Finanzberater konsultieren, bevor Sie erwägen, zu gehen dieser Weg. Auf diese Weise, müssen Sie ein anderes Investitionseigentum mit den Nettoumsatzerträgen von Ihrer Leistungsfähigkeits-Wohnung kaufen. Ein Wort der Vorsicht: ein erfolgreiches steiferes erfordert, dass Sie das Investitionseigentum (genannt das abgetretene Eigentum) gegen ein anderes Investitionseigentum austauschen (das Wiedereinbaueigentum). Sie müssen überprüfen, ob Ihre Leistungsfähigkeit wirklich als Investitionseigentum qualifiziert.

  Gewöhnlich gelten Zweitwohnungen, die Sie für mehr benutzen, als 14 Tage ein Jahr nicht „als Investition.“ Wenn Sie heraus diese Leistungsfähigkeit gemietet, ist die steifere Macht eine gute Wahl für Sie.