Gehäuse-Rechtsvertreter: Investor-Richtlinien „der Schweine“ und „der Kumpel“ durch Benny L. Kass
Frage: I ein kleines Mietgebäude (4 Maßeinheiten) besitzen und morgens, das versucht, die Steuerrichtlinien zu verstehen, damit ich meine Steuererklärung vorbereiten kann. Ich es vorziehen ch, einen der Steuerservices am Internet, eher als Lohn für einen Buchhalter zu verwenden. Können Sie mich mit den Grundlagen versehen? Antwort: Ja aber ich noch empfehlen, dass Sie einen Fachmann CPA behalten, um Sie zu unterstützen. Während viele der Internet-Dienstleistungen ausreichend sind, gibt es noch nichts, das besser als, eine wirkliche Phasenperson habend ist, mit zu sprechen -- und rechenschaftspflichtig halten, wenn Fehler gemacht. Und außerdem, ist die Gebühr des Buchhalters absetzbar. Es gibt viele Leute im Washington-Metropolitanbereich, die Investitionsimmobilien besitzen, und dieses mit.einschließt Häuser der einzelnen Familie, eigentumswohnung und genossenschaftwohnungen sowie große Bürokomplexe und Einkaufszentren e. Viele Leute sind Investoren durch Wahl; sie glauben, dass immobilien eine gute Investition ist. Viele Leute sind Investoren durch Zahlungseinstellung; sie konnten ihr Familienheim nicht verkaufen, als, diesen Bereich lassend, und entschieden, ein Hauswirt anstatt zu werden. Bevor Kongreß drastisch die Steuerrechte 1986 änderte, galt immobilien-Investition normalerweise als eine „Gewinn bringende Tätigkeit.“ Sie konnten Mieteigentum kaufen, vorteilhafte Hypothekenfinanzierung erhalten, und Mieteinnahmen empfangen. Diese erzeugen häufig große „rechnerische Verluste“, die in große Steuerbefreiungen übersetzten. Z.B. wenn Sie ein Stück des Eigentums für $200.000.00 kauften, und der Grundstückswert festgesetzt bei $95.000.00, die abschreibbare Basis für das Gebäude war $105.000.00 .00. Land kann nicht zu den Steuerzwecken herabgesetzt werden. Die Steuerrechte dann auf den Büchern erlaubten Ihnen, Sonderabschreibung zu nehmen und nehmen einen großen rechnerischen Verlust jedes Jahr. In der Tat wenn Sie entschieden, gerade Geraden Abschreibung, abhängig von, welchem Jahr zu wählen Sie innen waren, konnten Sie die Wahl haben, zum des Eigentums auf einer Basis von 18 oder 19 Jahren herabzusetzen. Annehmend, dass Sie eine 18-Jahr-Basis nahmen, konnten Sie einen rechnerischen Verlust von $5.833 von Ihrer Steuererklärung ($105.000.00 geteilt durch 18) jedes Jahr nehmen. Zusätzlich zum Abziehen Ihr tatsächliches aus pocket Unkosten heraus -- wie HypothekenZinszahlungen, immobiliensteuern, mietende Kommissionen, Werbung und Reparaturen -- von den Mieteinnahmen erlaubte das Gesetz Ihnen auch, einen rechnerischen Verlust zu nehmen, der Abschreibung genannt. Kongreß und die Reagan-Administration betroffen über das Wachstum der Steuerbefreiungsindustrie. Häufig kaufen Förderer und Spekulantn Eigentum, das nicht notwendigerweise eine gute Investition sein, aber erzeugen eine bedeutende Steuertilgung jedes Jahr. Diese Tilgungen genannt „Steuerbefreiungen.“ Als Kongreß das Steuerreformgesetz von 1986 verordnete, verursachte es ein neues Konzept, das genannt „passive Tätigkeiten.“ Obgleich der Primärfokus der passiven Tätigkeit, Steuerbefreiungsmißbrauch zu beschränken war, war der Nettoertrag eine drastische Auswirkung auf den durchschnittlichen immobilieninvestor. Passive Tätigkeitsregelungen sind kompliziert. Ist hier eine sehr kurze Zusammenfassung der passiven Tätigkeiten, während sie auf immobilienverhandlungen beziehen. Im August von 1993, änderte Kongreß das Gesetz für Berufsimmobilieninvestoren. Zu allen praktischen Zwecken fallen die meisten Investitionsimmobilienverhandlungen in die Kategorie „der passiven Tätigkeit.“ Allzu vereinfacht, bedeutet dieses, dass immobilienverluste nur verwendet werden können, um Einkommen von anderen immobilientätigkeiten zu versetzen. Vor dem 1986 Steuerreformgesetz in der Lage waren Sie, Ihre immobilienverluste von anderen Einkommensquellen, wie Löhnen und auf lagerdividenden abzuziehen. Jedoch anfangend 1987, diese Situation -- und das Gesetz -- geändert. Zu dieses komplizierte Gesetz vereinfachen lassen, uns vortäuschen, dass Sie zwei Wannen haben. Eine Wanne beschriftet „Einkunft aus Kapitalvermögengeneratoren (PIGs)“ und die andere Wanne beschriftet „passive Tätigkeitsverluste (PALs).“ Wenn Sie in eine immobilien-Investitionstätigkeit mit.einbezogen, eingesetzt alle Ihre Verluste in die Kamerad-Wanne t, und alle Ihre Gewinne eingesetzt in die SCHWEIN-Wanne t. Eine der Primärzielsetzungen jedes möglichen immobilieninvestors ist, viel Profit zu erzielen beim gleichzeitig nicht Müssen Steuer auf diesem Einkommen zahlen. Unter dem Steuerreformgesetz von 1986, können immobiliengewinne in der SCHWEIN-Wanne durch immobilienverluste in der Kamerad-Wanne nur versetzt werden. Es gibt Bestimmungen jedoch für die Verluste übertragen. Dieses gekennzeichnet als „Nettobetriebsverlust“ (NOL). Sie können Übertrag diese Verluste unbestimmt und können sie als Abzüge gegen Einkünfte aus Kapitalvermögen in den neueren Jahren benutzen. Unbenutzte Verluste erlaubt in voll, wenn der Steuerzahler die gesamten Zinsen am immobilien entledigt. Es gibt zwei Hauptausschlüsse von diesen passiven Tätigkeitsrichtlinien: - Unter bestimmten Umständen kann ein Steuerzahler in der Lage sein, bis $25.000.00 von passiven Mietverlusten von anderen (nicht-passiven) Tätigkeiten abzuziehen. Diese spezielle Richtlinie bekannt als die „Abgabenbefreiung $25.000.00.“
Um für diese Abgabenbefreiung zu qualifizieren, muss der Steuerzahler „an der Miettätigkeit aktiv teilnehmen“. Um ein aktiver Teilnehmer zu sein, erfordert dieses „ehrliche“ Teilnahme durch den eigentümer des Eigentums, wie Herstellung der Unternehmensentscheidungen, der genehmigenden neuen Pächter, anerkennend Reparaturen oder Schreiben der Überprüfungen. Jedoch ist die Abgabenbefreiung $25.000.00 nur auf Steuerzahler anwendbar, deren bereinigte Bruttoeinkunft (AGI) in irgendeinem steuerpflichtigen Jahr $100.000.00 oder kleiner ist. Wo AGI des Steuerzahlers $100.000.00 übersteigt, abgewickelt die $25.000.00 maximale Menge t; die $25.000 verringert durch 50 Prozent der Menge, durch die die bereinigte Bruttoeinkunft der Einzelperson $100.000.00 übersteigt. Das heißt, wenn AGI des Steuerzahlers $150.000.00 übersteigt, können passive Verluste nicht verwendet werden, um anderes Einkommen zu versetzen. Für verheiratete Steuerzahler, die getrennte Steuererklärungen archivieren und auseinander leben, bis können $12.500.00 von passiven Verlusten verwendet werden, um Einkommen, wieder mit dem gleichen Abwickeln zu versetzen anordnet. - Im August von 1993, reagierte Kongreß zum starken -- und vernehmbar -- Interessen von der immobilienindustrie und teilweise liberalisiert diesen Richtlinien in der Einnahme-Versöhnung-Tat von 1993. Jetzt wenn ein Steuerzahler materiell an den immobilientätigkeiten teilnehmen, erlaubt ihm oder sie, alle mögliche Verluste zu kompensieren, die gegen nicht-passives genommen, Einkommen (des non-real Zustandes), unabhängig davon das AGI.
Es gibt zwei wichtige Prüfungen, zum festzustellen, ob der Steuerzahler für diese liberalisierten Richtlinien geeignet ist. Zuerst müssen mehr als 50 Prozent der persönlichen Dienstleistungen des Steuerzahlers während des Steuerjahres im Realvermögenhandel oder -geschäft erbracht werden. Dieses gekennzeichnet als die Prüfung „der materiellen Teilnahme“. Zweitens muss der Steuerzahler mehr als 750 Stunden während des Steuerjahres aktiv arbeitend auf diesen immobiliengeschäften verbringen. Und das IRS gemacht es deutlich, dass der Steuerzahler die Miet- und Nichtmiete Tätigkeiten nicht kombinieren kann, zum der Prüfung der materiellen Teilnahme zufriedenzustellen. Jedoch fallen die meisten Investoren vermutlich noch unter die 1986 passiven Tätigkeitsrichtlinien. Sie sollten eine Kopie Tätigkeits-Verlust-Beschränkungen des IRS-Formular-erhalten 8582 der betitelten „passiven,“, die mit Ihrer Steuererklärung archiviert werden müssen, wenn Sie einen Verlust von den immobilientätigkeiten behaupten.
Sie sollten eine Kopie von IRS-Publikation 527 auch erhalten, betitelt „Wohnmieteigentum.“ Dieses ist auf dem Netz vorhanden (irs.gov; „mehr Formulare an klicken und Publications.") können Sie es vom IRS auch bestellen, indem Sie (800) 829-3676 benennen. Die Gesetze in Bezug auf Investorimmobilien sind kompliziert; ein korrektes Verständnis dieser passiven Tätigkeitsrichtlinien kann den Steuerzahler bereitstellen einige Steuersparungen, aber Sie sind Muss besprechen Ihre einzelne Situation mit Ihrem eigenen Steuerberater. |
