Gehäuse-Rechtsvertreter:

Gehäuse-Rechtsvertreter: Kaufendes Verfallserklärung-Eigentum ist riskantes Geschäft

durch Benny L. Kass

Antwort: Einige Leute konnten Sie anrufen die Söldner und versuchen, Mühen anderer Leute zu nutzen. Aber die Wirklichkeit der Situation ist die in vielen Fällen, waren die wirklichen Söldner die kreditgebenden Stellen, die den Verbrauchern, denen entweder sie nicht sich leisten könnte oder nicht die Bedingungen der Darlehen verstand oder beiden Darlehen aufnahmen.

Ein Haus an einem Verfallserklärungverkauf zu kaufen ist von den Risiken voll. Sie können viel Geld oben ausgeben beenden, das Ihre Heimarbeit, nur tut, um zu erfahren, dass in letzter Minute der Verfallserklärungverkauf annulliert wurde oder dass der Kreditnehmer Bankrotprotokoll archivierte, bevor der Verkauf stattfindet. Und selbst wenn der Verkauf fortfährt, können Sie nicht der erfolgreiche Bewerber sein. Sie müssen am Anfang wissen, dass es viele Berufskunden gibt, die die Spieler und den Prozess kennen, und sie sind häufig die, zum dieser Eigenschaften zu erhalten.

Die allererste Sache, die Sie tun müssen, ist, einen Rechtsanwalt einzustellen, der über immobilien nicht nur kenntnisreich ist, aber wer auch Erfahrung mit gerichtlichen Verfallserklärungen in der Jurisdiktion hat, in der das Eigentum lokalisiert wird. Es gibt verschiedene Landesgesetze und Anforderungen in den Vereinigten Staaten, also können Sie nicht auf Bücher und andere Publikationen bauen, die versuchen, den Verfallserklärungprozeß zu beschreiben.

Ihr Rechtsanwalt erklärt das Verfahren Ihnen und bestellt sofort eine Titelsuche auf dem Eigentum. Vermutlich hat die kreditgebende Stelle, die die gerichtliche Verfallserklärung einleitete, auch eine Titelsuche erhalten, weil kreditgebende Stellen angefordert werden, Nachricht eines Verfallserklärungverkaufs zu allen Personen (oder zu den Körperschaften) zur Verfügung zu stellen die Zinsen am Eigentum haben.

Aber im Allgemeinen, wird dieser Titelreport nicht mit Ihnen geteilt. Sie möchten alles über den Titel zum Eigentum, einschließlich solche Angelegenheiten wie wissen:

 

• wer besitzt das Eigentum? In wem Namen ist der Titel?

   

• wieviele Hypotheken existieren vom Grundbuch?

   

• gibt es irgendwelche Prozesse gegen den Haupteigentümer?

   

• gibt es irgendwelche archivierten Mechanikerpfänder auf Aufzeichnung?

Warum alles ist wichtiges dieses? Uns sagen lassen, dass das Haus einen Marktwert von $300.000 hat und es einen ersten Trust (Hypothek) in der Menge von $175.000 und einen zweiten Trust in der Menge von $100.000 gibt. Es ist wichtig, zu wissen, welche kreditgebende Stelle die gerichtliche Verfallserklärung eingeleitet hat.

Wenn es der erste Trusthalter war, dann durch Gesetz wird der zweite Trust weggewischt. Das bedeutet nicht, dass der Haupteigentümer nicht mehr Geld dem zweiten Trusthalter verdankt. Wenn dieser Trusthalter den Haupteigentümer ausüben möchte, muss er eine Klage bei Gericht archivieren; er kann nicht auf dem Eigentum präkludieren.

Im Verstand halten, der, wenn Sie Geld borgen, um ein Haus zu kaufen oder neu zu finanzieren, Sie zwei gesetzliche Dokumente unterzeichnen: (1) ein Eigenwechsel, hingegen der Kreditnehmer damit einverstanden ist, die kreditgebende Stelle gemäß den Ausdrücken dieses Dokuments zu zahlen, und (2) ein hypothekenähnliches Grundpfandrecht (alias die Hypothek) das das Dokument ist, das der kreditgebenden Stelle erlaubt, auf dem Eigentum zu präkludieren. Das hypothekenähnliche Grundpfandrecht wird unter dem Grundbuch in der Jurisdiktion notiert, in der das Eigentum lokalisiert wird.

Einerseits wenn der zweite Trusthalter beginnt zu präkludieren, muss es die erste Trustkreditgebende stelle formal mitteilen, die dann eine Gelegenheit hat, sich zu schützen. In einigen Fällen kann diese erste Trustkreditgebende stelle vermitteln, um den zweiten Trust zu kaufen -- normalerweise an einem Rabatt, weil die zweite kreditgebende Stelle glücklich ist, sein Geld schnell zu erhalten -- und dann kann der erste Trusthalter seine eigene gerichtliche Verfallserklärung beginnen.

Dieses klingt schwierig und es ist -- besonders für Anfänger im immobilien.

Während Ihr Rechtsanwalt eine Titelsuche erhält, sollten Sie Vorkehrungen treffen, um das Eigentum zu kontrollieren. Warum lässt der eigentümer es zur gerichtlichen Verfallserklärung gehen? Ist das Haus in solchem schlechten Zustand, dass der eigentümer nicht imstande ist, ihn zu verkaufen? Die meisten Haupteigentümer wünschen ihr Haus nicht auf präkludiert werden, weil es erheblich ihre Bonität jahrelang auswirkt. Keine kreditgebende Stelle möchte ein neues Darlehen aufnehmen einem Kreditnehmer, der eine gerichtliche Verfallserklärung auf seiner/Kreditauskunft hat.

Dementsprechend versuchen viele Haupteigentümer, die mit der Drohung der gerichtlicher Verfallserklärung gegenübergestellt werden, das Haus zu verkaufen -- sogar an einem Rabatt -- eher, als gerichtliche Verfallserklärung gegenüberstellen müssen. Sie sollten versuchen, mit dem Haupteigentümer zu sprechen und sehen, wenn Sie über ein Abkommen verhandeln können, hingegen Sie das Haus direkt kaufen können und folglich jeder gerichtliche Verfallserklärung vermeidet.

Dies heißt, dass Sie den zutreffenden Wert des Eigentums kennen müssen, und wird auch einen einleitenden Kreditbewilligungsbuchstaben von einem Hypothekengeldgeber im Vorsprung vor allen möglichen Diskussionen erreichen müssen, die Sie mit dem Haupteigentümer haben. Sie müssen auch den genauen Geldbetrag kennen, den die kreditgebende Stelle fordert, um den Prozess zu stoppen. Häufig ist dieses schwierig zu erreichen, weil Rechtsanwälte irgendeiner kreditgebender Stelle widerstrebend sind, Sie mit der kompletten Subventionmenge zu versehen, die den Saldo des hervorragenden Darlehens, die späten Gebühren, die Rechtsanwaltsgebühren und die Verfallserklärungkosten umfaßt.

Wenn Sie den Haupteigentümer überzeugen können, einen Vertrag zu unterzeichnen, um Sie zu verkaufen das Haus, sollte dieser Vertrag auf Ihrer Fähigkeit abhängig sein, zum Schließen zu gehen, bevor das Haus auf präkludiert wird. Sie sollten dem Haupteigentümer kein Geld geben; Ihre Bietungsgarantieeinlage wird von Ihrem Rechtsanwalt in einer Übertragungsurkunderechnung gehalten.

Sie oder Ihr Rechtsanwalt sollten der kreditgebenden Stelle (oder mit seinem Rechtsanwalt) sofort in Verbindung treten um sie des Kaufvertrags zu beraten. Sie sollten schriftliche Bestätigung erhalten, dass die gerichtliche Verfallserklärung hinausgeschoben wird, um Ihnen Zeit zu geben, zum Zahlungsausgleich auf dem Eigentum zu gehen.

Es sollte notiert, dass, sobald der Verfallserklärungprozeß angefangen hat, Sie sehr wenig Zeit haben, in der die ganze Ihre Heimarbeit tun. Die meisten gesetzmäßigen kreditgebenden Stellen nicht überhaupt beginnen zu präkludieren, bis sie Vermittlungen mit dem Eigenheimkäufer auf Wahlen kurz der gerichtlicher Verfallserklärung erschöpft haben.

Die kreditgebende Stelle legt eine Nachricht der gerichtlicher Verfallserklärung in eine Lokalzeitung. Sie und Ihr Rechtsanwalt sollten die Reklameanzeige sehr sorgfältig lesen. Wann und wo findet die gerichtliche Verfallserklärung statt? Häufig kann der Prozess weniger als 10-15 Minuten nehmen, und wenn Sie spät sind, verlieren Sie heraus.

Gibt es irgendwelche Bedingungen oder Beschränkungen, die in die Anzeige gelegt werden? Nimmt der erfolgreiche Bewerber abhängig von irgendwelchen hervorragenden Pfändern oder Verpflichtungen?

Jetzt ist es Verfallserklärungtag. Sie sollten zum Büro des Auktionators gehen (in einigen Jurisdiktionen findet es auf den Schritten des lokalen Gerichtes) statt und hören sorgfältig zu den bietenden Anweisungen. Manchmal werden neue Bedingungen zu der Zeit der Auktion vorgestellt, und diese Ausdrücke können möglicherweise nicht zu Ihnen zufrieden stellend sein.

Sie sind der erfolgreiche Bewerber und müssen mit dem Auktionator eine gutgläubige Einlage bekannt geben, die verfallen wird, wenn Sie nicht sofort schließen -- normalerweise innerhalb 30 Tage nach den Auktionverkauf.

Glückwünsche sind nicht noch im Auftrag. Zogen Sie in Erwägung, die Tatsache, dass die gegenwärtigen eigentümer noch im Eigentum sind und Sie vermutlich sie passende Hauswirt-Pächter vor Gericht bringen und suchen muss, um sie zu exmittieren? Dieses kann ein teures, Zeit raubendes Projekt sein, das in Ihrem Planungsetat erklärt werden muss.

Kaufendes Eigentum an einem Verfallserklärungverkauf ist nicht für jeder. Es kann teuer, Zeit raubend und enttäuschend sein. Diese Frage immer sich stellen: wenn dieses so ziemlich viel ist, warum kommt es nur meine Weise?