Probleme, die Sie betrachten sollten, bevor Sie im immobilien investieren
durch Clifford A. Hockley
Sie können dass die Investierung denken, im immobilien einfach ist, aber Sie müssen zuerst entscheiden, was Ihre Anlageziele sind. Dieses ist gleichmäßig wichtig für alleinige eigentümer von immobilien, die, die im Miteigentümer Investitionen (TICs) investieren und die mit den begrenzten oder allgemeinen immobilienteilhaberschaften. Beispielanlageziel-Fragen: - Schützen Sie Einkommen und benötigen Verluste, weg gegen es zu schreiben?
- Sind Sie Ihre Aktiva mit einer Zielsetzung errichtend, um Bargeldumlauf sogar zu brechen oder zu erzeugen?
- Benötigen Sie den Bargeldumlauf, an zu leben?
- Sind Sie ein immobilienagent?
- Werden Sie aktiv bei der Leitung miteinbezogen/, die Ihre immobilienaktiva entwickelt?
Um die Frage von Einkommen als Beispiel schützen zu verwenden, sehen wir das mit jeder unterschiedlichen Situation die Steuerimplikationen unterschiedlich sind, also Sie mit Ihrem CPA dich beraten sollten um sicherzustellen dass Sie richtig die erwarteten Steuerresultate verstehen. Passive Tätigkeits-und Material-Teilnahme: Eine passive Tätigkeit ist jede mögliche Tätigkeit, welche die Führung irgendeines Handels oder Geschäfts, an der der Steuerzahler, mit einbezieht nicht materiell teilnimmt. Miettätigkeiten sind passive Tätigkeiten. Materielle Teilnahme erfordert Miteinbeziehung in den Management- oder Mietegeschäften des Eigentums auf einer regelmäßigen, ununterbrochenen und erheblichen Basis. Sie werden betrachtet, materiell mit einbezogen zu werden, wenn: - Sie nehmen an der Tätigkeit mehr als 500 Stunden lang in den Alltagsgeschäften während des Jahres teil oder
- Ihre Teilnahme war im Wesentlichen alle Teilnahme an der Tätigkeit oder
- Sie nahmen an der Tätigkeit mehr als 100 Stunden lang im Steuerjahr und in mindestens soviel wie jemand anderem für dieses Jahr teil.
Teilnahme umfaßt das Treffen der Mietentscheidungen, Reparaturen, anstellenverkäufer, kontrolliert Eigentum, wiederholt Finanzdokumente, und stellt Finanzierung oder Neufinanzierung her. Für immobilienfachleute sind Mietimmobilientätigkeiten nicht abhängig von den passiven Tätigkeitsrichtlinien, wenn während des Steuerjahres: - Mehr als 50 Prozent Ihrer persönlichen Dienstleistungen werden im Realvermögengeschäft, an dem Sie materiell teilnahmen, durchgeführt und
- Mehr als 750 Stunden werden in den Realvermögengeschäften verbracht, an denen Sie materiell teilnahmen.
Realvermögengeschäfte sind die, die aktiv in immobilienentwicklung, -umwandlung, -miete, -geschäft, -management, -leasing oder -maklertätigkeit miteinbezogen werden. Passive Verluste: Die passiven Verluste, erzeugt durch passive Investitionen, sind nur gegen Einkünfte aus Kapitalvermögen absetzbar. Unallowed passive Verluste können nicht verwendet werden, um nicht-passives Einkommen, wie Einkommen von Ihrer Arbeit, von Dividenden oder von Zinsen, es sei denn Sie wegen der niedrigen WEISEN qualifizieren, wie unten erklärt zu verringern (unbenutzte passive Verluste werden zu den zukünftigen Jahren übertragen und können verwendet werden, um zukünftige passive Gewinne zu versetzen). Geänderte bereinigte Bruttoeinkunft (MAGI): Wenn Ihre WEISEN kleiner als $100.000 ist, ist es möglich, passive Verluste bis zu $25.000 vom Mietimmobilien abzuziehen. Wenn Ihre WEISEN über $100.000 ist, können passive Verluste verwendet werden, um nicht-passives Einkommen mit dem Zollsatz von 50 Cents für jeden Dollar bis zu $150.000 von bereinigter Bruttoeinkunft zu versetzen. Keine passiven Verluste sind z.Z. Deductible, wenn WEISEN $150.000 übersteigt. Diese Beschränkungen werden in der folgenden Tabelle veranschaulicht. Von die $25.000 passiv-Tätigkeits-Verlust-der Genehmigung abwickeln| Wenn Ihre geänderten WEISEN ist | Ihre passive Tätigkeits-Verlust-Genehmigung ist |
|---|
| | | | Bis $100.000 | $25.000 | | $110.000 | $20.000 | | $120.000 | $15.000 | | $130.000 | $10.000 | | $140.000 | $5.000 | | $150.000 oder mehr | |
Ihre WEISEN ist die meisten Ihres nicht-passiven Einkommens. Er ist der selbe wie Ihre bereinigte Bruttoeinkunft, ohne irgendwelche vom folgenden mit einzuschließen: - IRA-Beiträge
- Steuerpflichtige Sozialversicherungserträge
- Annahmeunterstützungszahlungen
- Einkommen von den US-Sparungsbindungen, die Sie pflegten, um zu zahlen Ausbildungunterricht und -gebühren
- Darlehenszinsen qualifizierte Kursteilnehmer
- Passiver Tätigkeitsverlust in den Realvermögengeschäften
- Das ½ des SelbständigkeitsSteuerabzugs
- Der Unterricht und der Gebührenabzug
- Irgendeine Restdämpfung von einer öffentlich gehandelten Teilhaberschaft
Die verheirateten Personen, die unterschiedliche Steuererklärungen archivieren, die jederzeit während des Steuerjahres zusammenlebten, können diesen Versatz auf ihren Steuererklärungen möglicherweise nicht behaupten. Den verheirateten Personen, die unterschiedliche Steuererklärungen archivieren, die auseinander ständig während des Steuerjahres lebten, werden jedes ein Maximum $12.500 erlaubt, das für passive immobilientätigkeiten versetzt wird. Die Richtlinien, die auf dem Abzug von Verlusten von den immobilienmiettätigkeiten bezogen werden, sind sehr kompliziert. Sie sollten mit Ihrem CPA dich beraten, wenn Sie feststellen, wie jene Richtlinien Ihre immobilientätigkeiten auswirken. Für zusätzliche Information auf Begrenzungen auf Mietverlusten, auf Kapitel 10 von IRS-Publikation 17 sich beziehen, „Ihr Bundessteuer-Einkommen,“ Publikation 925, „passiven Tätigkeits-und An-Risiko Richtlinien,“ Publikations-Steuer-Thema 425, „passiven Tätigkeiten - Verluste und Gutschriften.“ Hinweise: 1. Somerset CPAs P.C. Steuerbuchstabe für Einzelpersonen, betreffend passive Tätigkeiten,
2. RealTax, erhalten die die meisten von Ihren passiven Verlusten, Fachleute/passive Verluste
3. Turbotax, passive Tätigkeitsverlustbeschränkungen und Mieteigenschaften
Publikationen 4.IRS: a.Publication 925, passive Tätigkeit und An-Risiko Richtlinien
b.Form 8582, passive Tätigkeits-Verlust-Beschränkungen
c.Topic 425, passive Tätigkeiten - Verluste und Gutschriften ()
d. IRS-Publikation 527, Wohnmieteigentum
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