Gehäuse-Rechtsvertreter: Was ist ein nasser Zahlungsausgleich? durch Benny L. Kass
Frage: Meine Frau und ich kauften vor kurzem ein Haus. Der Kauf stimmte mit dem Verkauf unserer Stadtwohnung überein. Ich habe eine immobilienlizenz und arbeite als das agent des Verkäufers. Als wir zum Zahlungsausgleich gingen, stießen wir auf mehrfache Probleme, den Wunsch des Zahlungsausgleichagent abzustammen, einen „trockenen Zahlungsausgleich zu leiten.“ Die Probleme waren nach ungefähr sechs Stunden schließlich entschlossen. Jedoch resultierend aus diesen Verzögerungen, mussten wir unsere Urheber über die Zeit hinaus zahlen. Wir haben versucht, die Zahlungsausgleichfirma zu veranlassen, uns für das Extrageld zurückzuerstatten, das ihre Verzögerung uns kostete, aber vergebens. Gibt es irgendein Weisenkurzschluß des Gehens zum Gericht der kleinen Ansprüche, diese Angelegenheit zu erhalten gelöst? Antwort: Ich denke, dass Sie zum Gericht gehen müssen, wenn das wirklich ist, was Sie tun möchten. Ihr erster Fehler war, den Verkauf Ihres Hauses für den am gleichen Tag festzulegen, den Sie Ihr neues Eigentum kauften. Ich erkenne, dass dieses ständig getan wird, und normalerweise arbeitet alles aus. Aber es gibt immer „Störschübe“ im Zahlungsausgleichprozeß: - der Abschätzer hat nicht die Schätzung beendet;
- die Kreditauskunft ist schwach und die der Versicherernotwendigkeiten der kreditgebenden Stelle finanziellinformationen; oder
- der Titelreport deckt einige Probleme auf, die entschlossen sein müssen.
Ihre beste Annäherung ist, Ihr Haus zuerst zu verkaufen und lässt Ihren Kunden damit einverstanden sein, Sie im Haus für einige Tage bleiben zu lassen. Sie unterzeichnen eine „Pfostenbesitzergreifungsvereinbarung,“ und müssen das Kundengeld für die Tage zahlen, an denen Sie in ihrem Haus bleiben. Gewöhnlich Verkäuferlohn, was bekannt als „PITI“ -- welches für Grundregel, Zinsen, Steuern und Versicherung steht. Ihr Kunde muss eine, Hypothek auf dem Haus zu zahlen beginnen, das sie gerade kauften, also ist es nur angemessen, dass Sie den Kunden während der Zeit zurückerstatten, dass Sie fortfahren, in ihrem neuen Haus zu liegen. Dieses sollte nicht ein Problem für Sie sein. Im Verstand halten, dass Sie dieses PITI auf Ihrem alten Haus nicht mehr zahlen müssen, und Sie auch haben alle Verkaufserträge an Ihrer Beseitigung. Sie bezogen einen „nassen Zahlungsausgleich.“ Dieses ist ein Ausdruck der Kunst, also bedeutet es, dass, wenn eine Person zum Zahlungsausgleich geht, die Fonds der kreditgebenden Stelle auf der Tabelle sein müssen. Dieses mit einem „trockenen Zahlungsausgleich vergleichen,“, wo es kein Geld gibt, das am Closing vorhanden ist. Normalerweise schließen die Zahlungsausgleichfirma oder der Rechtsanwalt die Schreibarbeit, schicken der kreditgebenden Stelle für Bericht die gesetzlichen Dokumente ab, und dann finanziert die kreditgebende Stelle die Verhandlung. Wie Sie schätzen können, kann dieses eine lange Verzögerung verursachen, bevor der Verkäufer sein Geld erhält. Dieses veranlaßt auch den Verkäufer, zusätzliche Darlehenszinsen sein zu zahlen, da das Darlehen fortfährt, anzufallen Zinsen, bis die kreditgebende Stelle vollständig gezahlt ist. Viele Zustände -- einschließlich Maryland, Virginia und das Bezirk Columbia -- haben Gesetze „des nassen Zahlungsausgleichs“ erlassen. Die Gesetze unterscheiden sich von Zustand zu Zustand. Z.B. im Commonwealth von Virginia, erfordert die nasse Zahlungsausgleich-Tat unter anderem das Zahlungsausgleichagent auszahlen alle Fonds innerhalb zwei Werktage nach allen Fonds werden gesammelt und niedergelegt im der Zahlungsausgleichtreuhandkonto Firma. Im Bezirk Columbia einerseits muss der Zahlungsausgleichrechtsanwalt alle Fonds innerhalb eines Werktages auszahlen, nachdem der Closing stattfindet. Wenn es gesetzmäßige Gründe für Verzögerung gibt -- verursacht nicht durch das Zahlungsausgleichagent -- volle Freigabe muss zum Verkäufer zur Verfügung gestellt werden. In Maryland ist das Hauptgewicht auf der kreditgebenden Stelle und nicht dem Zahlungsausgleichagent. Lenders muss einen Wohnzahlungsausgleich nicht später finanzieren als der Tag, den das Schließen stattfindet. Vermutlich gibt dieses der Zahlungsausgleichfirma keine Entschuldigungen, um alle Zahlungsausgleicherträge nicht sofort auszuzahlen. Von den Tatsachen, die Sie mir erklärten, bin ich nicht sicher, dass Ihr Zahlungsausgleichrechtsanwalt unter Verletzung von jede anwendbare nasse Zahlungsausgleichtat war. Sie erhielten Ihr Geld am gleichen Tag, das das Schließen stattfand -- obwohl einige Stunden später. Es ist Ihr Anruf: Sie tun möchten wirklich Ihre Zeit verbringen, die zum Gericht der kleinen Ansprüche geht. Sie können herum den ganzen Tag warten müssen, und in der Tat kann um Ihren Fall möglicherweise nicht sogar ersucht werden das zeitlich geplante Datum und wird hinausgeschoben werden müssen. Ist er wirklich wert ihn? | 
