Gehäuse-Rechtsvertreter: Form war Remediated, ich freigeben jedoch? durch Benny L. Kass
Frage: Wir erlernten vor kurzem, dass es Form in unserem Haus gab. Wir gaben viel Geld aus, das es, using ein genehmigtes Form remediator behebt. Jetzt planen wir, das Haus auf den Markt zu setzen und unser immobilienagent ist nicht sicher, ob wir dieses Problem bekanntmachen müssen. Was schlagen Sie vor? Antwort: Viele Zustände in diesem Land -- einschließlich Maryland, Virginia und das Bezirk Columbia -- Gesetze haben, Verkäufer von Wohneigenschaften zu erfordern, bekannte Bedingungen innerhalb des Hauses bekanntzumachen. Jedoch unterscheiden sich die Gesetze weit von Zustand zu Zustand. Z.B. im Bezirk Columbia, muss ein Verkäufer alles über das Eigentum freigeben, das er ist weiß -- oder sogar kann sein -- defekt. In Maryland einerseits können Verkäufer die Stellung nehmen, die sie ablehnen -- d.h. Verzicht leisten -- die Herstellung jeder möglicher Freigabe und verlässt den Kunden, um das Haus zu kontrollieren und seins zu bilden/, wie man Verstand hinsichtlich des Eigentumzustandes besitzt. Es sollte notiert jedoch dass die Maryland-Gesetzgebung vor kurzem das Verkäuferfreigabengesetz änderte. Wirkungsvolle letzte Oktober, selbst wenn ein Verkäufer sich entscheidet, Freigabe zu dementieren, von der alle versteckten Mängel der Verkäufer tatsächliches hat, muss Wissen dennoch bekannt gemacht werden. Das Gesetz definiert „latentes“ wie: ein Sachmangel im Realvermögen oder eine Verbesserung zum Realvermögen das: “ (1) würde ein Käufer nicht angemessen erwartet zu ermitteln oder zu beobachten durch eine vorsichtige Sichtkontrolle des Realvermögens, und (2) würde eine direkte Drohung zur Gesundheit oder zur Sicherheit… des Käufers oder… ein Inhaber des Realvermögens, einschließlich einen Pächter oder einen Invitee des Käufers aufwerfen. „ So bevor Sie sich entscheiden, Ihr Haus zu verkaufen, müssen Sie das passende Formular für die Jurisdiktion erhalten, in der Ihr Haus lokalisiert wird. Ihren immobilienvermittler oder -rechtsanwalt um eine Kopie bitten. Einige Zustände haben annehmbare Web site, in denen diese Formulare auch vorhanden sind. Das Formular sorgfältig lesen. Wenn Sie Fragen haben, es nicht abschließen, bis Sie Antworten erhalten -- und sicherstellen, dass jene Antworten von den kenntnisreichen Fachleuten sind. Sie remediated vollständig Ihr Haus der Form. Aber waren die Bedingungen, die verursacht die Form behob? Es ist mein Verständnis, dass viele remediators nur Festlichkeit die Symptome formen, aber nicht die Ursache. Sie können irgendwelche der Strukturveränderungen möglicherweise nicht tun, die notwendig sind, um zu versichern, dass keine weitere Form sich entwickeln kann. Uns diese Frage stellen lassen: Sie ergänzen das Verkäuferfreigabenformular und erklären, dass es keine Form gibt, die im Haus vorhanden ist. Jedoch entdecken weniger als ein Jahr, nachdem es, Ihre Kunden geschlossen hat, dass Form wieder in Ihrem alten Haus wächst. Die Kunden erfahren dann, dass Sie zum remediate das Haus versucht haben. Ich vermute, dass, wenn die Kosten, zum des Probleme total zu kurieren hoch genug sind, die Kunden erwägen, eine Klage gegen Sie für Schäden und Verdrehung zu archivieren. Die Kunden argumentieren, dass Sie bloß eine „band-aid“ Arbeit erledigten, um das Haus zu verkaufen. Wenn das Haus im Zustand von Maryland ist, nehmen sie auch die Stellung, dass dieses ein versteckter Mangel war, der unter dem neuen Gesetz bekannt gemacht worden sein sollte. Sie selbstverständlich behaupten, dass Ihre Freigabenaussage tatsächlich genau war, weil zu der Zeit der Freigabe, es keine Form gab. Dieses ist nicht eine einfache zu antworten Frage. Schließlich kann eine Jury feststellen müssen, wem recht ist. Offenbar möchten Sie nicht dich verlängertem, teurem Rechtsstreit unterwerfen. Was sollten Sie tun? Ich empfehle, dass Sie auf dem Formular freigeben, dass Sie ein Formproblem hatten, aber dass es remediated. Sie sollten mögliche Kunden mit Abbildungen, bevor und nachdem das Problem behoben worden ist, und einer Kopie Ihres Vertrages mit der Abnahmefirma auch versehen. Die meisten Berufsfirmen versehen Sie mit einem Report, der zeigt, was das Problem ist, wie es behoben werden soll und was getan worden ist, um die Form zu entfernen. Der Report enthält auch Informationen und Statistiken über die Wetterproben in Ihrem Eigentum. Dieses kann mögliche Aussichten selbstverständlich abstellen. Sie können müssen Übertragungsurkunde etwas Geld während eines Zeitabschnitts oder die ursprüngliche Preisforderung zu verringern, um einen Verkauf zu bilden. Jedoch meiner Meinung nach ist dieses der sicherste Kurs, zum, besonders an diesem Tag und an Alter zu nehmen, als jeder jeder sonst klagen möchte. |
