Gehäuse-Rechtsvertreter:

Gehäuse-Rechtsvertreter: Einen zweiten Trust zurücknehmen

durch Benny L. Kass

Wir sind bereit, eine Nachgangshypothek für den Unterschied von $35.000 zurückzunehmen. Was sind das Pro - und - Betrug des Handelns dies?

Antwort: Kreative Finanzierung hat zum immobilienmarkt zurückgegangen. Verkäufer fangen an, zu erkennen, dass es jetzt der Markt eines „Kunden ist,“ und zwecks einen Verkauf zu bilden muss attraktiven Nutzen zur Verfügung stellen, um Kunden in das Darstellen eines Kaufvertrages anzuziehen und zu verleiten.

Einige Verkäufer bieten freie PlasmaFernseher an; andere versehen Mietautos mit ein oder zwei Jahren mieten frei. Und einige Verkäufer betrachten Finanzanreize -- ein von dem ein zweiter Trust „der Zurücknahme“ ist.

Wenn Sie Geld borgen, um ein Haus zu kaufen, um zu versichern, dass die kreditgebende Stelle schließlich zahlend erhält, unterzeichnet der Kunde/der Kreditnehmer ein Eigenwechsel und ein hypothekenähnliches Grundpfandrecht.

Das Eigenwechsel ist ein gesetzliches Dokument, das sagt: „Ich, der Kreditnehmer, Versprechung, die Dollar der kreditgebenden Stelle XX zu zahlen, passend und zahlbar in der y-Zahl von Jahren. Ich zahle dieses Geld in den gleichen Monatsratenzahlungen von ZZ, mit einem Zinssatz der AA-Prozente pro Jahr.“

Wenn der Kreditnehmer nicht zahlt, kann die kreditgebende Stelle Klage im passenden Gericht archivieren und ein Urteil gegen diese Person erhalten. Dann muss die kreditgebende Stelle feststellen, welche Aktiva der Kreditnehmer hat, herausfinden, wo sie sind, und dann versuchen, jene Aktiva anzubringen, die auf dem Gericht bestellten Urteil basieren.

Dieser kann ein lästiger Prozess sein. Und wenn der Kreditnehmer kein Geld hat, ist es ein vergebliches -- und teuer -- Bemühung. Ich erkläre häufig meinen Klienten, die „es keine Registrierkasse an der Rückseite des Gerichtes gibt; das Sammeln auf einem Urteil kann möglicherweise nicht erfolgreich sein.“

Dementsprechend die Investition der kreditgebenden Stelle weiter zu schützen, unterzeichnet der Kreditnehmer auch ein hypothekenähnliches Grundpfandrecht. Dieses ist ein gesetzliches Dokument, hingegen der Ausgangseigentümer ein Dokument unterzeichnet, dem technisch (und in einigen Zuständen erlaubterweise) das Haus des Kreditnehmers auf einen Verwalter bringt, der von der kreditgebenden Stelle vorgewählt worden ist. Dieses Dokument wird unter dem Grundbuch, in dem das Eigentum lokalisiert wird notiert, um die ganze Welt auf Nachricht zu setzen, dass Titel zum Haus abhängig von diesem hypothekenähnlichen Grundpfandrecht ist.

Wenn der Kunde die Monatszahlungen leistet und nicht anders in der Zahlungseinstellung ist, wenn das Darlehen innen voll ausgezahlt wird, wird das hypothekenähnliche Grundpfandrecht vom Grundbuch freigegeben. Jedoch wenn der Kunde straffällig ist, hat der Verwalter die Ermächtigung, zum des Hauses an einem Auktionverfallserklärungverkauf zu verkaufen. Jeder Zustand hat verschiedene Richtlinien und Verfahren über, wie gerichtliche Verfallserklärungen stattzufinden sind, und Sie sollten Ihren lokalen Rechtsanwalt für weitere Einzelheiten konsultieren.

In den zugelassenen Ausdrücken ist ein hypothekenähnliches Grundpfandrecht eine Bewilligung vom Haupteigentümer zum Verwalter und gibt ihn/sie die „Energie“, das Haus zu verkaufen.

Einige Zustände verwenden noch Hypotheken, das in Wirklichkeit eine kreditgebende Stelle mit der gleichen Sicherheit versieht, wie die Treuhandurkunde tut. Der grundlegende Unterschied jedoch zwischen einem hypothekenähnlichen Grundpfandrecht und einer Hypothek ist, dass, wo es eine Hypothek gibt, die kreditgebende Stelle zum Gericht gehen muss, einen Verkauf zu zwingen. So ziehen die meisten kreditgebenden Stellen es vor, hypothekenähnliche Grundpfandrechte zu verwenden, da der Verfallserklärungprozeß einfacher weniger teuer ist, und schneller.

Sie werden vorbereitet, einem möglichen Kunden ein zweites hypothekenähnliches Grundpfandrecht in der Menge von $35.000 anzubieten. Ich nenne dieses einen „zweiten Trust“, weil Ihr Kunde einen ersten Trust von einer Handelskreditgebenden stelle erhält. In den einfachen Ausdrücken wird Ihr Trustdokument auf dem Grundbuch nach dem ersten Trust notiert und ist folglich in der zweiten Platzposition.

Es gibt einige Vorteile zu dieser Annäherung:

 

• Sie unterstützen den Kunden beim Gehen zum Zahlungsausgleich, weil he/she nicht mit allem aufkommen muss, das zusätzlicher Barbestand;

   

• Sie können Ihren Zinssatz niedriger einstellen, als der Kunde auf dem freien Markt erhalten kann;

   

• Sie können (nicht vermeiden) einen Teil jeder Kapitalgewinnsteuer aufschieben, den Sie zahlen anders müssen konnten, wenn das Eigentum für allen Barbestand verkaufte. Sie sollten die Steuervorteile mit Ihren Finanzberatern besprechen.

Jedoch gibt es auch einen wichtigen negativen zu betrachten Faktor. Wenn der erste Trust in Zahlungseinstellung einsteigt und diese kreditgebende Stelle auf dem Eigentum präkludiert, wird Ihr zweiter Trust weggewischt. Die erste Trustkreditgebende stelle muss Sie beraten, dass vom schwebenden Verfallserklärungverkauf, aber weil diese kreditgebende Stelle in der ersten Platzposition ist, Ihre Sicherheit im Haus nicht geschützt wird. Sie können den Kreditnehmer noch klagen, der auf dem Eigenwechsel basiert, das unterzeichnet wurde, aber, wie oben besprochen, das eine unbrauchbare Bemühung sein kann, wenn der Kreditnehmer kein Geld hat.

Das Endergebnis: einen zweiten Trust zurückzunehmen ist zweifellos One-way der Anziehung der möglichen Kunden, aber es gibt Risiken. Es gibt absolut keine Garantie, dass Ihre $35.000 vollständig geschützt werden.

Wenn Sie nicht eine Hypothek momentan auf Ihrem Haus haben oder es dort ein kleiner hervorragender Betrag ist, den Sie weg zahlen können, können Sie einen ersten, Trust in einer Menge ohne mehr als 90 Prozent des Kaufpreises zurückzunehmen erwägen wünschen -- d.h. muss der Kunde Ihnen mindestens 10 Prozent unten geben. Der ist sogar ein attraktiverer Anreiz für mögliche Kunden.

Ich möchte auch zu Ihrem Interesse über die Rolle des Abschätzers Stellung nehmen. Sie schlagen vor, dass Ihr Haus mehr mit einer „auf Aufstellungsort“ bewerten kann Kontrolle Ihres Hauses. Es ist mein Verständnis, dass alle Berufsabschätzer in das Haus persönlich einsteigen müssen, das sie bewerten, damit eine genaue Abbildung des Zustandes des gesamten Hauses zu erhalten. Vergleichbar nützlich und wichtig sein, aber sie tun nicht -- und nicht können -- den Ort einer tatsächlichen Kontrolle nehmen.