Gehäuse-Rechtsvertreter:

Gehäuse-Rechtsvertreter: Die gesteigerte Basis nicht vergessen

durch Benny L. Kass

Antwort: Uns annehmen, dass Sie und Ihr Ehemann und im Eigentum gelebt haben zuerst lassen alle diese Jahre lebendig sind. Unter dem gegenwärtigen Steuerrecht wenn Sie ein Haus als Ihr Primärwohnsitz für zweijähriges aus besessen und bewohnt haben, fünf Jahre bevor es, wenn Sie eine gemeinsame Einkommenssteuererklärung archivieren, Sie kann bis $500.000 jedes möglichen Gewinnes ausschließen verkauft wird. Wenn Sie nicht geheiratet oder nicht eine gemeinsame Steuererklärung archivieren werden, können Sie bis $250.000 des Profites nur ausschließen, den Sie erzielt haben.

Wie stellen Sie Profit fest? Entsprechend dem IRS gibt es eine einfache Formel:

Verkaufspreis - Verkaufs-Unkosten = Menge verwirklichten

Menge verwirklichte - justierte Basis = Gewinn oder Verlust

Sie zahlten $20.000 für das Haus. Das ist, dass die Steuerleute benennen „Basis.“ Sie können bestimmten closing Kosten dieser Basis auch hinzufügen, die Sie trugen, als Sie zuerst zum Zahlungsausgleich gingen. Das ist, warum es kritisch ist, Kopien aller Abschlussrechnungen (HUD-1s) für Ihre Eigenschaften zu halten.

Einige der closing Kosten, die Basis hinzugefügt werden können, schließen ein:

 

• Gerichtskosten

   

• Eintragungsgebühren

   

• Übersichtskosten

   

• Übergangssteuer

   

• Rechtstitelversicherungsprämie des eigentümer

Wenn Sie Hauptverbesserungen zu Ihrem Eigentum in den Jahren bildeten und diese Verbesserungen ein nützliches Leben von mehr als einem Jahr haben, können diese Kosten Basis auch hinzugefügt werden.

Uns annehmen weiter lassen, dass Sie keine Verbesserungen bildeten und für dieses Beispiel wir closing Kosten und andere Unkosten ignorieren, die in der Berechnung des Gewinnes gewöhnlich eingeschlossen werden können.

Sie zahlten $20.000 und werden das Eigentum für $400.000 verkaufen. Der ist ein Gewinn (Profit) in der Menge von $380.000. Wenn Sie noch geheiratet wurden, würden Sie in der Lage sein, diesen gesamten Gewinn auszuschließen und alle Verkäufe zu verwenden fährt fort, Ihr neues Haus zu kaufen. Sie müssen nicht oben handeln; Sie nicht müssen sogar ein anderes Haus kaufen. Dieses Geld ist Ihr, zum mit zu tun, da Sie Sitz sehen.

Jedoch in Ihrem Fall, starb Ihr Ehemann 1983. Sie müssen den Wert des Hauses am Tag seines Todes feststellen. Sie können in der Lage sein, dieses in allen möglichen Dokumenten zu finden, die mit dem Nachlassgericht archiviert worden sein können. Andernfalls müssen Sie Zeitungen, Steueramtaufzeichnungen betrachten oder eine gebildete Vermutung nur bilden.

Uns das Eigentum annehmen lassen wert war $100.000, als Ihr Ehemann starb. Unter dem Gesetz sind Sie in der Lage, zu nehmen, was als die „gesteigerte“ Basis im Eigentum bekannt. Sie zahlten $20.000 für das Haus, also war Ihre Basis Hälfte von diesem, $10.000 nämlich. Als Ihr Ehemann starb, wurde Ihre Basis durch Hälfte des Wertes am Tag des Todes erhöht -- $50.000 nämlich. So ist Ihre Basis zu den Einkommenssteuerzwecken jetzt $60.000 ($10.000 + $50.000).

Sie verkaufen das Eigentum für $400.000. Ihr Gewinn ist $340.000. Seit Ihnen eine gemeinsame Steuererklärung nicht mehr archivieren, können Sie bis $250.000 dieses Gewinnes ausschließen, aber der Unterschied ($90.000) ist steuerpflichtig. Z.Z. ist der Zollsatz der Kapitalgewinnsteuer 15 Prozent, also müssen Sie Onkel Same $13.500 zahlen, plus, was Steuer Ihr Gerichtsstand gegen Sie festsetzt.

Wie Sie sehen können, die gesetzmäßigeren Unkosten Sie einschließen können, wann Sie berechnen Ihre Basis, weniger die Steuer, die Sie zahlen müssen.

Z.B. wenn Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie eine immobilienkommission zahlen. Diese gesamte Menge kann verwendet werden, um Ihren Gewinn abwärts zu justieren. Ähnlich ist jede mögliche Eintragungssteuer, die Sie zahlen müssen, um Ihr Eigentum zu verkaufen, auch ein gesetzmäßiger Punkt, zum Ihrer Basis zu justieren.

Dieses ist wirklich nicht schwierig, aber Sie müssen überprüfen, ob jede gesetzmäßigen Unkosten, die Sie zahlten, als Sie das Haus besassen, erklärt werden. Das IRS hat eine einfache englische Publikation, die nützlich ist. (Publikation 523: Verkauf Ihr Haus für Gebrauch, wenn 2005 Umsätze vorbereitet werden). Dieses ist auf dem Netz bei irs.gov vorhanden. (Formulare und Publikationen an klicken)