Gehäuse-Rechtsvertreter:

Gehäuse-Rechtsvertreter: Wie-Freundlicher steiferer Austausch

durch Benny L. Kass

Ich bin stolz, Steuern in den Vereinigten Staaten zu zahlen. Die einzige Sache ist - ich könnte gerade sein, wie stolz für Hälfte Geld.
-- Arthur Godfrey

Bevor wir an das Thema dieser Spalte gelangen, gibt es einen Nachrichtenblitz vom IRS.

Entsprechend einem IRS-Pressekommuniqué haben alle Steuerzahler über diesem Land bis das am Dienstag, den 17. April 2007, zum ihrer Steuererklärungen zu archivieren. 15. April -- der traditionelle Steuertag -- Fälle an einem Sonntag und am 17. April ist Emanzipation-Tag -- welches ein gesetzlicher Feiertag im Bezirk Columbia ist.

So ist der IRS-Archivierungsstichtag um zwei Tage verlängert worden.

Aber nicht zögern, besonders wenn Sie planen, eine Rückerstattung von der Regierung zu empfangen.

Jetzt zurück zu dem Thema dieser Spalte.

Sie besitzen ein einzelnes Familienhaus, das Sie für einige Jahre gemietet haben. Sie kauften es für $75.000, als Sie und Ihr Gatte gerade heirateten, aber während Ihre Familie wuchs, dass Haus gerade zu klein war. Anstatt zu verkaufen entschieden Sie, es heraus zu mieten.

Jetzt ist es $700.000. Die Pächter sind heraus umgezogen und Sie glauben nicht, dass das Eigentum erheblich viel mehr schätzt. Sie sind von Ihrem Steuerbuchhalter beraten worden, dass Sie $150.000 in der Bundes- und Landeshauptstadtgewinnsteuer soviel wie zahlen müssen können.

Was sollten Sie tun?

Eine Wahl selbstverständlich ist, das Eigentum zu verkaufen, zahlt die Steuer und steckt den Rest der Verkaufserträge ein. Vor schliesslich trafen Sie eine gute Entscheidung Jahren und das Eigentum offenbar mieten zahlte sich stattlich für Sie aus.

Eine andere Wahl ist, zurück finanzieren zu nehmen, hingegen Sie Ihren Kunden das Geld verleihen. Der Kunde unterzeichnet ein Eigenwechsel und sichert das Haus mit einem hypothekenähnlichen Grundpfandrecht. Dieses bekannt als Ratenzahlungsverkauf und wird Ihnen erlauben, die Steuerzahlungen in dem Leben des Darlehens heraus zu verbreiten. Aber schließlich müssen Sie die Steuer zahlen.

Es gibt eine andere Alternative, nämlich ein wie-freundlicher Austausch unter Abschnitt 1031 des Staatseinkünfte-Codes. Dieses gekennzeichnet allgemein als ein „steiferer Austausch,“ genannt nach Herrn Starker, dessen Prozess die Gültigkeit dieser Verhandlungen bestätigte.

Wenn Sie einen korrekten Austausch tun, müssen Sie Kapitalgewinnsteuer auf dem Eigentum nicht zahlen, das Sie verkauft haben -- welches das „abgetretene Eigentum“ genannt wird. Stattdessen wird die Besteuerungsgrundlage Ihres ehemaligen Eigentums die Besteuerungsgrundlage des neuen Eigentums -- welches als das „Wiedereinbaueigentum“ bekannt.

Das heißt, wenn die Basis des abgetretenen Eigentums $75.000 ist, obwohl das abgetretene Eigentum Ihnen eine Million Dollar kosten kann, wird die Basis dieses Eigentums $75.000.

Die Theorie hinter dem Austausch 1031 ist einfach: sie regt Leute an, Investitionseigentum zu verbessern, damit Gelder, die anders zum IRS gehen würden, anstatt in das neue Investitionseigentum reinvestiert sind. Aber, weil die Basis die selbe bleibt, wenn das Wiedereinbaueigentum schließlich (verkauft wird und nicht in noch einen Austausch 1031), dann mit einbezogen, ist die volle Kapitalgewinnsteuer zahlend.

Es gibt einige wichtige Richtlinien:

Zuerst müssen abgetreten und das Wiedereinbaueigentum zu den Investitionszwecken gehalten werden.

Zweitens müssen die Eigenschaften „wie-freundlich sein.“ Dieses ist ein sehr ausgedehntes Konzept. Ein einzelnes Familienhaus kann gegen Ackerland ausgetauscht werden; eine eigentumswohnungmaßeinheit für ein Bürohaus oder eine Wohnanlage für ein Bürohaus.

Drittens muss der Kaufpreis des Wiedereinbaueigentums als dem Verkaufspreis des abgetretenen Eigentums gleich oder grösser sein. Andernfalls muss eine Steuer auf dem Unterschied zahlend sein; dieses gekennzeichnet als „Aufladung.“

Viertens kann der Austauscher Zugang nicht haben -- für sogar eine Minute -- zu den Verkäufen geht vom abgetretenen Eigentum über. Diese Fonds müssen in Übertragungsurkunde mit einem qualifizierten Vermittler einsteigen. Zur Qualität können diese Person oder Firma nicht mit dem Steuerzahler zusammenhängen oder ein agent des Steuerzahlers für die vorhergehenden zwei Jahre gewesen werden. Z.B. wenn der Steuerzahler ihren Rechtsanwalt für Gerichtsdienste (anders als für den Austausch 1031), es sei denn zwei Jahre abgelaufen sind, dieser Rechtsanwalt kann nicht der Vermittler oder der Übertragungsurkundeagent sein verwendete.

Fünftens gibt es vorgeschriebene Zeitbeschränkungen, die heraus im Gesetz buchstabiert werden. Sie haben 45 Tage vom Datum, welches das abgetretene Eigentum in welchem schloß, um zum Vermittler das Wiedereinbaueigentum zu kennzeichnen. Dies heißt, dass Sie sehr spezifisch sein müssen; Sie können nicht sagen, dass „ich eine Maßeinheit im ABC-eigentumswohnung kaufen möchte“. Sie müssen die genaue Maßeinheitszahl geben. Sie können bis drei Wiedereinbaueigenschaften sicher kennzeichnen, und Sie können alle schließlich besitzen, wenn Sie so entscheiden. Aber Sie müssen Titel bis eins mindestens der gekennzeichneten Eigenschaften innerhalb 180 Tage vom Datum, das das abgetretene geschlossene Eigentum nehmen diesem ist. Sie haben das Recht, jede mögliche Zahl von Eigenschaften zu kennzeichnen, solange ihr gesamter angemessener Marktwert nicht 200 Prozent des gesamten angemessenen Marktwerts aller abgetretenen Eigenschaften übersteigt.

Es gibt zwei Arten von 1031 Austäuschen:

 

• Vorwärts. Hier verkaufen Sie das abgetretene Eigentum zuerst und dann -- nach den Richtlinien oben beschrieben -- das Wiedereinbaueigentum beschaffen.

   

• Rückseite: häufig wissen Sie, dass Sie das abgetretene Eigentum verkaufen, aber, bevor dieses erreicht ist, finden Sie ein wünschenswertes Eigentum, das Sie als sein Wiedereinbau benutzen möchten. Sie können die Situation aufheben, aber die Richtlinien sind durchaus Komplex und Sie müssen Berufssteuer und zugelassene Anleitung suchen, um sie richtig zu tun.

Am 22. Januar 2007 gab das IRS die Nachricht 2007-4 heraus, der (wirkungsvoll das das gleiche Datum) den Verkäufer jedes möglichen immobilien erfordert, ein Formular auszufüllen, das „Bescheinigung betitelt wird, für keinen Informations-Bericht auf dem Verkauf oder dem Austausch eines Hauptwohnsitzes.“ Zahlungsausgleichrechtsanwälte und Versicherungsgesellschaften für Rechtsmängelhaftung bei Grundstücken werden verpflichtet, den Verkäufer zu veranlassen, bestimmte Fragen zu beantworten und das Formular beim IRS einreichen. Entsprechend dem IRS „diese Informationen sind notwendig, um festzustellen, ob der Verkauf oder der Austausch den Staatseinkünfte-Service am Formular 1099-S berichtet werden sollten.

In den sechs Fragen, um ein zu sein geschlossen beantwortete zutreffende oder falsches:

 

• Ich besaß und benutzte den Wohnsitz als mein Hauptwohnsitz für die Zeiträume, die 2 Jahre oder mehr während des 5-Jährigen Zeitraumendes am Tag des Verkaufs oder des Austausches des Wohnsitzes anhäufen.

   

• während des 5-Jährigen Zeitraumendes am Tag des Verkaufs oder des Austausches des Wohnsitzes, erwarb ich den Wohnsitz in einem Austausch nicht zu, welchem Abschnitt 1031 des Staatseinkünfte-Codes anwendete.

Warum diese letzte Frage?

Jahrelang gab es ein Schlupfloch im Gesetz. Uns zu unserem Beispiel zurück gehen lassen. Sie kauften das Eigentum für $75.000 und es verkauft jetzt für $700.000. Sie konnten einen steiferen Austausch tun, das Wiedereinbaueigentum für ein Jahr oder zwei heraus mieten, und wirklich in das Haus dann sich bewegen und es als Ihr Hauptwohnsitz behandeln. Am Ende von zwei Jahren, verkaufen Sie das Eigentum und behaupten bis zu Ausschluss $500.000 des Gewinnes.

Kongreß schloß dieses Schlupfloch vor zwei Jahren. Jetzt wenn Sie in einem Austausch 1031, während Sie in ihn nach einem Jahr oder zwei noch umziehen können, Sie können den Ausschluss nicht behaupten sich engagieren, es sei denn Sie wirklich das Eigentum für vollen fünf Jahre besassen.

Dieses ist noch eine gute Weise für Investoren, die Pensionsalter sich nähern, um Wiedereinbaueigentum in einer Position zu erreichen, in der Sie im Ruhestand leben möchten. Sie mieten das Eigentum heraus für ein paar Jahre und ziehen dann in es um. Wenn Sie in diesem Haus sterben, erhalten Ihre Erben die gesteigerte Basis und müssen nicht die große Kapitalgewinnsteuer zahlen. Wenn Sie im Eigentum für 5 Jahre bleiben, können Sie den Ausschluss behaupten.

Wie lang müssen Sie das Wiedereinbaueigentum mieten, bevor Sie es in Ihren Hauptwohnsitz umwandeln können? Es gibt keine endgültige Antwort. Viele Steuerrechtsanwälte nehmen die Stellung, dass Sie sie halten müssen Investitionseigentum für mindestens ein volles Jahr. Das IRS folgt, was bekannt als die „alte und kalte Richtlinie“ -- das heißt, wenn es als Investition für zwei Jahre gehalten wird, zweifelt das IRS nicht die Tatsachen an.

Ein wie-freundlicher Austausch 1031 ist eine möglicherweise vorteilhafte Steueranordnung für Investoren von immobilien, aber ist sehr kompliziert. Sie müssen Ihre Verhandlung sorgfältig strukturieren und überprüfen, ob Sie dem Buchstaben der der IRS-Gesetze und Regelungen folgen.