Gehäuse-Rechtsvertreter:

Gehäuse-Rechtsvertreter: IRS, das steiferen Austausch überwacht

durch Benny L. Kass

Drei einzelne Beispiele:

 

1. Eine Person kauft ein Haus, während eine Zweitwohnung und sein Rechtsanwalt ihm erklärt, dass, solange er läuft, eine Anzeige in der Papiervertretung, der er versuchte, das Eigentum zu mieten, er die IRS-Fragen zufriedenstellen kann. Er hat das Haus benutzt, während eine Zweitwohnung die gesamte Zeit er es besessen hat. Er lässt auch die „für Verkauf“ Anzeige in aus der Bereichszeitung heraus laufen und niemand hat benannt.

    

2. Eine anderen Paare kauften ihr Haus als Austauscheigentum und haben es als Zweitwohnung auch benutzt. Sie lassen ein Kleinunternehmen laufen, also, dass das Eigentum mieten sie gemietet wird, zu zeigen es gerade zu selbst unter dem Namen von das Geschäft.

    

3. Eine andere Person kaufte ein Haus und während er das Eigentum regelmäßig benutzt, veranlaßt er einen Freund, ihm Mieteüberprüfungen zu schreiben, also kann er darstellen, dass er es mietete. Er benutzt das Eigentum mehr als 14 Tage pro Jahr und lässt Verwandte es während des Jahres außerdem benutzen.

Tut die IRS-Überprüfung auf diese Verhandlungen. Wenn alles, das wir tun müssen, Schreibarbeit, für einen Austausch des Abschnitts 1031 zu ergänzen ist, alle konnten wir außerdem sagen, dass wir einen Austausch und nicht Lohnsteuern auf unseren Zweitwohnungen taten? Ist es so einfach, das IRS zu täuschen?

Antwort: Sehr interessant. Meine schnelle Antwort: „Nicht überschreiten gehen; direkt gehen gefangenzusetzen.“

Ich weiß nicht, wieviele 1031 Austäusche das IRS jedes Jahr revidiert, obgleich ich weiß, dass irgend solcher Austausch abhängig von Bericht durch einen IRS-Angestellten ist.

Ich weiß auch, dass, wenn diese Freunde und Nachbarn überhaupt verfangen erhalten, sie in der ernsten zugelassenen und Finanzmühe sind.

Steifere Austäusche sind in den letzten Jahren sehr populär geworden, besonders während immobilienpreise sich entwickelt haben. Ein steiferer Austausch wird von Section 1031 des Staatseinkünfte-Codes autorisiert und gekennzeichnet auch als ein Austausch 1031. Einige Leute nennen ihn irrtümlich einen „steuerfreien“ Austausch, aber der ist nicht genau korrekt.

Sie können Ihren persönlichen Wohnsitz nicht austauschen. Es gibt anderen Nutzen, der, wie der Gesamtausschluß bis $500.000 der Profite für die Paare vorhanden ist, die eine gemeinsame Steuererklärung archivieren, und wer gelebt und ihr Haus während eines Zeitraums von 2 aus heraus besessen haben, fünf Jahre bevor es verkauft wird (wenn Sie eine unterschiedliche Steuererklärung archivieren, Sie für Ausschluss bis $250.000 des Profites nur geeignet sind).

Wenn Sie Investitionseigentum besitzen und sie verkaufen, müssen Sie 15 Prozent zum IRS auf jedem möglichem Gewinn (Profit) zahlen, das Sie gebildet haben. Zusätzlich abhängig von, welchem Zustand Ihr Eigentum lokalisiert wird, können Sie eine ähnliche Landeshauptstadtgewinnsteuer zahlen müssen.

Aber, wenn Sie an einem Austausch 1031 teilnehmen und wenn das Wiedereinbaueigentum gleich oder grösser als dem Verkaufspreis des abgetretenen Eigentums ist, ist keine Steuer sofort passend. Die Besteuerungsgrundlage des abgetretenen Eigentums wird die Basis für das Wiedereinbaueigentum.

Uns dieses Beispiel nehmen lassen: Sie kauften ein kleines Investitionseigentum im l970 für $100.000. Sie haben es heraus seit dem Nehmen des Besitzes gemietet. Jetzt werden Sie vorbereitet, ihn für $900.000 zu verkaufen.

Solche Punkte wie beseitigend, Rückgängigmachung überhöhter Abschreibungen, immobilienkommissionen und schließende Kosten, in unserem Beispiel, das Sie einen Profit von $800.000 erzielen. Mit unter gegenwärtigem Bundesgesetz müssen Sie das IRS $120.000 zahlen, und was Steuer der Zustand Sie schlägt.

Jedoch haben Sie sich entschieden, ein anderes Stück des Investitionseigentums für $1.000.000 zu kaufen. Wenn Sie die zwingenden Zeitbeschränkungen treffen, die für einen erfolgreichen Austausch 1031 erfordert werden -- 45 Tage vom Zahlungsausgleich, zum des Wiedereinbaueigentums (oder der Eigenschaften) zu kennzeichnen und 180 Tage vom Zahlungsausgleich, um Titel wirklich zu nehmen -- Sie schieben das Müssen auf diese große Geldsumme zahlen. Die Basis dieses neuen Eigentums, für die Sie $1 Million zahlten, ist die Basis des alten abgetretenen Eigentums.

Gibt dieses Mittel, das Sie von Scott weggehen frei und vermeidet Steuern zusammen? Nicht notwendigerweise. Wenn, hinunter die Straße, Sie das neue Eigentum für sogar den gleichen Preis verkaufen, den Sie für es zahlten, müssen Sie dann die vollen Kapitalgewinne auf dem Profit zahlen. Für in unserem Fall ist Profit der Unterschied zwischen der Besteuerungsgrundlage des Eigentums und was er verkaufte.

Offensichtlich gibt es Leute, die versuchen, zu betrügen das IRS in das Glauben, dass das Wiedereinbaueigentum Realinvestition ist, wenn tatsächlich es persönlich durch das exchangor benutzt wird.

Was setzt Investitionseigentum fest? Hier erbt ein anderer Abschnitt des IRS-CODES (§280A) Spiel, seit diesem begrenzt die Absetzbarkeit von Zinsen, von Steuern, von Verlusten und von anderen Unkosten durch einen Steuerzahler, dessen Gebrauch kleiner als ist, 14 Tage pro Jahr oder 10 Prozent der Zahl Tagen, die das Eigentum gemietet wird.

Ihre Freunde und Nachbarn haben offensichtlich ihre Heimarbeit getan. Sie wissen, dass ihr Eigentum seinen Investitionsstatus verliert, wenn es persönlich für mehr als 14 Tage pro Jahr benutzt wird. So haben sie Entwürfe zusammengebraut, um zu versuchen, das Wiedereinbaueigentum geeignet zu halten zu 1031 Zwecken.

Ich berücksichtige nicht irgendwelche Fälle oder IRS-Regelungen, uns Anleitung zu geben. Was ist dass frei ist, wenn Sie das Ferienhaus für mehr als 14 Tage pro Jahr benutzen, gilt es nicht „als Investitionseigentum,“ und ist folglich nicht für einen steiferen Austausch geeignet.

Ihre Freunde und Nachbarn betrügen die Regierung und -- wenn Sie verfangen werden -- kann ernste Abgaben des strafrechtlichen Betrugs gegenüberstellen. Ist er wert das Risiko? Ich denke nicht.

Mein bester Vorschlag: Wenn Sie planen, das Ferienhaus als das abgetretene Eigentum zu benutzen, es nicht persönlich für mindestens zwei Jahre und zwei Steuererklärungen verwenden. Das IRS hat angenommen, was während die „alte und kalte“ Richtlinie bekannt. Vor wenn Sie in einer Verhandlung mit dem Ziel die Vermeidung der Zahlung der Steuer sich engagieren und die Verhandlung mehr als zwei Jahren auftrat, übt das IRS im Allgemeinen nicht die Angelegenheit aus.