Gehäuse-Rechtsvertreter: Neu finanzieren oder verkaufen? durch Benny L. Kass
Frage: Ich möchte ein Haus kaufen, das diese meine Muttergesellschaft besitzen. Es hat eine Hypothek in der Menge von $250.000 und ist für $499.000 bewertet worden. Meine Muttergesellschaft wünschen $200.000 aus ihm heraus. Sollte ich fragen sie, das Geld neu zu finanzieren und zu erhalten, das sie und dann gerade ordnen das Haus in meinen Namen einsetzen wünschen? Oder sollte ich das Haus kaufen und ihnen das Geld geben? Ich möchte einen Zusatz auf das Eigentum setzen und möchte das Geld haben, zum dies zu tun, ohne heraus finanziell zu betonen. Antwort: Wir müssen dieses von zwei Gesichtspunkten analysieren: Sie und Ihre Muttergesellschaft. Ich weiß nicht, was Ihre Muttergesellschaft für das Eigentum zahlten, aber, wenn sie es für zwei aus heraus besessen und benutzt haben, fünf Jahre bevor Sie es kaufen, sind sie in der Lage, den gesamten Ausschluss up-to-$500,000 zu nehmen. Da der Preis, den Sie planen zu zahlen, nicht $500.000, es würde scheinen übersteigt, dass Ihre Muttergesellschaft keine Kapitalgewinnsteuer würden zahlen müssen. Wenn Ihre Muttergesellschaft das Eigentum neu finanzieren, wie können Sie sicher sein, dass sie die $200.0000 erhalten, die sie wünschen? Sie besitzen z.Z. $250.000, also bedeutet es, dass sie ein Neufinanzierungdarlehen in der Menge von $450.000 erhalten müssen, um diesen Geldbetrag herauszunehmen. Und selbst wenn ihre Gutschrift ursprüngliches reines ist, bezweifele ich, dass eine kreditgebende Stelle solch einem großem Darlehen zustimmen würde. Außerdem müssen Ihre Muttergesellschaft über eine Schenkungssteuer betroffen werden. Z.Z. gab jede Ihrer Muttergesellschaft geben Ihnen (steuerfreie) bis $12.000 pro Jahr. Jedoch wenn sie Sie geben, muss das Haus, das offenbar die freie Geschenkmenge und -sie übersteigt, feststellen, wie dieses auf ihre eigene Steuer und Finanzsituation sich stark auswirkt Wichtiger, wenn Ihre Muttergesellschaft Ihnen das Eigentum geben und Sie ordnen, den Titel zu haben, der in Ihren Namen gebracht wird, ist Ihre Basis zu den Steuerzwecken die Ihrer Muttergesellschaft. Vor uns annehmen lassen, dass Ihre Muttergesellschaft $200.000 für das Eigentum einigen Jahren zahlten, und bildete keine Verbesserungen. Ihre Basis im Eigentum ist $200.000. Wenn sie Ihnen das Haus geben, wird die Basis des Spenders (Ihre Muttergesellschaft) die Basis des Donee (d.h. Sie). Was tut dieses Mittel? Uns Sie sagen lassen sich entscheiden, im Eigentum zu leben. Sie zahlen $100.000 für einen neuen Zusatz zum Haus und bleiben dort für drei Jahre. Sie entscheiden dann, sich es für $700.000 zu verkaufen. Ihre Basis zu den Steuerzwecken ist $300.000 (die $200.000 von Ihren Muttergesellschaftn plus den Zusatz $100.000). Da Sie gelebt und das Eigentum für zwei aus den fünf Jahren heraus vor Verkauf besessen haben und weil Sie nicht geheiratet werden, sind Sie für den Ausschluss $250.000 des Gewinnes geeignet. Aber Ihr Profit ist $400.000 ($700.000 - $300.000). In meinem Beispiel müssen Sie dem IRS 15 Prozent auf den $150.000 des Profites zahlen, der über dem Ausschluss ist. Das kostet Ihnen $22.500, und Sie müssen auch den anwendbaren Zustand oder lokale die Kapitalgewinnsteuer zahlen. Die folgende Frage zum zu bitten ist, ob Sie für ein Darlehen qualifizieren können. Wenn ja meiner Meinung nach sind Sie besser gestellt Kaufen das Eigentum völlig von Ihren Muttergesellschaftn. Da es nicht ein betroffenes immobilienagent gibt, können Sie die 6-Prozent-Kommission abziehen, die normalerweise zum agent gehen würde, und sind noch, dafür zu sorgen, dass Ihre Muttergesellschaft ihre $200.000 erhalten. Ihr Preis würde in der Strecke $470.000 sein Jedoch setzt dieses notwendigerweise kein Geld in Ihre Hände für den Zusatz ein, den Sie errichten möchten. Uns andere versuchen so lassen Annäherung. Ihre Muttergesellschaft können ein Hauptstammaktiedarlehen in der Menge von $100.000 erreichen und setzen diese Fonds ein, um den Zusatz anzubringen, den Sie wünschen. Dann anstatt, $470.000 für das Haus zu zahlen unterzeichnen, würden Sie einen Vertrag für $570.000. Und das Annehmen, dass Sie ein Darlehen für diesen Kaufpreis, am Zahlungsausgleich erhalten können, die Hypothek und das Hauptstammaktiedarlehen ausgezahlt wird und Ihre Muttergesellschaft erhalten ihre $200.000. Dieses ist nur ein Beispiel für Ihre Betrachtung. Es gibt viele betrachtet zu werden Faktoren: - werden Sie im Eigentum leben, oder werden Sie es heraus mieten?
- können Sie die Hypothek dir leisten?
- benötigen Sie wirklich den neuen Zusatz jetzt?
Diese sind die Arten der Fragen, die Sie mit Ihren Finanz- und juristischen Beratern besprechen müssen. Aber das Endergebnis zum sich zu erinnern: ein Geschenk von Muttergesellschaft zu Kind ist nicht immer in den besten Interessen entweder der Muttergesellschafts oder des Kindes. |
