Gehäuse-Rechtsvertreter: Um Vertrags-Debatten zu vermeiden, Punkte verzeichnen die übermitteln
durch Benny L. Kass
Frage: Wir haben einen Vertrag unterzeichnet, um unser erstes Haus zu kaufen. Bevor wir die Vereinbarung unterzeichneten, gab es zwei Kühlräume im Haus: ein in der Küche und das andere im Keller. Das immobilienagent erklärte uns, dass beide Kühlräume mit dem Eigentum bleiben würden. Zahlungsausgleich wird für nächste Woche festgelegt, und jetzt sind wir beraten worden, dass der Kellerkühlraum entfernt wird. Ich verstehe nicht, wann ein Kühlraum eine Befestigung ist und wann er nicht ist. Antwort: Ihre Frage stumped viele Leute, einschließlich einige Rechtsprofessoren, zu denen diese Frage gestellt wurde. Es gibt keine einfache Antwort hinsichtlich, was eine Befestigung ist. Ein Punkt, bereitstehend selbst, kann nicht eine Befestigung sein, aber, wenn gebildetes Teil des Eigentums, es seine Eigenschaften ändern kann. Z.B. ist- eine Küchewanne in einem Gerätespeicher persönliches Eigentum. Sobald sie in Ihr Haus jedoch angebracht worden ist wird es eine Befestigung und ist ein Teil des immobilien. Im Allgemeinen und in Ermangelung einer Vertragsvereinbarung gegenteilig, bleiben Befestigungen mit dem Haus. Persönliche Punkte können vom Verkäufer entfernt werden. Wie Sie sehen können, unterscheidet es, wenn ein Punkt ist gekennzeichnetes „persönliches Eigentum“ oder „Befestigungen.“ Z.B. kann ein Verkäufer eine entfernbare nasse Rechtsanwaltschaft vom Keller nehmen, obwohl die Klempnerarbeit oben angespannt wird? Übermittelt eine fensterKlimaanlage mit dem Eigentum? Es gibt keine einfachen Antworten zu irgendwelchen Fragen. Die Gerichte haben einige Prüfungen angewendet und umfaßt: - Die Weise, in der der Punkt zum immobilien angebracht wird. Wenn der Artikel ohne erhebliche Verletzung des Gebäudes entfernt werden kann, wird es im Allgemeinen gehalten, um persönliches Eigentum zu sein.
- Der Buchstabe des Eigentums und seiner Anpassung an das immobilien. Wenn z.B. ein Artikel gepasst wurde, oder besonders konstruiert für eine bestimmte Position oder einen Gebrauch in einem Haus, man argumentieren kann, dass dieses ein dauerhaftes Teil des Gebäudes und folglich eine Befestigung wird.
Z.B. haben die Gerichte diese Punkte gehalten, um Befestigungen zu sein: Bänke in einer Kirche, in den Schirmen und in den Sturmfenster besonders gepasst zu einem Haus und zu einer elektronischen rechnenausrüstung angebracht auf einen Fußboden besonders konstruiert für ihn. - Die Absicht der Parteien. Was würde die durchschnittliche Person das Eigentum betrachten, zu sein? Gasöfen z.B. sollen in einem Haus dauerhaft bleiben und sind folglich Befestigungen. Den so genannten „Murphy-Betten“, die an der Wand auf Gelenken befestigt werden, gelten als Befestigungen. Aber roll-away Betten, die nicht an der Wand befestigt werden, sind nicht Befestigungen (ausgenommen in Wisconsin).
Durchlaufend diese faszinierende Geschichte der Befestigungen, kommt ein wichtiger Einspruch sich zu kümmern. Wenn im Zweifel, ihn heraus im Vertrag buchstabieren. Wenn der Verkäufer oder der immobilienagent Sie, dass mündlich berät ein bestimmter Punkt übermittelt, dieses außerdem haben spezifisch geschrieben in Ihren immobilienvertrag. Wenn Sie den Kühlraum mit dem Eigentum übermitteln wünschen, eingesetzt ihm in den Vertrag, zum irgendeiner Konfrontation zukünftig zu vermeiden. Wenn Realvermögen beteiligt ist, sind mündliche Aussagen im Allgemeinen nicht in einem Gericht zulässig. Die Stangen sind zu hoch (besonders mit den schätzenden Vermögenswerten, wie sie in den letzten Jahren getan haben), und es kann viel Durcheinander geben, wenn die Parteien ihre Versprechungen und ihre Verpflichtungen nicht auf Schreiben verringern. Zu viele Eigenheimkäufer sind häufig enttäuscht, weil sie bauten auf, was der agent oder der Verkäufer sagten -- oder, was sie dachten, das agent sagten -- und gerade verringerte jene Darstellungen nicht auf dem Schreiben in den Kaufvertrag. In Ihrem Fall ist meine erste Frage, ob der immobilienagent Ihr agent oder der agent des Verkäufers war. Wenn die letzteren, ich argumentieren würden, dass der zweite Kühlraum mit dem Eigentum oder sonst, dem agent bleiben sollte Sie kaufen zweites sollte. Dieses basiert nicht notwendigerweise auf der Tatsache, dass es eine Befestigung ist, aber auf den Versprechungen, die durch das agent des Verkäufers gebildet werden -- und auf, welches Sie bauten. Der Verkäufer kann ein Argument gegen ihr agent einerseits haben, wenn dieses agent nicht die zugelassene Ermächtigung hatte, zum der Darstellung über den Kühlraum zu bilden. Auf der sicheren Seite sein: alles in Ihren schriftlichen Kaufvertrag setzen und es vom Kunden und vom Verkäufer unterzeichnen lassen. |
