Gehäuse-Rechtsvertreter: Quorum-Forderungen müssen ausschließlich durchgesetzt werden durch Benny L. Kass
Frage: Ich bin der Sekretär unserer eigentumswohnungverbindung mit 138 Maßeinheiten. Unsere Jahresversammlung wird für nächsten Monat festgelegt, und wenn letzte Geschichte zutrifft, sind wir nicht in der Lage, ein Quorum bei dieser Sitzung zu erhalten. Unsere Quorumanforderung ist, dass 50 Prozent der Maßeinheitseigentümer zu Beginn jeder Sitzung anwesend sein müssen. Genau ist was ein Quorum? Warum ist es notwendig? Und wie können wir diese 50-Prozent-Anforderung verringern? Antwort: Das Merriam-Webster-on-line-Wörterbuch definiert ein Quorum als „die Zahl (als Majorität) Offizieren oder Mitgliedern eines Körpers, der, wenn er ordnungsgemäß zusammengebaut wird, erlaubterweise kompetent ist, Geschäft abzuwickeln.“ Ihre Quorumanforderung sollte heraus in Ihren gesetzlichen Dokumenten buchstabiert werden -- normalerweise in den Verordnungen Ihrer Verbindung. Gewöhnlich reichen Quorumanforderungen von 25 Prozent bis 50 Prozent. Das heißt, zwecks eine Sitzung richtig leiten -- und Maßnahmen ergreifen, die gültig sind -- die erforderliche Zahl eigentümer muss, persönlich oder durch Vollmacht, zu Beginn der Sitzung anwesend sein. Warum eine Quorumanforderung überhaupt haben? Entsprechend Roberts Richtlinien des Auftrages -- der Guru des parlamentarischen Gesetzes -- die „Anforderung eines Quorums ist Schutz gegen total unrepräsentative Tätigkeit im Namen des Körpers durch eine übermäßig kleine Anzahl von Personen.“ Sie haben 138 Mitglieder in Ihrer Verbindung. Jedes Mitglied wird erlaubterweise angefordert, die zugelassenen Anforderungen zu ehren und zu befolgen, die heraus in Ihren gesetzlichen Dokumenten buchstabiert werden -- ob sie sie gelesen haben. Um die gesetzlichen Dokumente zu ändern, erfordern Ihre Verordnungen dass mindestens 70 Mitglieder die Sitzung sich sorgen. Während die zweifellos eine große Anforderung ist -- und wie Sie häufig schwieriges vorschlagen zu erzielen -- wünschen Sie Ihre gesetzlichen Dokumente von einer kleinen Hinterteilgruppe abweichenden eigentümer geändert werden? Uns sagen lassen, dass Ihre Verbindungsdokumente nicht Haustiere ermöglichen, aber 10 Mitglieder möchten die Richtlinien ändern, damit Haustiere die Erlaubnis gehabt werden. Sollten sie in der Lage sein, eine Sitzung und Abstimmung zu benennen, um die Richtlinien zu ändern? Offensichtlich nicht. In der Tat in den meisten Verbindungsdokumenten, finden Sie sogar höhere Quorumanforderungen für solche Punkte wie, die gesetzlichen Dokumente ändernd, oder die Verbindung selbst beendend. Sie fragten, ob die Quorumanforderungen verringert werden können. Ja aber Sie benötigt ein Quorum (und vielleicht ein Super-majorität Quorum) dieses zu vollenden. Von meiner Erfahrung ist es schwierig, wenn nicht unmöglich, die gesetzlichen Dokumente in einer Gemeinschaftsvereinigung zu ändern. Die meisten Verbindungen ermöglichen, persönlich zu wählen (und vom Quorum zu zählen) um durch einen eigentümer „oder durch Vollmacht zu sein.“ Entsprechend Roberts Richtlinien: Es ist ein Grundprinzip des parlamentarischen Gesetzes, dass das Recht zu wählen auf die Mitglieder einer Organisation begrenzt wird, die wirklich zu der Zeit die Abstimmung wird eingelassen einer zugelassenen Sitzung anwesend sind. Ausnahmen dieser Richtlinie müssen in den Verordnungen ausdrücklich angegeben werden. (Roberts Richtlinien des Auftrages, eben verbessert worden, Ed 1990., 9. Ed).
Die zwei allgemeinsten Ausnahmen wählen per Post und Vollmachtabstimmung. Sie müssen Ihre Verordnungen sorgfältig lesen, um, wenn die Vollmachtabstimmung festzustellen die Erlaubnis gehabt wird, und wenn ja, ob es irgendwelche Beschränkungen gibt auf, wem eine Vollmacht halten kann. Viele Gemeinschaftsvereinigungen setzen Begrenzungen auf die Zahl Vollmächten, die jeder möglicher ein eigentümer halten kann. Andere Verbindungen erlauben ihrer Verwaltungsgesellschaft, eine unbegrenzte Anzahl von Vollmächten zu halten, aber jene Vollmächte können zu den Quorumzwecken nur gezählt werden; das heißt, kann Management nicht über die substanziellen Probleme abstimmen, welche die Verbindung beeinflussen. Wenn Sie ein Quorum haben, das zu Beginn der Sitzung, keine Abstimmung anwesend ist, oder alle mögliche Maßnahmen, die durch die Mitgliedschaft ergriffen werden (selbst wenn einmütig) als erlaubterweise ungültig gilt. Die Gruppe kann eine Zeit für die folgende Sitzung jedoch regeln, oder damit einverstanden sein, die Sitzung während eines Zeitabschnitts zu verschieben. Es sollte notiert, dass es gibt viel Durcheinander über der Bedeutung des Wortes „verschieben.“ Einige Leute denken, dass es bedeutet, die Sitzung zu beenden. Das ist technisch nicht korrekt. Entsprechend dem on-line-Wörterbuch Mittel verschieben „, eine Sitzung zu einer anderen Zeit oder zu Platz unbestimmt oder zu verschieben.“ Ein Vorschlag: Sie können „die Sitzung verschieben,“ legte sie für zwei oder drei Wochen später neu fest, und „die Büsche dann buchstäblich schlagen“, um Vollmächte von allen eigentümer zu erhalten. Sie sollten Ihren Verbindungsrechtsanwalt die Korporations-Gesetze in Ihrem Zustand wiederholen auch lassen. Einige Zustände haben diesen Punkt angesprochen, indem sie eine Sitzung ohne ein Quorum fortfahren ließen, wenn allen eigentümer genügende Nachricht gegeben worden ist. Im Allgemeinen kann dieses erfordern, dass Sie eine Nachricht in eine Lokalzeitung der allgemeinen Zirkulation legen, und sie für die Zahl den Zeiten laufen lassen lassen, die durch die Satzung erfordert werden. Bei Nichterreichung des zugelassenen Quorums buchstabierte eine Anforderung heraus in Ihren Verordnungen, ist die allgemeine Regel, dass eine Majorität der Mitgliedschaft anwesend sein muss (persönlich oder durch Vollmacht) um Geschäft richtig zu leiten. Dieses ist a-in hohem Grade - technische und möglicherweise veraltete Anforderung. Aber, wenn das erlaubterweise erforderliche Quorum nicht anwesend ist, kann Ihre Verbindung seine Sitzung nicht abhalten. | 
