Gehäuse-Rechtsvertreter: Der Morast benannte quadratische Gesamtlänge durch Benny L. Kass
Frage: Wir sind unter dem Vertrag, zum einer im Stadtzentrum gelegenen eigentumswohnungmaßeinheit zu kaufen. Dieses ist eine Weiterverkaufsituation. Das immobilienagent des Verkäufers hat die Maßeinheit dargestellt, um 860 Quadratfuß zu enthalten. Jedoch als meine Frau und ich physikalisch die Wohnung maßen, können wir mit 830 Quadratfuß nur aufkommen. Gibt es eine formale Produktionsmethode diese Maße? Offensichtlich möchten wir nicht für mehr, als zahlen wir wirklich erhalten. Antwort: Es gibt einen alten Ausdruck, der, wenn es zwei Rechtsanwälte gibt, dort drei Meinungen ist. Im immobilien wenn Sie versuchen, quadratische Gesamtlänge zu analysieren, können Sie vier oder fünf Meinungen wirklich erhalten. Messende quadratische Gesamtlänge ist ein heiß debattiertes Thema geworden, zu dem es keine reale Antwort gibt. Obgleich es Industriestandards gibt, wenn man einzelne Familienhäuser misst und Büro und Wohnanlagen (die häufig irgendwie ignoriert werden), zum Besten meines Wissens, gibt es keine solchen Industriestandards für messende eigentumswohnung- und genossenschaftwohnungen. Das American National Standards Institute (ANSI) hat ein betiteltes Dokument, „quadratische Gesamtlänge - Methode für die Berechnung“ veröffentlicht (ANSI Z765-2003). Jedoch trifft es nur auf einzelne Familienhäuser zu. Für angebrachte Eigenschaften (wie Stadthäuser -- welches wir pflegten, um zu nennen „Reihenhäuser), maßen ANSI-Zustände, die „die fertige quadratische Gesamtlänge jedes Niveaus ist, die Summe der fertigen Bereiche auf diesem Niveau auf Fußbodenniveau zu den fertigen außenoberflächen der äußeren Wand oder von den Mittellinien zwischen Häusern, gegebenenfalls.“ Die Wörter „Äußeres“ oder „Mittellinien notiert.“ In einer eigentumswohnungmaßeinheit jedoch erklären Entwicklerrechtsanwälte, die die gesetzlichen Dokumente erstellen, mir, dass sie versuchen, den Ingenieur zu erhalten, der die Maße vorbereitet, um den Maßeinheitsgrenzen wie zu folgen, werden buchstabiert heraus in jenen Dokumenten. In einem eigentumswohnung gibt es zwei wichtige zugelassene Aufzeichnungen: die Anmeldung und die Verordnungen. Das ehemalige verursacht das eigentumswohnung und enthält Grundmodelle, einschließlich eine Definition der Maßeinheiten, der allgemeinen Elemente und der begrenzten allgemeinen Elemente. Ist hier ein Beispiel einer Definition einer Maßeinheit von einer lokalen Bezirk Columbia-Anmeldung: Jede eigentumswohnung-Maßeinheit umfaßt den horizontalen Raum zwischen der Maßeinheitsseite der Außenwände des Gebäudes und der fertigen Wände, welche die Maßeinheit von den Fluren, Treppe und trennen, wo anwendbar, zur Oberfläche der fertigen Wände jener Innenwände, die eine Maßeinheit von einer anderen Maßeinheit trennen. Jede eigentumswohnung-Maßeinheit umfaßt auch den vertikalen Raum, der von der gemessen wird (Oberteil) Oberfläche des Subfloorings zur fertigen (herausgestellten) Oberfläche des Plafonds solcher Maßeinheit. Notiert, dass dieses nur auf das Innere der Maßeinheit verweist. Meiner Meinung nach ist das, wie quadratische Gesamtlänge des eigentumswohnung gemessen werden sollte. Jedoch haben viele Entwickler entschieden, zu gehen das ANSI verlegen -- nämlich, messend von der Mittellinie der Wände zwischen den Maßeinheiten. Wenn z.B. die äußere Wand 12 Zoll stark ist, die mindestens Hälfte ein Fuß mehr dem Gesamtbereich hinzufügen würden. Ein berechnet quadratische Gesamtlänge, indem es die Länge eines Raumes mit seiner Breite multipliziert. So enthält ein Raum, der 12x18 ist, 216 Quadratfuß. Jedoch wenn Sie die 6 Zoll unserem Beispiel hinzufügen, erhalten Sie ein wenig mehr als 231 Quadratfuß -- aber verwendbarerer (bewohnbarer) Raum in Ihrer Maßeinheit. Warum möchten Entwickler die quadratische Gesamtlänge erhöhen? Es gibt zwei Gründe: Zuerst weil zu viele möglichen Eigenheimkäufer „buchstäblich oben gehangen“ am Platz sind, erhalten sie, using die „Mittellinien“ Annäherung bilden offenbar die Maßeinheit attraktiver. Zweitens verringert das Addieren mehr Raumes die Kosten „pro Quadratfuß,“, die noch eine Angelegenheit von Hauptbedeutung zu einigen Verbrauchern ist. In unserem Beispiel wenn der Stückpreis $400.000 ist, stimmt 830 Quadratfuß mit $481.93 pro Quadratfuß überein, während die Mittellinienannäherung dieser Zahl bis $465.11 ein Fuß ($400.000 ÷ 860) senkt. Ein Rechtsanwalt des eigentumswohnungentwicklers von der Westküste erklärte mir, dass vor kurzem er um die mögliche Haftung für das Verfälschen des Maßeinheitsbereichs und die Verletzung von eigentumswohnungtat seines Zustandes sich sorgt. Diese Tat -- welches den Gesetzen in vielen Zuständen ähnlich ist (und im Bezirk Columbia) erfordert dass der Anmeldungzustand der ungefähre Bereich der Maßeinheit. Nach Ansicht dieses Rechtsanwalts „dieses deutet zu mir an, dass das Feldmesser entsprechend den Grenzen messen sollte. In „Wände, Fußböden und Plafond“ eigentumswohnung, diese Richtlinie sollten ausschließlich der Stärke der Wände und des Ausschließens der begrenzten allgemeinen Elemente wie Patios, Speicherbereiche und Garagen bedeuten.“ Tut dieses Mittel, dass die Entwickler an Verdrehung teilnehmen? Für die große Mehrheit der Entwickler, denke ich nicht, der der Fall ist. Es gibt keinen Uniformstandard für messende eigentumswohnungmaßeinheiten. Wenn der Entwickler -- und sein Ingenieur, der physikalisch das Messen tut -- entscheidet sich, die Standards für einzelne Familienheime zu verwenden, solange diese Methode völlig zu den möglichen Verbrauchern bekannt gemacht wird, die tadellos zugelassen ist. Ein Abschätzer erklärte mir, dass der im l970, als der eigentumswohnungmarkt begann, hier in Washington oben zu erhitzen, die meisten Entwickler die Mittellinienannäherung verwendete. Der Abschätzer benennt diese „Mittlerwand Mittlerwand“. Jedoch in den letzten Jahren hat dieses sich verschoben auf, was er die „Farbe-zufarbe“ Annäherung nennt, die genauer den zutreffenden verwendbaren Nettoraum innerhalb der Wohnung reflektiert. Die älteren eigentumswohnungmaßeinheiten fahren fort, das Problem zu verewigen, das Sie gegenüberstellen. Sobald die quadratische Gesamtlänge festgestellt worden ist, wird sie buchstäblich „geschnitzt im Stein.“ Verkäufer offensichtlich möchten den besten Preis für ihre Maßeinheit erhalten und sind widerstrebend, die quadratische Gesamtlänge zu senken, die mit ihrer Maßeinheit für einige Jahre gewesen ist. Immobilienvermittler beruhen auf dem gedruckten Material und den Informationen in den historischen gesetzlichen Dokumenten, von denen die Bereichsinformationen häufig ein Fach sind. Und der kreditgebenden Stelle und ihre Schätzungen bevorzugen noch die frühere Mittlerwand zur Mittlerwand Annäherung. Jedoch beriet dieser Abschätzer mich, dass, obgleich er die angegebenen Informationen verwendet, wenn er seinen Report vorbereitet, er auch seine eigenen Maße tut. Wenn er entdeckt, dass die Schätzungen, die entweder vom Verkäufer oder vom immobilienagent eingereicht werden, nicht die selben sind, notiert er dieses als Fußnote zu seinem Schätzungsreport. Wie Sie sehen können, ist dieses ein dorniger und komplizierter Bereich. Jedoch unterscheidet es wirklich, was die quadratische Gesamtlänge ist? Sind Sie mit der Maßeinheit glücklich? Fühlen sich Sie mit dem Preis wohl? Haben Sie sichergestellt, dass Ihre Möbel in die neue Wohnung passen? Ich glaube, dass zu viel Nachdruck auf quadratische Gesamtlänge gelegt wird, da er aber ein kleiner Aspekt des Kaufs einer eigentumswohnungmaßeinheit ist -- ob er von einem Entwickler oder von einem Weiterverkauf neu ist. Jedoch da dieses ein Hot-button geworden ist, und extrem umstrittenes Problem, dränge ich stark auf die immobiliengemeinschaft, auf einen Uniformstandard zu drängen. Es gibt solch einen Standard für einzelne Familienheime und Industrieimmobilien. Warum werden eigentumswohnung ignoriert? | 
