Gehäuse-Rechtsvertreter: Wenn Ihr Verkäufer liegt durch Benny L. Kass
Frage: Vor gerade ungefähr einem Jahr, kauften wir eine zweistöckige Virginia-Stadtwohnung mit einem Keller. Ein paar Wochen später, holte Hurrikan Charley starken Regen und unser Keller überschwemmte und unser Patio vereinigte. Wir riefen die vorhergehenden eigentümer an, um uns nach der Sumpfpumpe zu erkundigen, und sie kamen vorbei und waren sehr nützlich. Sie auch erklärten uns, dass in den vielen Jahren sie das Eigentum besassen, dort waren nie jede mögliche Überschwemmung. Gut entdeckten wir, dass sie zu uns lagen und dass sie einige Episoden der Überschwemmung hatten -- beide innerhalb und außerhalb des Hauses. Unsere Nachbarn berieten uns, dass von diesen Tatsachen und einige Fremdfirmen, die wir einstellten, bestätigte, dass vieles dafür der letzten Überschwemmung sprach. Sollten die eigentümer das Problem zu uns bekannt gemacht haben, als sie unser Angebot annahmen, um zu kaufen? Gibt es irgendein Rechtsmittel? Antwort: In vielen Zuständen erfordert das Gesetz einen Haupteigentümer, Probleme oder einzigartige Umstände innerhalb ihres Hauses bekanntzumachen, wenn sie bei dem Verkauf sind. Im Bezirk Columbia z.B. muss ein Verkäufer alle bekannten Defekte bekanntmachen. In Maryland und in Virginia jedoch hat ein Verkäufer die Wahl entweder der Bekanntmachung all dieser Defekte oder des Verzicht leistens, um freizugeben. Entsprechend dem Virginia-Code kann ein Verkäufer mögliche Käufer mit versehen: eine Wohneigentumverzichtaussage in einer Form stellte vom immobilien-Vorstand zur Verfügung, der angibt, dass der eigentümer keine Darstellungen oder Garantien hinsichtlich der Bedingung des Realvermögens oder aller möglicher Verbesserungen darauf bildet und dass der Käufer das Realvermögen „empfangen wird, wie ist,“ das heißt, mit allen Defekten, die existieren können wenn überhaupt ausgenommen, wie anders zur Verfügung gestellt im immobilienkaufvertrag So ist die Frage: welches Freigabenformular empfingen Sie? War es eine volle Freigabe der bekannten Defekte oder gerade des Verzichtes? Erreichten Sie eine Hauptkontrolle und wenn so das Wasserproblem war, das von Ihrem Prüfer entdeckt wurde? Diese Wasser-in-dkeller Kästen sind sehr unangenehm. Selbst wenn Sie einen guten Fall haben, wünschen viele Rechtsanwälte gerade nicht auf solch einer Angelegenheit nehmen -- unabhängig davon, ob eine Gebühr erhoben wird oder der Fall wird auf einer Erfolgshonorarbasis behandelt. Der Grund ist, dass es viel Forschung gibt -- und viel Beweis -- das ist erforderlich, solch einen Fall zu gewinnen. Sie sind die steigernde Tatsache -- die Belastung ist auf dem Haupteigentümer zu zuerst prüfen, dass der Verkäufer das Problem berücksichtigte. Wenn Sie über dieser Hürde erhalten können, muss der Kunde zur Zufriedenheit eines Richters dann zeigen, dass der Verkäufer eine Rechtsverpflichtung hatte, diese Tatsachen bekanntzumachen. Schließlich muss der Kunde genügenden Beweis von Schäden produzieren -- welche Mittel, die Fremdfirmen erhalten, hinsichtlich der Reparaturkosten bei Gericht zu bezeugen. Viele Fremdfirmen sind gerade nicht bereit, zu sein Zeugen in einem gerichtlichen Kampf, unabhängig davon, wie viel sie zahlend sind. Sie ein Rechtsmittel haben, aber ist kann er wert die Bemühung? Haben Sie mindestens zwei Schätzungen vom zuverlässigen, genehmigten Hauptverbesserungs-Fremdfirmadarstellen erhalten, was es kostet, um Ihre Wasserprobleme zu regeln oder zu beheben? Rechtsstreit ist Zeit raubend und teuer. Viele Haupteigentümer entscheiden gerade, sich dieses zu einer schlechten Erfahrung weg zu kreuzen und für die Reparaturkosten gerade zu zahlen, ohne zu prozessieren. Schliesslich wenn die korrektive Arbeit $6.000 kostet, möchten Sie zweifellos nicht $10.000 (oder mehr) in den Gerichtskosten zahlen, um ein Urteil gegen Ihre vorhergehenden Verkäufer zu erhalten. Im Verstand halten, dass unsere Gerichte der amerikanischen Richtlinie von Gerichtskosten folgen: in Ermangelung einer Satzung (wie ein Verbraucherschutzgesetz) oder einer Bestimmung in einem Vertrag oder in einem Leasing, zahlt jede Seite sein/eigene Gerichtskosten. In England zahlt die Schlusse Partei den maßgeblichen Rechtsanwälten der Partei Gebühren im Allgemeinen. Ihr Kaufvertrag kann eine Bestimmung für Gerichtskosten enthalten, aber es gibt noch keine Garantie, dass Sie vorherrschen, oder dass ein Richter Ihnen ein Urteil zuspricht, das Vergütung jener Gebühren umfaßt. Schließlich erkläre ich häufig Leuten, die „es gibt keine Registrierkasse an der Rückseite des Gerichtes.“ Wenn sogar Sie ein Urteil erhalten, es keine Garantie gibt, dass Sie in der Lage sind, von Ihren Verkäufern zu sammeln. Die Moral dieser Geschichte ist, ein Haus gänzlich zu kontrollieren, bevor Sie zum Zahlungsausgleich gehen. Eine „Hauptkontrollenmöglichkeit“ in Ihrem Kaufvertrag aufnehmen, und nicht auf jedermann hören, das Ihnen erklärt, dass Sie das Eigentum verlieren, wenn Sie solch eine Möglichkeit verlangen. In Ihrem Fall können Sie ein Hilfsmittel gegen Ihre Verkäufer haben, aber ich bin nicht sicher, dass es wert ist, die Angelegenheit zum Gericht vollständig auszuüben. Am allerwenigsten sobald Sie eine Schätzung für das Reparieren der Angelegenheit erhalten, sollten Sie (oder Ihr Rechtsanwalt) einen Brief schicken Ihren Verkäufern. Erklären, dass sie Sie irreführen und dass Sie Beweis haben, dass sie gut das Überschwemmungproblem berücksichtigten, bevor sie Ihren Vertrag unterzeichneten. Erklären ihnen, dass Sie es vorziehen würden nicht zu prozessieren, und fragen sie, mindestens Hälfte der Reparaturschätzung beizutragen. Ich weiß nicht, was sie tun, aber es ist zweifellos die Bemühung wert -- und ist offenbar preiswerter als Rechtsstreit. |
