Gehäuse-Rechtsvertreter:

Gehäuse-Rechtsvertreter: Ihr Haus zu verkaufen mag steuerfrei sein

durch Benny L. Kass

Wenn es eine Einkommenssteuer gibt, zahlt der gerechte Mann mehr und das ungerechte weniger auf der selben Menge des Einkommens.
-- Plato (427 BC-347 BC), die Republik

Ihr Haus kann nicht Ihr „Schloss immer sein,“, aber, wenn es Ihr Hauptwohnsitz ist, gibt es einen sehr bedeutenden Steuervorteil, wenn Sie sich entscheiden zu verkaufen. Im Allgemeinen wenn Sie eine gemeinsame Steuererklärung mit Ihrem Gatten archivieren, können Sie bis $500.000 Ihres Profites ($250.000, wenn Sie eine getrennte Steuererklärung archivieren) ausschließen.

Zwei immobilienSteuervorteile -- „roll-over“ und „einmal in einer Lebenszeit“ -- mit uns nicht mehr sein. Jedoch bleibt ihr Gedächtnis an, mindestens für einige Steuerzahler zurück, die viel Profit in den Jahren erzielt haben und die waren, verkaufend kaufend und ihre Häuser vor l997.

Roll-over, rufen Sie zurück, Haupteigentümer erlaubt, die ihren Hauptwohnsitz verkauften, um allen Profit aufzuschieben, wenn sie ein neues Haus innerhalb zwei Jahre zu einem Preis kauften, dem gleich zu oder grösser als der Verkaufspreis ihres vorhergehenden Hauses war. Jedoch war dieses nicht ein Steuerausschluß; es war nur ein Steueraufschub -- welches bedeutete, dass schließlich Sie Kapitalgewinnsteuer zahlen müssen konnten, als Sie Ihr letztes Haus verkauften.

Der once-in-a-lifetime Ausschluss jedoch Steuerzahler über dem Alter von der Besteuerung vollständig auszuschließen 55 erlaubt, bis zu $125.000 auf dem Profit bildeten sie auf ihrem Hauptwohnsitz.

Diese Gesetze trafen vor 6. Mai 1997 zu. Die Steuerzahler-Entlastungs-Tat von 1997, unterzeichnet vom Präsident Clinton am 5. August 1997, nicht rückwirkend änderte die alten Gesetze. Jedoch schaffte das neue Gesetz die roll-over und once-in-a-lifetime Abgabenbefreiung ab. In seinem Platz ersetzte das Gesetz eine vorteilhaftere Annäherung für amerikanische Haupteigentümer.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, können verheiratete Paare von ihrem steuerpflichtigen Einkommen bis zu $500.000 von Gewinn ausschließen. Die Einzelpersonen, die getrennte Steuererklärungen archivieren, können bis $250.000 ausschließen. Anders als einen Abzug der Ihnen erlaubt zu nehmen, bedeutet ein Prozentsatz weg von Ihrem Bruttoeinkommen (basiert auf in dem dem Steuersatzhaltewinkel Sie Fall) der Ausschluss, dass der Profit, den Sie zum gesetzlichen Plafond bilden, nicht sogar in Ihrem Einkommen zu den Steuerzwecken eingeschlossen ist.

Es gibt zwei wichtige Beschränkungen:

 

1. Sie müssen das Haus als Ihr Hauptwohnsitz für zwei aus fünf Jahren heraus vor dem Verkauf besessen haben und benutzt haben. Wenn Sie geheiratet werden, obgleich Ehemann und Frau die „Gebrauch“ Prüfung treffen müssen, nur einer von ihnen Muss-Treffen die „Besitzergreifungs“ Prüfung. Familienstand ist auf dem Datum entschlossen, welches das Haus verkauft wird. Im Falle einer Scheidung, in der einem Gatten Besitz gemäß einer Scheidungverordnungs- oder -trennungsvereinbarung gegeben wird, umfassen die Gebrauchanforderungen jederzeit, dass der ehemalige Gatte wirklich das Eigentum vor der Übertragung auf den anderen Gatten besaß.

    

2. Der Ausschluss ist im Allgemeinen einmal alle zwei Jahre anwendbar. Jedoch wenn Sie nicht imstande sind, den zweijährigen Besitz zu treffen und Anforderungen wegen einer Änderung in der Beschäftigung zu verwenden, folgert Gesundheit oder unforseen Umstände, dann kann Ihr Ausschluss geaufteilt werden.

Das IRS hat Regelungen herausgegeben, die Sie führen, wenn Sie mit dem Müssen vor den zwei Jahren verkaufen sind oben gegenübergestellt werden. Es gibt, was bekannt als „sichere Häfen“ -- das heißt, wenn Sie innerhalb der Richtlinien fallen, sind Sie sicher, den teilweisen Ausschluss zu nehmen.

Diese sicheren Häfen schließen ein:

 

• in der Beschäftigung ändern: wenn der Hauptgrund für den Verkauf eine Änderung in der Position der Beschäftigung ist -- und der neue Job ist wenigen 50 Meilen von Ihrem Haus als Ihre Position weiter.

   

• Gesundheit: wenn Ihr Doktor eine Wohnsitzverlegung, entweder, um die Diagnose, die Heilung oder die Behandlung der Krankheit, der Krankheit oder der Verletzung zu erreichen oder zu erleichtern, empfiehlt oder medizinische oder persönliche Gesundheitspflege zu erreichen oder zur Verfügung zu stellen. Die Empfehlung muss zu einer qualifizierten Einzelperson sein, die der Haupteigentümer, die Muttergesellschaft, die Großeltern, die Kinder, die angeheirateten Verwandte oder sogar die Onkel, die Tanten, die Neffeen oder die Nichten sein kann.

   

• Umstände unforseen: wenn Sie ein Ereignis nicht vorweggenommen haben konnten, bevor Sie Ihr Haus kauften, können Sie auch in der Lage sein, einen teilweisen Ausschluss zu behaupten. Während dieses Tatsachenbesondere ist -- und in vielen Fällen müssen Sie eine spezielle Regelung vom IRS erhalten -- es gibt einige Sicherhäfen, die das IRS erkennt. Diese schließen ein: eine unfreiwillige Umwandlung Ihres Hauses, ein natürlich oder der vom Menschen verursachte Katastrophe mit dem Ergebnis eines Unfalls zu Ihrem Haus, Scheidung oder zugelassene Trennung und mehrfachen Geburten, resultierend aus der gleichen Schwangerschaft.

Wenn Sie für den teilweisen Ausschluss geeignet sind -- irgendein, weil Sie den sicheren Hafen prüfen treffen, oder erhalten spezifische Zustimmung vom IRS -- dieser Ausschluss ist der Zahl Tagen des Gebrauches mal den Quotienten von $500.000 geteilt bis zum 730 Tagen gleich. Notiert, dass 730 Tage 2 volle Jahre ist. Wenn Sie einzeln sind -- oder eine gemeinsame Steuererklärung nicht archivieren -- die $500.000 bis die $250.000 ändern.

Dieses neue Gesetz trifft auf alle Hauptwohnsitze zu: Häuser der einzelnen Familie, eigentumswohnungmaßeinheiten und genossenschaftwohnungen. Wenn Ihr Boot oder Ihr Wohnmobil Ihr Hauptwohnsitz ist, ist das Gesetz auch anwendbar, wenn drei Sachen anwesend sind: Schlafenviertel, ein Kopf (Toilette) und Kochen der Anlagen.

Während das neue $250/500.000 Ausschlüsse für die meisten Steuerzahler groß sind, gibt es eine wichtige Tatsache, zum sich zu erinnern, an wann, den Profit berechnend, den Sie erzielt haben. Immobilien schätzte vorheriges to1997. Viele Haupteigentümer verwendeten den „großen amerikanischen Traum“ in den Jahren, und fortgefahren zu verkaufen und „aufkaufen.“ Der Profit, der auf jedem Verkauf erzielt wurde, wurde unter dem roll-over Konzept aufgeschoben. Wenn Sie Ihr letztes Haus verkaufen, können Sie bis $500.000 des Profites ausschließen, aber Sie müssen allen Ihre Zahlen sorgfältig betrachten, um genau festzustellen, welchen Profit Sie erzielten.

Uns dieses Beispiel nehmen lassen: 1965 kauften Sie ein Haus für $50.000. 1975 verkauften Sie es für $150.000 und kauften ein neues Haus für $200.000. Zwecks dieses Beispiels ignorieren wir solche Punkte wie Hauptverbesserungen und immobilienkommissionen, obgleich diese Unkosten sind, die können -- und sollen -- in Erwägung gezogen sein, wenn Sie Profit feststellen. Weil Sie $100.000 des Profites ($150.000 - $50.000) aufschoben, ist die Basis in Ihrem neuen Haus jetzt $100.000. Sie stellen Ihre Basis fest, indem Sie den Profit vom Kaufpreis subtrahieren.

1987 verkauften Sie Ihr Haus für $400.000 und kauften ein neues Haus für $500.000. Jetzt wegen roll-over, schoben Sie Profit von $300.000 auf ($400.000 - 100.000). Die Basis von Ihren neuen $500.000 ist jetzt $200.000. Sie werden keine Zweifelsfrage die Nr. $100.000, da Sie Ihr zweites Haus für $200.000 kauften. Aber, weil die Basis dieses Hauses nur $100.000 war, wird Profit berechnet, indem man den Verkaufspreis von der Basis des Hauses subtrahiert (und nicht gerade seinen Kaufpreis).

Ist hier, wo das Problem beginnt. Wenn z.B. Sie planen, Ihr Haus nächstes Jahr zu verkaufen, müssen Sie Ihre Basis im Auge behalten. Wenn Sie geheiratet und eine gemeinsame Steuererklärung (und haben im Haus für zwei mindestens aus heraus letzten fünf Jahre gelebt), archivieren werden, müssen Sie keine Kapitalgewinnsteuer zahlen, es sei denn Sie Ihr Haus für mehr als $700.000 verkaufen. Aber, wenn Ihr Gatte gestorben ist, und Sie archivieren jetzt nur eine einzelne Steuererklärung, Sie kann bis $250.000 des Profites nur schützen. So selbst wenn Sie das Haus verkaufen für, was Sie für es zahlten -- $500.000 nämlich -- Sie haben einen Profit in unserem Beispiel von $300.000 erzielt und werden Kapitalgewinnsteuer auf Wert $50.000 des Profites zahlen müssen. Z.Z. ist der Bundessteuerzollsatz 15% und Ihre Steuer ist $7.500. Abhängig von der Jurisdiktion, in der Sie leben, können Sie die lokale Zustandsteuer zahlen auch müssen. Z.B. im Bezirk Columbia, ist es 9.9 Prozent.

Deshalb ist es so wichtig, alle Ihre Aufzeichnungen zu halten und alle Ihre Zahlungsausgleichblätter. Solche Unkosten, denen Hauptverbesserungen, immobilienkommissionen, die Kosten regeln-oben, zugelassen und Kosten betiteln, verringern Ihre Basis -- und folglich Ihre Steuer.

Noch einmal hat jeder Steuerzahler verschiedene Interessen und Situationen. Sie werden geraten, dich mit Ihren Finanz- und juristischen Beratern zu beraten, wenn Sie Ihr Haus letztes Jahr verkauften. Sie können etwas nützliche Informationen von der IRS-Publikation 523 auch erhalten, betitelt „, Ihr Haus verkaufend -- für Gebrauch, wenn vorbereitet werden 2006 Umsätze.“ Dieses ist auf der IRS-Web site, IRS.gov vorhanden.