Gehäuse-Rechtsvertreter:

Gehäuse-Rechtsvertreter: Steifere Austäusche können Ihre Steuer-Zahlung aufschieben

durch Benny L. Kass

Uns dieses Beispiel nehmen lassen. In den siebziger Jahren kauften Sie und Ihr neuer Gatte Ihr erstes Haus für $30.000. Sie hoben drei Kinder an und in den frühen achtziger Jahren, war dieses Haus für Ihre wachsende Familie gerade zu klein.

Sie kauften ein größeres Haus, aber entschieden sich, den alten Wohnsitz zu halten und ihn heraus zu mieten. Er ist jetzt wert ungefähr $700.000.

Wenn Sie verkaufen, müssen Sie Kapitalgewinnsteuer auf dem Profit zahlen. Für diese Diskussion ignorieren wir alle mögliche Verbesserungen, die Sie gebildet haben, obgleich, wenn Sie Ihren Profit berechnen, diese Verbesserungen Ihre Besteuerungsgrundlage erhöhen und folglich Ihre Steuerverpflichtungen senken.

Sie haben einen Bruttogewinn von $670.000 erzielt ($700.000 - 30.000). Es gibt andere Kosten und Unkosten, die Ihren Profit, wie immobilienkommissionen, Gerichtskosten verringern, und schließende Kosten, aber für unser Beispiel, werden diese Punkte nicht betrachtet. Der gegenwärtige Bundessteuerzollsatz ist 15 Prozent, und folglich verdanken Sie das IRS $100.500. Sie können Zustandsteuer auf diesem Profit zahlen auch müssen. Es gibt eine Weise des Aufschiebens von Zahlung dieser Steuer, und es bekannt als Wie-Freundlicher Austausch unter Abschnitt 1031 des Staatseinkünfte-Codes.

Dieses ist nicht ein „steuerfreier“ Austausch, obgleich das ist, was es häufig benannt wird. Es wird genannt auch einen „steiferen Austausch“ oder einen „aufgeschobenen Austausch.“ Es entlastet Sie nicht von der entscheidenden Verpflichtung, die Kapitalgewinnsteuer zu zahlen. Es erlaubt Ihnen jedoch, das Zahlen dieser Steuer aufzuschieben, bis Sie Ihr letztes Investitionseigentum verkaufen.

Der ideale Austausch ist ein direkter Austausch. I, Investitionseigentum A und Sie zu besitzen besitzen Eigentum B (auch Investition). Beide sind vom gleichen Wert. Am 1. Februar 2006 übermitteln Sie B zu mir und an diesem gleichen Tag übermittele ich Eigentum A zu Ihnen. Wenn es eine schriftliche Vereinbarung zwischen uns gibt, dass dieses, ein Austausch 1031 zu sein ist, müssen keine von uns sofort jede Kapitalgewinnsteuer auf irgendeinem Profit zahlen, den wir erzielt haben.

Jedoch ist solch eine Verhandlung selten möglich. Die Logistik des Findens des mit dem abgetretenen Eigentum gleichzeitig ausgetauscht zu werden Wiedereinbaueigentums, ist sehr schwierig, wenn nicht unmöglich zu koordinieren.

Vor vielen Jahren empfing ein Mann durch den Namen T.J. des steiferen Verkaufseigentums in Oregon, gemäß einer „Landaustauschvereinbarung,“ aber kein Geld für den Verkauf. Stattdessen der Verkäufer -- ein paar Jahre später -- gebrachtes Wiedereinbaueigentum zu Herrn Starker. Der Staatseinkünfte-Service hielt dieses für einen steuerpflichtigen Verkauf, aber das 9. Berufungsgericht hielt, dass dieses ein aufgeschobener Austausch war, der unter Abschnitt 1031 der Steuerkennziffer die Erlaubnis gehabt wurde. Das heißt, musste der Austausch nicht gleichzeitig stattfinden.

Es gibt zwei Arten aufgeschobene (steifere) Austäusche:.

 

• ein Vorwärtsaustausch: Sie verkaufen das abgetretene Eigentum, und innerhalb der Zeitbeschränkungen, die heraus in Abschnitt 1031 buchstabiert werden, erreichen Sie das Wiedereinbaueigentum; und

   

• ein Rückaustausch: Sie erhalten Titel zum Wiedereinbau zuerst und verkaufen dann das abgetretene Eigentum.

Die Richtlinien sind kompliziert, aber sind hier ein allgemeiner Überblick über den Prozess. Wenn etwas wichtige Ausnahmen (unten besprochen sind,) treffen die Richtlinien in gleicher Weise zu, ob der Austausch Vorwärts- oder Rück ist:

Abschnitt 1031 ermöglicht eine Verzögerung (Nichtanerkennung) des Gewinnes, nur wenn die folgenden Bedingungen getroffen werden:

Zuerst müssen das Eigentum, das gebracht werden (durch das IRS das „abgetretene Eigentum“ benannt) und das Austauscheigentum („Wiedereinbaueigentum“) „das Eigentum sein, das gehalten wird für produktiven Gebrauch im Handel, im Geschäft oder für Investition.“ Auch nicht Eigentum in diesem Austausch kann Ihr Hauptwohnsitz sein, es sei denn Sie ihn als Ihr persönliches Haus verlassen haben. Ihr Ferienhaus würde auch nicht als Investitionseigentum qualifizieren, es sei denn Sie wirklich beginnen, es heraus zu mieten mehr oder weniger ganztägig.

Zweitens muss es einen Austausch geben. Das IRS möchte garantieren, dass eine Verhandlung, die einen Austausch genannt wird, nicht wirklich ein Verkauf und ein folgender Kauf ist.

Drittens muss das Wiedereinbaueigentum von „wie Art sein.“ Die Gerichte haben eine sehr ausgedehnte Definition zu diesem Konzept gegeben. Als allgemeine Regel wird alles immobilien „wie Art“ mit weiteren ganzem immobilien betrachtet.

So kann ein einzelnes Familienhaus gegen eine Maßeinheit des eigentumswohnung (oder genossenschaft) ausgetauscht werden; rohes Land kann für ein Bürohaus ausgetauscht werden, und ein landwirtschaftlicher Betrieb kann gegen Handels- oder gewerbliches Eigentum ausgetauscht werden.

Bevor Sie sich entscheiden, einen Austausch zu tun, ist es wichtig, dass Sie die Steuerkonsequenzen feststellen. Wenn Sie einen wie-freundlichen Austausch tun, wird Ihr Profit aufgeschoben, bis Sie das Wiedereinbaueigentum verkaufen. Jedoch muss es notiert, dass die Kostenbasis des neuen Eigentums in den meisten Fällen die Basis des alten Eigentums ist. Dieses mit Ihrem Buchhalter besprechen, um festzustellen, ob die Sparungen, indem sie den wie-freundlichen Austausch verwenden, die preiswertere Basis auf Ihrem neuen Eigentum ausgleichen. Zusätzlich wenn Ihre Kapitalgewinnsteuer verhältnismäßig klein ist, können Sie gerade dich entscheiden, die Steuer mehr zu zahlen und ein Hauswirt nicht zu sein.

Ist hier ein allgemeiner Überblick über die Anforderungen:

 

1. Kennzeichnung des Wiedereinbaueigentums innerhalb 45 Tage. Kongreß mochte nicht die Tatsache, dass die steifere Meinung keine Zeitbeschränkungen auferlegte, als der Austausch stattfinden könnte. Dementsprechend wurde das Gesetz geändert, um zu erfordern, dass der Steuerzahler das Wiedereinbaueigentum nicht später als kennzeichnen, 45 Tage nachdem das abgetretene Eigentum verkauft worden ist.

   Ein Steuerzahler kann mehr als ein Eigentum als Wiedereinbaueigentum kennzeichnen. Jedoch ist die Höchstzahl von Wiedereinbaueigenschaften, die der Steuerzahler kennzeichnen kann, entweder drei Eigenschaften jedes angemessenen Marktwerts oder irgendeine Zahl von Eigenschaften, solange ihr gesamter angemessener Marktwert nicht 200 Prozent des gesamten angemessenen Marktwerts aller abgetretenen Eigenschaften übersteigt.

   Außerdem müssen das Wiedereinbaueigentum oder die Eigenschaften in einem schriftlichen Dokument eindeutig beschrieben werden. Entsprechend dem IRS muss Realvermögen durch eine zugelassene Beschreibung, eine Straßenadresse oder einen unterscheidbaren Namen (z.B., die Excalibur Wohnanlage) beschrieben werden.

    

2. Wer ist die Nullpartei? Möglicherweise ist die wichtigste Anforderung eines erfolgreichen Austausches 1031, dass der Steuerzahler (oder Steuerung) sogar einen Penny der Nettoumsatzerträge nicht vom abgetretenen Eigentum empfangen kann. All diese Erträge müssen in der Übertragungsurkunde durch eine Nullpartei gehalten werden und steigen direkt in den Kauf des Wiedereinbaueigentums ein. Im Allgemeinen wird ein Vermittler oder ein Übertragungsurkundeagent in die Verhandlung miteinbezogen.

   Um absolut sure zu bilden dass der Steuerzahler Steuerung oder Zugang zu diesen Fonds nicht während dieser Übergangszeit hat, erfordert das IRS dass dieses agent nicht der Steuerzahler oder eine in Verbindung stehende Partei sein kann. Der Inhaber des Übertragungsurkundekontos kann ein Rechtsanwalt oder ein Vermittler sein, die hauptsächlich engagiert werden, den Austausch zu erleichtern.

    

3. Nehmentitel innerhalb 180 Tage: Das Wiedereinbaueigentum muss nicht später erreicht werden als, 180 Tage nachdem das abgetretene Eigentum oder die Abgabefrist der Einkommenssteuererklärung des Steuerzahlers für das Jahr gebracht wird, in dem die Übertragung gebildet wird. Wenn z.B. Sie das abgetretene Eigentum am 15. Dezember 2005 brachten, ist Ihre Steuererklärung am 15. April 2006 passend. Der ist nur 121 Tage. Sie irgendein müssen Titel zum Wiedereinbaueigentum bis zu diesem Datum nehmen oder eine Verlängerung vom IRS erhalten, damit Sie auf die vollen 180 Tage heraus verlängern können. Es sollte notiert, dass ab diesem Jahr, anstelle von der viermonatlichen automatischen Dateierweiterung, Sie eine automatische Sechsmonatsdateierweiterung durch Formular 4868 jetzt w5ahlen können filingirs.

    

4. Zinsen auf die Austauscherträge. Die Zinsen, die während die Verkäufe, die Erträge in der Übertragungsurkunde werden benannt den „Wachstumfaktor gehalten werden,“ erworben wird und irgend solche Zinsen zum Steuerzahler müssen als erworbenes Einkommen berichtet werden. Sobald das Wiedereinbaueigentum vom Austauscher erreicht wird, können die Zinsen irgendein für den Kauf dieses Eigentums verwendet werden, oder direkt gezahlt werden dem Austauscher.

   Rückseitenaustäusche: Da viele Steuerzahler haben entdeckt, es ist manchmal schwierig, den 45/180 Tagesanforderungen zu genügen. Sie haben das Wiedereinbaueigentum gefunden, aber nicht noch einen Kunden für das abgetretene Eigentum haben. Und der eigentümer des neuen Eigentums ist nicht bereit zu warten, bis Sie in der Lage sind, zum Schließen auf Ihrem gegenwärtigen Eigentum zu gehen.

So können Sie gehen müssen der steifere Rückweg. Hier in der sehr allgemeinen Form, sind einige der wichtigen Richtlinien:

 

1. Der Steuerzahler muss ordnen, damit das Wiedereinbaueigentum in einer „qualifizierten Austauschbeilegungsanordnung gehalten werden kann.“ In der Regierungssprache wird dieses jetzt genannt „QEAA.“

    

2. Qualifiziertes indicia des Besitzes des Eigentums durch das QEAA wird angefordert. Dies heißt, dass das QEAA entweder Rechtstitel zum Wiedereinbaueigentum oder zu anderer irgendeiner anderer Anordnung haben muss, die annehmbar für das IRS ist, Besitz zu demonstrieren. Ein LandKaufvertrag (auch genannt „Vertrag für Brief“) kann genügen.

   Unter dieser letzten Anordnung hat das QEAA nicht tatsächlichen Rechtstitel, aber hat bestimmte Verpflichtungen unter einem Vertrag. Dieses kann -- abhängig von Zustand oder örtlichem Gesetz -- vermeiden ein doppeltes zahlen zu müssen Eintragung-bringen Steuer. Andernfalls muss diese Steuer zahlend sein, wenn das Eigentum zuerst auf das QEAA und andererseits gebracht wird, wenn es auf den entscheidenden Steuerzahler gebracht wird.

    

3. Nicht später müssen als fünf Werktage, nachdem das Eigentum auf das QEAA gebracht ist, der Steuerzahler und der Austauschbeilegung Titleholder (angerufen das QEAT) einen schriftlichen Vertrag schließen, der voraussetzt, dass das letztere das Eigentum zugunsten des Steuerzahlers hält, um einen Austausch unter Abschnitt 1031 zu erleichtern. Im Allgemeinen kann dieses durch ein Leasing des Eigentums vom QEAT zum Steuerzahler vollendet werden.

    

4. müssen der Steuerzahler und der Austauschbeilegung Titleholder (das QEAA) unterschiedliche Erklärungen der Bundeseinkommensteuer einreichen, um dem IRS alles möglichen Einkommens und Unkosten zu raten, die genommen werden, während das QEAT Besitz des Eigentums hatte.

    

5. Nicht später als 45 Tage nachdem das Wiedereinbaueigentum gebracht wird, muss der Steuerzahler das abgetretene Eigentum kennzeichnen. Das IRS erlaubt dem Steuerzahler, die alternativen und mehrfachen Eigenschaften zu kennzeichnen, und wenn der Steuerzahler einige Investitionseigenschaften besitzt, liefert dieses etwas Flexibilität, hinsichtlich deren Eigentum verkauft wird.

    

6. Nicht später als 180 Tage nachdem das Wiedereinbaueigentum auf das QEAT gebracht wird, muss es zum Steuerzahler übermittelt werden.

    

7. Möglicherweise ist der wichtigste Aspekt von einem Rücksteiferen die Anforderung, dass der Steuerzahler eine ehrliche Absicht haben, zum sich in einem Austausch 1031 zu engagieren. Entsprechend den IRS-Regelungen:

Zu der Zeit wird das qualifizierte indicia des Besitzes des Eigentums auf den Austauschbeilegung Titleholder gebracht, ist es die ehrliche Absicht des Steuerzahlers, die das Eigentum durch das Eigentum… in einem Austausch hielt, der für Nichtanerkennung des Gewinnes (ganz oder teilweise) oder des Verlustes unter §1031 qualifizieren soll.

Das heißt, können Sie das Wiedereinbaueigentum nicht kaufen und dann -- als nachträgliche Erklärung -- sich entscheiden, die Verhandlung als Austausch 1031 zu behandeln.

Die Richtlinien sind extrem kompliziert. Sie müssen um Rat der zugelassener und ersuchen Steuerbuchhaltung, bevor Sie an jedem wie-freundlichen Börsengeschäft teilnehmen -- ob Vorwärts- oder Rück.