Gehäuse-Rechtsvertreter: Kapitalgewinnsteuer und Abschreibung durch Benny L. Kass
Die Einkommenssteuer hat mehr Lügner aus den amerikanischen Leuten heraus gebildet, als Golf hat.
--Werden Rogers, unwissende Auswahl (1924) Wenn Sie einen Profit erzielt haben, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie irgendeine Einkommenssteuer zahlen müssen. Letzte Woche, besprachen wir die Ausschlüsse von bis $250.000/500.000 für Ihren Hauptwohnsitz. Aber was, wenn Sie mehr Profit als erzielten, können Sie ausschließen? Oder was, wenn Sie einen Teil Ihres Hauses als „Innenministerium“ benutzten? Oder was, wenn das Eigentum, das Sie verkauften, wurde heraus während eines Zeitabschnitts gemietet? Wie stellen Sie Profit fest? Das IRS erklärt dieses mit der folgenden Formel: Verkaufspreis
- Verkaufs-Unkosten
= Menge verwirklicht Menge verwirklicht
- Justierte Basis
Gewinn (oder Verlust) (IRS-Publikation 523, Ihr Haus verkaufend. Dieses ist auf dem Netz bei IRS.gov vorhanden und klickt an „Publikationen“.) Uns das folgende Beispiel nehmen lassen. Sie kauften Ihr Haus für $290.000 und am Zahlungsausgleich zahlten $10.000 in closing Kosten (wie Titelsuche, Übersicht, Gerichtskosten). Ihre Basis ist $300.000. Einige Jahre später, fügten Sie einen Raum Ihrem Haus an Kosten von $50.000 hinzu und jetzt ist Ihre justierte Basis $350.000. Sie haben jetzt Ihr Haus für $635.000 verkauft. Um dieses zu vollenden, zahlten Sie eine immobilienkommission von $30.000, Gerichts- und Zahlungsausgleichgebühren von $2.000 und Verschiedene Unkosten von $3.000. Um die „Menge festzustellen, die“ Ihnen verwirklicht wird diese Kosten ($35.000) vom Verkaufspreis abziehen, und mit $600.000 aufkommen. Viele Haupteigentümer möchten die Menge ihrer hervorragenden Hypothek abziehen, wenn Rechen, gewinnen. Das gerade arbeitet nicht. Sie können Ihre Hypothek nicht in Erwägung ziehen, wenn Sie Ihren Profit feststellen. Es ist selbstverständlich nützlich, festzustellen, wie viel Geld Sie nehmen können der Bank, nachdem das Haus verkauft ist. Die Formel betrachtend, die früh angegeben wird, ist Ihr Gewinn $250.000 ($600.000 - 350.000). Da Sie im Haus für zwei aus dem letzten heraus besessen und gelebt haben, fünf Jahre bevor das Haus verkauft wurde, sind Sie für bis zu Ausschluss $500.000 des Gewinnes geeignet ($250.000, wenn Sie einzeln sind oder eine unterschiedliche Einkommenssteuererklärung archivieren). Einerseits wenn Ihr Gewinn mehr als $250.000 war -- oder wenn Sie nicht für den Ausschluss $500.000 geeignet sind -- Sie müssen dem IRS eine Kapitalgewinnsteuer zahlen, die auf 15 Prozent dieses Profites basiert. Sie können einen Zustand oder eine Kommunalabgabe auf diesem Gewinn zahlen auch müssen. Jetzt uns lassen hinzufügen eine andere Tatsache unserem Drehbuch. Sie arbeiteten vom Haus und in den Jahren behauptete $3.000 in der Abschreibung für Ihr Innenministerium. Um für die Hausbüro Abzüge zu qualifizieren, muss dieser Teil Ihres Hauses für Ihr Geschäft regelmäßig und ausschließlich benutzt werden. Wenn Sie Ihre Kinder in diesem Bereich spielen lassen oder Sie auch die Sonntags-Fußballspiele dort aufpassen, wird kein Abzug die Erlaubnis gehabt. Ist hier das heikle Fach. Das IRS erlaubt Steuerzahlern, diesen Teil des Hauses herabzusetzen, das für Ihr Geschäft benutzt wird. Wenn z.B. die Abschreibungformel Ihnen erlaubt haben würde, $5000 abzuziehen, obwohl Sie nur $3000 in unserem Beispiel abgezogen haben, haben Sie einen steuerpflichtigen Gewinn von $5.000. Die regelmäßige Kapitalgewinnsteuer für die meisten Steuerzahler ist 15 Prozent. Jedoch ist die Steuer auf der Abschreibung (benannt „Steuer wieder erlangen "), mit einem Höchstsatz von 25 Prozent. Und Sie müssen berichten dass auf dem Zeitplan D (betitelt Kapitalgewinne und Verluste). Entsprechend dem IRS: Wenn Sie berechtigt wurden, Abschreibungabzüge zu nehmen, weil Sie Ihr Haus für Geschäftszwecke… benutzten, können Sie das Teil Ihres Gewinnes nicht ausschließen, der jeder möglicher Abschreibung gleich ist, die erlaubt wird oder als Abzug für Zeiträume nach 6. Mai 1997 zulässig. Wenn Sie durch ausreichende Aufzeichnungen oder anderen Beweis darstellen können, dass die Abschreibung, die erlaubt wurde, kleiner als die zulässige Menge war, ist die Menge, die Sie nicht ausschließen können, die gewährte Menge. (IRS-Publikation 523 an P. 17).
Ist diese gewundene Sprache irgendein sinnvoll? Entsprechend julianischem Block ist ein New- Yorksteuerrechtsanwalt und ein Autor des Führers des Hauptverkäufers zu den Steuer-Sparungen, „dieser Ausdruck IRS-sprechen für, was (der Steuerzahler) vorher behauptet oder, wenn sie kleiner behauptete, als sie behauptet haben könnte, die Menge, die sie behauptet haben könnte.“ Das ehemalige ist die „gewährte Menge“ und das letztere ist die „zulässige Menge.“ Im Verstand halten, dem „Steuer wieder erlangen“ und „Basis“ zwei verschiedene Konzepte sind. Ob Sie wirklich einen Abschreibungabzug für Ihr Innenministerium nahmen, muss Ihre Basis verringert werden. Z.B.: das IRS erlaubt Ihnen, $10.000 in der Abschreibung für Ihr Haus in den Jahren genommen zu haben. Wenn Sie wirklich diese Menge abzogen, wird Ihre Basis um die vollen $10.000 verringert. Jedoch selbst wenn Sie nur $5000 herabsetzten, (die den Effekt von Ihre Basis auf dieser Menge unten verringern hatten), müssen Sie noch Ihre Basis um eine anderen $5.000 verringern. Das heißt, verringert Abschreibung Basis Ihres Eigentums „.“ Sie müssen verringern Basis durch die volle Menge von, was als Abschreibung zulässig ist, selbst wenn Sie nur einen Teil dieser zulässigen Menge behaupten. Aber, obwohl Sie Basis verringern müssen, bedeutet das nicht, dass Sie die Wiedererlangungsteuer zahlen müssen. Diese Steuer basiert auf der Menge, die Sie wirklich auf Ihren vorhergehenden Steuererklärungen abzogen. Und wenn Sie nie Abschreibung behaupteten? Dann sagt Rechtsanwalt Block, dort ist kein wieder erlangen. Entsprechend Mr.Block „, obwohl die Menge, die Sie nehmen, wieder erlangt wird und besteuert, wann Sie das Haus verkaufen, Sie vermutlich Geld sparen werden, indem Sie jetzt den Abzug nehmen und später zahlen Steuer auf ihr.“ (Zu mehr Information über sein Buch, zu julianblocktaxexpert.com gehen) Jetzt uns die Tatsachen ein wenig ändern lassen mehr. Sie kauften das Haus am 15. Januar 2001 und lebten in ihm bis zum 15. März 2003. Sie mieteten es dann heraus, aber verkauften es im 15. Februar 2006. Da Sie gelebt und das Eigentum für das Erfordernis 2 aus 5 Jahren heraus (genannt worden den Besitz und Prüfung durch das IRS benutzen), besessen haben, sind Sie geeignet, den Ausschluss zu nehmen. Jedoch wenn Sie das Eigentum während des Zeitraums herabsetzten, dass es gemietet wurde, würde die gleiche Analyse, die oben beschrieben wurde, zutreffen. Sie würden nicht in der Lage sein auszuschließen, dass Teil Ihres Profites gleich der wieder erlangten Abschreibung, die, Sie beim Mieten Ihres Hauses abzogen. Dieses ist extrem schwierig und wenn Sie nicht in Ihrem Haus für mindestens zwei Jahre vor dem hervorstehenden Verkaufsdatum gelebt, sich mit den Richtlinien vertraut machen haben und konsultieren einen qualifizierten Steuerfachmann. Z.B. uns sagen lassen, dass Sie nur dort für lebten, 22 Monate bevor es heraus gemietet wurde. Abhängig von dem Zeitrahmen konnten Sie zurück in das Haus für zwei weitere Monate umziehen und behaupten dann den vollen Ausschluss. Es sollte notiert, dass die zweijährige Benutzungsdauer und Besitz nicht nachfolgend sein muss. Solange Sie in Ihrem Haus während eines Zeitraums von 24 Monaten über gelebt haben, fünf Jahre bevor das Haus verkauft wird, sind Sie für den Ausschluss des Gewinnes geeignet. Es würde eine Schande sein, wenn Sie die Gelegenheit verloren, bis $500.000 auszuschließen, gerade weil Sie zwei Monate von diesem Ziel schüchtern waren. | 
