Gehäuse-Rechtsvertreter: Ist mein Leasing noch gültig? durch Benny L. Kass
Frage: Ich unterzeichnete einen ein-Jahr-Mietvertrag für einen Townhome letzter März. Der Eigentum-Manager unterzeichnete das Leasing und für drei Monate schickte ich diesem Manager meine Mieteüberprüfung. Vor gerade einer ungefähr Woche jedoch erhielt ich einen Brief vom Manager, der rät, dass seine Dienstleistungen nicht mehr vom eigentümer gefordert wurden und dass meine Sicherheitsleistung auf den Hauswirt gebracht worden war. Ich wurde angewiesen, zukünftige Miete zu zahlen dem eigentümer. Bin ich noch unter Vertrag? Dort ist nichts im Leasingvertrag, der auf den eigentümer sich bezieht? Kann ich das Eigentum vor dem Ende des eines Jahrleasings erlaubterweise räumen? Ist der eigentümer verpflichtete Umsatz meine Sicherheitsleistung? Und -- möglicherweise wichtiger -- kann der Hauswirt mich bitten zu gehen, da ich nicht unter Vertrag bin? Antwort: Versuchen Sie, eine Entschuldigung zu finden, um von unterhalb Ihres Leasings hinauszugehen? Das Endergebnis ist, dass Sie ein Pächter sind, und der Eigentümer ist Ihr Hauswirt. Ihr Leasing ist tadellos gültig. Der Eigentummanager war ein agent für den eigentümer des Townhome. Während der Manager in Ihrem Leasing spezifisch erklärt haben sollte, dass dieses im Namen des eigentümer unterzeichnet wurde, erklärt diese Auslassung nicht in jeder Hinsicht Ihr Leasing ungültig. Sie unterzeichneten ein ein-Jahr-Leasing und Sie werden erlaubterweise verpflichtet, im Eigentum zu bleiben und Miete für die ganze Amtszeit dieses Leasings zu zahlen. Ich vermute, dass, wenn Sie sorgfältig allen feinen Druck in diesem Dokument lesen, Sie dass, während Sie das Leasing nicht zuweisen oder das Eigentum vermieten können, der Eigentummanager (und der Hauswirt) haben höchstwahrscheinlich das Recht, das Leasing jemand anderes zuzuweisen sehen. Und in Wirklichkeit selbst wenn Sie die Stellung nehmen, dass das Leasing nur zwischen Ihnen und dem Eigentummanager, nun da die Dienstleistungen des Managers beendet worden sind, das Leasing ist zugewiesen worden zurück zu dem zutreffenden eigentümer ist. Dementsprechend sollten Sie überprüfen, ob Sie dem eigentümer sofort die Miete des nächsten Monats direkt zahlen. Es konnte eine gute Idee sein, eine Deckungszusage mit Ihrer Mieteüberprüfung zu senden und den Hauswirt beraten, dass Sie der Pächter sind. Sie sollten diesen Brief mit der zugelassenen Post, erbetene die Rückholeingangsbescheinigung schicken und schließen auch eine Kopie der Kündigung des Eigentummanagers ein. Als Sie das Leasing unterzeichneten, gaben Sie dem Eigentummanager die ersten Miete des Monats sowie eine einmonatige Sicherheitsleistung. Sie sollten mit dem Hauswirt auch bestätigen, dass er tatsächlich jene Fonds von seiner ehemaligen Eigentumkrippe empfangen hat. Annehmend, dass Sie im Eigentum für das volle Jahr bleiben und dass nach der Räumung der Voraussetzungen, gibt es keine Schäden, der Hauswirt wird verpflichtet, um Ihre Sicherheitsleistung zurückzuerstatten. Einige Jurisdiktionen - wie das Bezirk Columbia - erfordern dass diese Einlagebärenzinsen, die zu Ihnen zusammen mit der Sicherheitsleistung zurückgegangen werden soll. Aber uns lassen gelangen zurück an meine erste Anmerkung: schauen Sie, um von unterhalb des Leasings hinauszugehen, damit Sie etwas jetzt kaufen können, während HypothekenZinssätze noch extrem sind - niedrig? Wenn die Ihre Zielsetzung ist, sollten Sie dieses persönlich mit dem Hauswirt besprechen. Möglicherweise möchte er auch den heißen immobilienmarkt nutzen und sein Eigentum verkaufen. Während Sie und der Hauswirt vertraglich unter Ihrem ein-Jahr-Leasing verpflichtet werden, gibt es absolut keine Prohibition zur Beendigung des Leasings, wenn beide Seiten übereinstimmen. Der Hauswirt konnte bereit sein, Sie aus dem Leasing heraus zu lassen, wenn Sie ihm einen angemessenen Nachrichtenzeitraum geben -- möglicherweise 30 oder 60 Tage. Aber, da Sie die Situation beschrieben, es ein verbindliches Leasing zwischen Ihnen und Ihrem Hauswirt geben haben. Sie müssen fortfahren, Ihre Miete zu zahlen, und Ihr Hauswirt kann Sie nicht bitten zu gehen. Im Allgemeinen in den meisten Jurisdiktionen, selbst wenn Sie in der Zahlungseinstellung auf Ihrem Leasing sind (z.B., Sie nicht Ihre Miete gezahlt haben), das ein Hauswirt nicht das Recht hat, „Autonomie auszuüben.“ Er kann die Verschlüsse nicht ändern und Ihr Eigentum heraus auf der Straße werfen. Zwecks richtig -- und erlaubterweise -- Sie exmittieren, muss der Hauswirt Sie passende Hauswirt-Pächter in der Jurisdiktion vor Gericht bringen, in der Ihr Eigentum lokalisiert wird, und einen Gerichtsbefehl erhalten, der erfordert, dass Sie das Eigentum räumen. |
